[로이슈 전용모 기자] 울산지법 제1형사부(재판장 이우철 부장판사, 장성신, 정제민)는 담보가치가 거의 없는 이른바 ‘깡통주택’에 대해 1억8000만 원 임대차계약을 한 사건에서, 피고인과 검사가 쌍방 항소한 사안에서 피고인의 법리오해 주장을 받아들여 1심판결 중 유죄부분을 파기하고, 피해자 2명(A 임대차보증금 6000만 원, B 임대차보증금 1억2000만 원)에 대한 각 사기의 점에 대해 무죄를 선고했다. 검사의 항소를 기각했다.
1심(울산지법 2020. 2. 20. 선고 2019고단1085 판결)은 사기 혐의로 기소된 피고인에 대해 징역 1년을 선고했다. 이 사건 공소사실 중 피해자 C(전세보증금 3000만원)에 대한 사기의 점은 무죄로 판단했다.

이 사건 주택의 담보대출 이자도 제대로 내지 못하는 상황에서 피해자들과 임대차계약을 체결하고 거액의 임대차보증금을 받음으로써 큰 피해를 발생시킨 점, 피해자 B로부터 받은 돈은 그 전 세입자의 임대차보증금 반환에 사용한 점, 피해자 A는 이 사건 주택에 관한 경매에서 소액임차인으로서 2,000만 원을 배당받은 점, 동종 전과 없는 점이 참작됐다.

그러자 피고인과 검사는 쌍방 항소했다.

피고인은 피해자 2명(A, B)에 대해 "피고인은 피해자들로부터 임대차보증금을 편취한다는 고의로 피해자들을 기망하지않았다"며 법리오해, 양형부당을 주장했다.

검사는 피해자 C에 대해 "피고인은 공인중개사를 통해 마치 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 있는 것처럼 피해자를 기망해 임대차보증금명목 금원을 편취했다"고 했다.
피고인은 이 사건 주택의 실제 소유자이고 배우자가 등기명의자다. 피고인과 배우자는 경영하던 음식점의 운영이 악화되어 은행, 대부업체, 이 사건 주택의 세입자 등의 채권자들에 대한 채무를 변제하기 어려워지자 이를 새로운 세입자에게 임대하고 그 보증금을 편취하기로 공모했다.

피고인은 2017년 3월 31일 공인중개사사무소에서 공인중개사로 하여금 이 사건 주택 201호에 대한 전세계약을 체결하려는 피해자 A에게 “401호에 대하여만 1억 2000만 원의 전세보증금반환채무가 있고 나머지 301호, 302호는 각각 보증금이 500만 원인 월세여서 경매로 넘어가도 보증금을 반환받을 수 있다.”라는 취지로 설명하게 하고, 피고인은 “위 설명이 사실이고, 2019년 4월 4일 계약이 종료되면 전세보증금 6000만 원을 반환하겠다.”라고 거짓말을 했다.

그러나 이 사건 주택은 시가가 5억 8700만 원인 데 비하여 이에 설정된 근저당권의 피담보채무액이 합계 3억 4000만 원, 피고인이 이 사건 주택에 관하여 부담하는 전세보증금 반환채무가 301호 7000만 원, 302호 3500만 원, 401호 1억 4000만 원으로 합계 2억 4500만 원이어서 담보가치가 거의 없는 이른바 ‘깡통주택’이었다.

이 사건 주택 이외에 별다른 재산이 없이 피고인은 시중은행과 신용보증재단에 합계 1억 2000만 원의 대출금채무를, 배우자는 은행에 4000만 원의 대출금채무를 각각 부담하고 있어 위 피해자로부터 전세보증금을 지급받더라도 이를 제때 반환할 의사나 능력이 없었다.

피고인은 위 거짓말에 속은 위 피해자들로부터 전세보증금 명목으로 합계 1억8000만 원을 지급 받아 편취한 혐의로 재판에 넘겨졌다.
피고인이 2017년 8월 3일 이후 이 사건 주택을 담보로 새마을금고로부터 대출받은 3억 1000만 원에 대한 이자를 지급하지 못함에 따라 10월 26일 이 사건 주택에 대해 임의경매가 개시됐다.

항소심 재판부는 검사가 제출한 증거들만으로는 피고인이 이 사건 각 임대차계약 체결이나 임대차보증금 수령 당시 피해자들에게 이 사건 주택을 점유·사용하도록 하여 주거나 임대차보증금을 반환하는 것이 불가능하게 될 가능성이 있다는 점을 인식하고 이를 용인한 채 임대차보증금을 지급받았다고 단정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 피고인의 법리오해 주장은 이유있다고 판단했다.

피고인은 이 사건 주택을 6억 9000만 원에 매수했고, 당시 이 사건 주택에 대한 실거래가가 위 매수가액 미만으로 현저히 하락한 상황이었다고 볼 만한 사정은 기록상 확인되지 않아 피고인으로서는 이 사건 주택의 가액이 자신이 매입한 6억 9000만 원에 상당한다는 전제하에 A와의 사이에 임대차보증금을 6000만 원으로 정해 임대차계약을 체결한 것으로 보인다고 했다.

그로부터 15일 후, 피고인은 B와의 사이에 임대차보증금을 1억 2000만 원으로 정한 임대차계약을 체결했다. B는 2017년 6월경 시중은행으로부터 전세자금대출을 받아 임대차보증금 중 8600만 원을 지급하였는데, 당시 은행도 근저당권 및 선순위임차인 총 보증금을 감안하더라도 이 사건 주택의 가치가 위 대출금을 회수할 수 있을 정도로 충분하다고 보아 피해자 B에 대한 전세자금대출을 승인한 것으로 봤다.

재판부는 실제로 이 사건 주택 401호에 대한 임대차계약이 2017년 6월경 종료됐고, 피고인이 임대차보증금을 반환하여 이 사건 각 계약체결일로부터 얼마 지나지 않아 선순위임차인 총 보증금액이 변동된 점 등에 비추어 볼 때, 피고인은 추후 피해자들에 대한 선순위임차인 총 보증금액 변동을 감안하여 피해자들에게 예상되는 선순위임차인 총 보증금액과 그 사정만 알려주면 충분하다고 판단했을 가능성이 높아 보이고, 이와 달리 임대차보증금을 편취하려는 고의로 이 사건 주택에 대한 선순위임차권 현황을 속이거나 제대로 고지하지 아니했다고 단정하기 어렵다고 판단했다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr