상가명도소송 전 확인해야 할 사항은

기사입력:2023-11-29 09:00:00
사진=전희태 변호사

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[로이슈 진가영 기자] 임대인과 임차인 간의 갈등은 다양한 명목으로 발생하며, 한 번 분쟁이 시작되면 쉽게 해결되지 않는 편이다. 이 때 대화로 잘 해결되면 다행이지만, 대부분은 자신의 입
장만 고집하므로 결국 법정 다툼으로 번지기 일쑤다.

특히 상가 건물은 각자의 이해관계가 더욱 강하게 작용하므로 임대차 분쟁이 격화될 수밖에 없다. 보통 임대인이 절대적인 힘을 갖고 있고 임차인은 그대로 따라야 한다고 생각하지만, 임차인을 위한 법안이 꾸준히 제정, 개정되고 있으므로 법에 따라 상황을 처리해야 한다.

상가명도소송을 진행할 때도 제정, 개정된 법안부터 기존 판례까지 많은 자료를 확인하는 게 우선이다. 임대차계약기간이 만료되었다고 하더라도 상황에 따라 임차인의 주거권, 점유 등이 인정될 수 있기 때문이다.

명도소송이란 임대인이 임차인을 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송이다. 보통 명도소송은 주택, 상가 등에서 임차인이 서류 상 계약 기간이 모두 만료되었음에도 부동산을 비우지 않는 경우 제기하는 소송이다.

현재 임차인이 건물을 비워주지 않고 있다면, 부동산전문변호사와 계약서 내용부터 권리관계 등을 명확하게 분석한 후 소송을 제기하는 게 좋다. 법에 관한 지식이 부족한 경우 본인이 유리한 입장임에도 대응 전략을 잘못 세워 도리어 불리한 입장이 될 수 있기 때문이다.

따라서 변호사와 함께 임차인이 계약 내용을 어긴 바가 있는지부터 확인하는 게 좋다. 임차인과 계약을 갱신하지 않았음에도 마음대로 부동산을 비우지 않거나, 법에서 정한 기간만큼의 임대료를 미지급한 등 임차인의 잘못이 분명하다면 명도소송을 진행하는 데 큰 어려움이 없다.

다만 건물을 매수한 경우, 이전 건물주에게 임대료를 미지급한 부분은 문제 삼을 수가 없다. 또한 임대료를 연체했다고 하더라도 연체료가 법적으로 정한 기간에 의거하여 명도소송을 제기할 수 있는 금액에 미달한다면 소송 제기가 어렵다. 그러므로 법적으로 정해진 사항을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

이 외에도 명도소송을 진행하는 과정에서 임차인이 타인에게 점포를 임대하는 무단전대에 미리 대응하는 것도 중요하다. 이런 경우에는 임대인이 승소했다고 하더라도 점유자가 변경되었으므로 다시 소송을 제기해야 한다.

이러한 임차인의 꼼수는 소송을 제기할 때 점유이전금지가처분 등의 법적 조처로 해결할 수 있다. 이 외에도 강제집행 등의 처분도 미리 신청해야 할 수 있는데, 상황에 맞게 대응해야 하므로 변호사와 논의 후 움직이는 것이 바람직하다.

청주 법무법인 주성 전희태 변호사는 “과거에는 임대인이 임차인을 마음대로 쫓아내는 경우도 있었으나, 현재는 법에 따라 행동해야 문제가 발생하지 않는다. 잘못 움직이면 도리어 벌금형이 선고되는 등 불이익을 받을 수 있으므로, 변호사와 충분한 시간 논의한 후 각자의 입장에 맞춰 대응해야 하겠다”라고 조언했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr

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