[로이슈 전용모 기자] 대법원(주심 대법관 노정희)은 2021년 6월 30일 주택재개발조합인 원고가 사업구역 내 부동산의 소유자이자 현금청산대상자인 피고에 대해서 관리처분계획 인가·고시 후 부동산의 인도를 구하는 사건에서, 원심이 피고에 대한 이주정착금, 주거이전비, 이사비 등의 지급절차가 이행되었는지 심리·판단하지 않은 채, 원고가 수용재결절차에서 정해진 토지와 건축물에 대한 손실보상금을 공탁했다는 사정만을 근거로 피고의 원고에 대한 부동산인도의무를 인정한 것은 잘못이라고 보아 원심을 파기환송했다(대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결).

이 판결은 주택재개발 사업시행자가 현금청산대상자나 세입자에게 부동산 인도를 구하기 위해서는 토지나 건축물에 대한 손실보상금뿐만 아니라 이주정착금, 주거이전비, 이사비에 대한 지급절차도 이행되어야 한다고 판시한 첫 판결이다.

이 판결을 통해 주거이전비 등의 지급대상에 해당함에도 이를 지급받지 못한 현금청산대상자나 세입자는 사업시행자의 부동산 인도청구에 대해 “주거이전비 등”을 지급받지 못했다는 사유를 들어 인도를 거절할 수 있게 됐다.

쟁점은 주택재개발사업의 사업시행자가 관리처분계획 인가·고시 후 현금청산대상자나 세입자를 상대로 부동산인도청구를 구할 경우, 현금청산대상자나 세입자가 주거이전비 등의 미지급을 이유로 인도를 거절할 수 있는지 여부다.

원심은, 원고가 주거이전비 등에 대하여 재결신청을 하지 아니하여 수용재결에서 주거이전비 등에 대하여 심리·판단하지 않은 채 산정한 토지나 지장물 등 보상금을 공탁한 것만으로 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 손실보상이 완료되었다고 단정하고 원고의 이 사건 부동산에 대한 인도 청구를 인용했다.

대법원은 원심의 판단에는 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 토지보상법에 따른 손실보상 완료의 의미에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 했다.

대법원은 사업시행자가 토지보상법상 수용재결절차에 따라 토지나 건축물에 대한 손실보상금을 지급이나 공탁했다고 하는 것만으로 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되었다고 보기는 어렵고, 주거이전비 등도 지급될 것이 요구된다고 판단했다. 주택재개발조합이 분양신청을 하지 않은 현금청산대상자를 상대로 부동산의 인도를 구하려면, 이주정착금, 주거이전비, 이사비에 대한 지급절차가 이행되어야 함을 전제했다.

주택재개발조합인 원고는 피고와 손실보상 협의가 이루어지지 않자 토지수용위원회에 수용재결을 신청했고, 토지수용위원회는 신청에 따라 피고 소유 부동산에 관하여 수용재결을 했다.

원고는 수용재결에서 정한 손실보상금을 수용개시일 전에 공탁했다.

원고가 손실보상금을 공탁한 후에도 피고가 원고에게 부동산을 인도하지 않자, 원고는 피고를 상대로 부동산 인도를 구하는 이 사건 소를 제기했다.

1심(인천지법)은 원고 청구를 인용했고 원심(서울고법)도 항소를 기각해 1심을 유지했다.

원심은 원고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’이라 함)에 따른 수용재결로 피고 부동산의 소유권을 취득했으므로, 피고는 원고에게 부동산을 인도할 의무가 있다.

또 토지보상법에 따른 이주정착금(이주대책이 수립되지 않은 경우 지급되는 돈으로 주택소유자에게만 지급하며 건축물 평가액을 기준), 주거이전비(일정 기간의 생활비 지출보상), 이사비가 지급되지 않았다는 사정을 근거로 피고가 부동산의 인도를 거절할 수 없다고 판단했다.

그러자 피고가 상고를 제기했다.

◇토지보상법 제78조에서 정한 주거이전비 등도 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정항 '토지보상법에 따른 손실보상'에 해당하므로, 주택재개발사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위해 현금청산대상자나 세입자로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 협의나 재결절차 등에 의하여 결정되는 주거이전비 등도 지급할 것이 요구된다.

구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 ‘토지보상법에 따른 손실보상’에는 토지보상법 제78조에서 정하는 주거이전비 등도 포함된다.

만일 사업시행자와 현금청산대상자나 세입자 사이에 주거이전비 등에 관한 협의가 성립된다면 사업시행자의 주거이전비 등 지급의무와 현금청산대상자나 세입자의 부동산 인도의무는 동시이행의 관계에 있게 되고, 재결절차 등에 의할 때에는 주거이전비 등의 지급절차가 부동산 인도에 선행되어야 한다.

그동안 주택재개발사업의 사업시행자는 현금청산대상자나 세입자에 대한 수용절차에서 정해진 토지와 건축물에 대한 손실보상금을 공탁하고 부동산의 소유권을 취득한 다음 부동산 인도청구를 했고, 법원은 토지보상법 제43조, 제45조 등에 따라 현금청산대상자나 세입자의 부동산 인도의무를 인정해 왔다.

재개발사업 실무에서는 사업시행자가 현금청산대상자나 세입자로부터 부동산 인도를 받은 후 주거이전비 등을 지급하는 것이 대체적인 관행이었다. 수용재결절차에서 주거이전비 등의 재결이 이루어지지 않았을 경우, 현금청산대상자나 세입자는 주거이전비 등을 지급받지 못한 채 부동산을 인도해야 하는 문제점이 있었다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr