신길13 등 서울시내 공공재건축 선도사업 후보지 5곳 선정

용도지역, 1단계 일괄 종상향…용적률 평균 178% 증가
공급 세대수, 현행 대비 1.5배 늘고 분담금은 52% 줄어
기사입력:2021-04-07 20:10:22
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김수상 국토교통부 주택토지실장.(사진=국토교통부)
[로이슈 최영록 기자]
답보상태에 놓여있던 서울시내 재건축 예정구역들이 공공재건축 선도사업 후보지로 선정되면서 활기를 되찾을 수 있을지 주목된다.

국토교통부(장관 변창흠)는 지난해 8월 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’에 따라 민간 정비사업으로는 사업성이 부족하거나 주민간 갈등으로 사업이 장기간 정체된 ▲영등포구 신길13구역 ▲중랑구 망우1구역 ▲관악구 미성건영아파트 ▲용산구 강변강서 ▲광진구 중곡아파트 등 5곳을 공공재건축 선도사업 후보지로 최종 선정했다고 7일 밝혔다.

국토부가 이번 선도사업 후보지 5곳에 대한 사업효과를 분석한 결과 5곳 모두 1단계 종상향을 적용하는 등 인센티브를 통해 기존 대비 용적률이 평균 178%p(162%→340%) 증가하는 것으로 나타났다. 또 공급세대도 현행 세대수 대비 1.5배(총 1503세대→2232세대) 증가하는가 하면 조합원 분담금은 민간 재건축 대비 평균 52% 감소하는 것으로 분석됐다.

구역별로 살펴보면 신길13구역의 경우 신길재정비촉진지구 내에서도 역세권 입지라는 점을 고려해 현행 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 1단계 종상향을 허용할 경우 용적률은 현행 대비 258%p, 민간재건축 계획 대비 130%p로 각각 늘고, 여기에 층수는 최고 35층, 세대수는 기존보다 두 배 확보할 수 있다.

이곳은 역세권 입지에도 불구하고 그동안 공동주택, 연립주택, 나대지 소유자 등 다양한 소유 형태에 따른 복잡한 이해관계로 2007년 구역지정 이후 사업이 장기화됐다. 그러다 공공재건축 사전컨설팅 신청 등을 통해 사업이 재추진됐고, 지난 3월 조합설립인가를 받았다.

2012년 조합설립 후 조합장 해임, 구역해제 등의 각종 분쟁과 사업성 미확보로 정체됐던 망우1구역은 용도지역을 3종일반주거지역으로 상향할 경우 현행 대비 용적률은 91%p 늘고 층수는 최고 23층, 세대수는 1.62배 확보가 가능하다.

미성건영아파트는 정비구역상 토지가 비정형적이고 인근 교육시설로 인한 높이 제한으로 자력으로는 사업성 확보가 곤란했다. 이에 따라 국토부는 단지 전체를 3종일반주거지역으로 종상향하기로 했다. 그러면 현행 대비 용적률은 140%p 올라가고 층수는 최고 27층, 세대수는 1.36배 확보하게 된다. 게다가 부지정형화를 위해 일부 필지를 편입하고 공원 등 기반시설을 정비하게 된다.

기존 용적률이 297%로 높아 사업성 확보가 곤란한 강변강서의 경우 용도지역을 준주거지역으로 한단계 종상향해 현행 대비 용적률은 202%p 더 올리고, 층수는 최고 25층까지 확보할 수 있다. 또 주거동의 효율적 배치를 통해 소규모 지역이지만 세대수도 1.26배 확보가 가능하다.

중곡아파트는 단지내 도시계획도로가 관통해 효율적인 동배치가 곤란하고 사업성 확보가 어려워 구청에 사업포기 의사를 표명한 바 있다. 그러나 공공재건축을 통하면 용도지역을 3종일반주거지역으로 상향시키고 인근 지역을 고려해 층수를 최고 18층으로 제한하더라도 용적률은 현행 대비 206% 오를 뿐 아니라 기존에 없던 일반분양분도 36세대를 공급할 수 있어 사업성 확보가 가능하다.

정부는 이번 공공재건축 선도사업 후보지에 대해 공공 주도로 마련한 사전컨설팅 결과에서 주민 요구사항, 개정된 법령 등을 반영해 5월까지 구체적인 정비계획(안)을 조속히 수립할 예정이다.

또 이를 바탕으로 주민설명회, 조합 총회 등을 개최해 공공시행자 지정에 필요한 동의율(LH 또는 SH 단독시행 : 토지등소유자의 2/3, 조합과 LH 또는 SH 공동시행 : 조합원의 1/2)을 우선 확보하는 후보지에 대해서는 공공시행자로 지정하고, 신속히 정비계획을 확정·추진할 계획이다.

국토교통부 김수상 주택토지실장은 “이번 공공재건축 선도사업 후보지에 대해 지자체, 주민과 긴밀히 소통하고, 정부의 지원을 집중하여 속도감 있게 사업을 추진할 것”이라며 “공공직접시행 정비사업 등에 대해서도 컨설팅 회신 및 지자체 협의 등을 거쳐 후보지를 공개해 나가겠다”고 밝혔다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr

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