[로이슈 진가영 기자] 임차인의 계약갱신청구권은 임차인이 일정한 기간 동안 이사를 하지 않아도 안정적으로 거주를 하는 것이 가능하도록 하기 위한 것을 주요한 목적으로 한 권리이다.
주택의 계약갱신청구권이 제정되기 전에는 임대인이 갱신이나 재계약을 원하지 않는 경우, 임차인이 계약기간으로 주장할 수 있는 기간은 최장 2년에 불과했으므로 2년 이후에는 임대인의 선택에 따라서 어쩔 수 없이 이사를 가야 하는 상황이 반복될 수 있었다.

그러나 계약갱신청구권 규정이 생기게 된 이후로는 기존의 계약기간으로 인정될 수 있는 2년과 계약갱신청구권에 행사에 의한 2년을 추가해서, 임대인의 의사와는 상관없이 총 4년 동안의 계약기간을 임차인이 주장할 수 있게 되었다.

간혹 계약갱신청구권은 월세에서만 인정이 되는 것이고 전세계약갱신청구권이라는 것은 인정이 되지 않는 것이 아닌가 하는 의문을 제기하는 경우들이 있는데, 일단 별도로 ‘전세권 등기’를 하지 않은 전세계약의 경우에는 주택임대차보호법 제12조에 따라 동일하게 주택임대차보호법이 적용되기 때문에, 당연히 전세계약갱신청구권이 인정된다.

그러나 전세권 등기를 마친 전세계약의 경우 주택임대차보호법이 적용되지 않을 것이라고 생각한 탓에 오해가 발생하곤 하는데, 민법 제618조에서 말하는 ‘임대차’의 의미는 ‘당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정’하는 것을 말한다.

법무법인혜안의 김현익 변호사는 “등기를 한 전세권도 민법 제618조에서 말하는 임대차에 포함이 되기 때문에 주택임대차보호법상의 계약갱신청구권도 인정이 된다고 볼 수 있는데, 이에 관하여 해석의 차이가 있을 가능성도 있지만 전세권 등기를 한 전세계약이라고 해서 계약갱신청구권이 인정되지 않는다고 대법원 판례 등에서 결론지어질 가능성은 상당히 낮다.”고 한다.
다만 전세계약갱신청구권 행사가 어느 경우에나 효력을 발생시키는 것은 아니며 일정한 사유가 존재하는 경우 갱신청구를 거절할 수 있도록 하고 있는데, 가장 주요한 거절사유 두 가지로 임대인이 실거주를 하려고 하는 경우 및 임차인이 2기에 달하는 차임을 연체한 경우가 있고 실거주를 하는 임대인의 범위에는 임대인의 직계비속이나 직계손속도 포함된다.

또한 주택임대차보호법 제6조의3에 다양한 갱신청구거절 사유가 존재하기 때문에 잘 확인할 필요가 있으며, 계약갱신요구권 규정은 임대인과 임차인 모두가 숙지해야 불필요한 손해를 피할 수 있다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr