대법원, 특약사항 이행하지 않자 최고없이 임대차계약 해제 인정 원심 파기환송

피고(임대인)의 이행거절이 있었다고 판단한 원고 청구 인정 파기환송 기사입력:2021-08-04 07:42:47
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(사진=대법원홈페이지)
[로이슈 전용모 기자]
대법원 제3부(주심 대법관 김재형)는 2021년 7월 15일 임대인이 오피스텔 바닥난방을 해주기로 한 특약사항을 이행하지 않자 최고 없이 임대차계약을 해제한다는 내용증명을 보낸 상고심에서, 피고(임대인)의 상고는 이유 있어 피고의 이행거절이 있었다고 판단해 원고의 청구를 인정한 1심을 유지한 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원(수원지법)에 환송했다(대법원 2021.7.15. 선고 2018다214210 판결).

원심은 원고는 피고에게 최종적으로 바닥 난방공사를 해줄 것인지를 묻는 문자를 보냈는데도 피고는 아무런 답변도 하지 않았다. 피고가 계약해제 통보를 받고 바닥 난방공사를 진행했으나 이는 계약이 이미 해제된 이후의 사정에 불과하다고 판단했다.

하지만 대법원은 피고가 원고에게 바닥 난방공사를 대신할 다른 대안을 채택할 것을 설득했다거나 원고가 보낸 확인 문자에 대하여 피고가 즉시 답변을 하지 않았다고 하더라도, 그것만으로 피고에게 바닥 난방공사 이행에 관한 거절의사가 분명하게 인정된다고 할 수 없다. 그런데도 원심은 일부 사정만을 들어 피고에게 이행거절의 의사가 있었다고 판단했다고 파기환송했다.

원고는 2016. 3. 25. 피고로부터 이 사건 오피스텔을 2016. 4. 22.부터 2018. 4. 21.까지 임차하는 계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’)을 체결하고 계약금으로 2,000만 원을 피고에게 지급했다.

이 사건 임대차계약은 제7조에서 ‘이 사건 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있고, 계약당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 상대방에게 청구할 수 있으며, 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.’고 정하고 있고, 특약사항으로 ‘현재 난방방식은 바닥 난방이 아닌 천정 히팅방식으로 임차인은 바닥 난방을 원하므로, 임

대인은 계약 후 바닥(지역열병합방식) 난방공사를 잔금일(2016. 4. 22.) 전까지 완료하여 입주에 지장이 없도록 하여야 한다.’고 정하고 있다.

피고는 2016. 4. 5.과 4. 6. 원고에게 전화를 걸어, 바닥 난방공사의 위법성과 공사의 어려움 등을 설명하면서, 바닥 난방공사 대신에 카펫을 설치하거나 전기판넬 공사를 하는 것으로 하자고 설득했다.

원고는 2016. 4. 6. 피고에게 “최종적으로 바닥 공사는 카펫과 전기판넬 아니면 공사 안 되는 거죠?”라고 확인 문자를 보내고, 같은 날 피고에게 이 사건 임대차계약을 해제한다는 내용증명을 보냈다.

원고는 피고가 특약사항에서 정한 바닥 난방공사에 관하여 이행거절의 의사표시를 분명히 했으므로 채무불이행을 원인으로 한 이 사건 임대차계약 해제가 적법하다고 주장하며 계약금 반환과 손해배상을 청구하는 이 사건 소를 제기했다.

이에 대해 피고는 원고에게 바닥 난방공사에 대한 대안을 제시해 본 것일 뿐 이행거절의 의사표시를 하지 않았으므로 위 해제는 위법하다고 주장했다.

쟁점은 민법 제544조에 따라 최고 없이 계약을 해제할 수 있는 요건으로서 피고의 이행거절이 있었는지 여부이다.

민법 제544조는 ‘이행지체와 해제’ 라는 제목으로 “당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.”라고 정하고 있다. 채무자가 채무의 이행을 지체하고 있는 상태에서 이행거절의사를 표시한 경우에는 채권자는 그 이행을 최고하지 않고 계약을 해제할 수 있음은 분명하다.

1심(2016가단514998)인 수원지법 최영각 판사는 2017년 5월 11일 계약금반환 등 소송에서 이 사건 임대차계약은 피고의 이행거절을 원인으로 한 원고의 2016. 4. 6.자 내용증명우편에 따라 적법하게 해제됐다고 판단해 원고의 청구는 이유있다고 인용했다.

따라서 피고는 원고에게 계약금 2,000만 원과 이 사건 임대차계약 제7조에서 정한 손해배상 예정액 2,000만 원의 합계 4,000만 원 및 위 금원 중 계약금 2,000만 원에 대하여는 계약금 지급일인 2016. 3. 25.부터, 손해배상 예정액 2,000만 원에 대하여는 이 사건 임대차계약이 피고의 귀책사유로 해제된 날인 2016. 4. 6.부터 각 이 사건 소장 부본 송달일인 2016. 6. 23.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다고 판결을 선고했다.

피고는 항소했다.

원심(2심 2017나65449)인 수원지법 제4민사부(재판장 지상목 부장판사)는 2018년 1월 18일 피고의 항소를 기각해 피고의 이행거절이 있었다고 판단해 원구의 청구를 받아들인 1심을 유지했다.

관련 건축법령은 이 사건 오피스텔에 대하여 온돌ㆍ온수온돌 또는 전열기 등을 사용한 바닥 난방을 금지하고 있다. 피고는 원고에게 바닥 난방공사는 불가능하니 카펫이나 전기판넬 등 다른 방식으로 난방을 할 것을 계속 요구했다. 이 사건 임대차계약을 중개한 F도 원고에게 바닥 난방공사는 안될 것 같으니 다른 방법을 생각하자고 이야기했다.

원심은 원고는 피고에게 최종적으로 바닥 난방공사를 해줄 것인지를 묻는 문자를 보냈는데도 피고는 아무런 답변도 하지 않았다. 피고가 계약해제 통보를 받고 바닥 난방공사를 진행했으나 이는 계약이 이미 해제된 이후의 사정에 불과하다고 판단했다.

피고는 대법원에 상고했다.

대법원은 원고가 확인 문자를 보내고 다시 해제통보를 하기 전까지 짧은 시간 동안, 피고가 확인 문자에 대해 즉시 답변을 하지 못할 불가피한 사정이 있을 수도 있고 피고에게 즉시 답변할 의무가 있는 것도 아니라는 점에 비추어 보면, 이러한 사정만으로 피고가 원고에게 바닥 난방공사에 관하여 이행거절의 의사를 표시한 것이라고 단정할 수 없다.

오히려 피고는 위와 같은 확인 문자를 받고 이틀 후인 2016. 4. 8. 인터리어 업체에 바닥 난방공사를 의뢰하였고, 주민동의를 받아 2016. 4. 11.∼4. 18. 사이에 바닥 난방공사를 마쳤으며, 2016. 4. 20. 그 사실을 원고에게 알렸다.

피고가 원고에게 바닥 난방공사를 대신할 다른 대안을 채택할 것을 설득했다거나 원고가 보낸 확인 문자에 대하여 피고가 즉시 답변을 하지 않았다고 하더라도, 그것만으로 피고에게 바닥 난방공사 이행에 관한 거절의사가 분명하게 인정된다고 할 수 없다. 그런데도 원심은 위에서 본 일부 사정만을 들어 피고에게 이행거절의 의사가 있었다고 판단했다.

따라서 원심판결에는 이행거절에 관한 법리 등을 오해하거나 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 했다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr

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