대법원, 병원급 의료기관 개설 불가 사실 알고도 소송제기 원고 손 들어준 원심 파기환송

기사입력:2020-12-22 12:00:00
대법원
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[로이슈 전용모 기자]
대법원 제1부(주심 대법관 김선수)는 2020년 12월 10일 임대차 건물이 병원급 의료기관으로 개설, 사용할 수 없다는 사실을 알고 임대인을 상대로 제기한 부당이득금 상고심에서 피고의 주장을 받아들여 일부 원고의 손을 들어준 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원(창원지법)에 환송했다(대법원 2020.12.10.선고 2019다201785 판결).

1심은 이 사건 임대차계약에서 피고(임대인)에게 개설 불허가 요건 사항까지 책임질 것으로 정했다고 보기는 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다며 원고의 청구를 기각했다. 하지만 원심은 1심판결은 부당하다며 일부 원고의 손을 들어줬다. 이 사건 임대차계약은 원시적 이행불능으로 무효라고 판단했다.

원심은, 이 사건 건물 중 2층 430㎡, 3층 397㎡, 4층 397㎡(총면적 1,224㎡. 이하 위 2층 내지 4층을 합해 ‘이 사건 임대차 목적물’)는 이 사건 임대차계약 체결 당시부터 진주시 건축조례에서 정한 요건을 충족하지 못해 병원개설 허가를 받을 수 없었으므로 계약의 목적 달성이 사실상·법률상 불가능한 상태였다고 보아, 이 사건 임대차계약은 원시적 이행불능으로 무효라고 판단했다.

계약의 내용이 된 채무를 이행하는 것이 계약 당시부터 이미 사실상․법률상 불가능한 상태였다면 그 계약은 원시적으로 불능이어서 무효이다. 채무의 이행이 불가능하다는 것은 절대적․물리적으로 불가능한 경우만이 아니라 사회생활상 경험칙이나 거래상의 관념에 비추어 볼 때 채권자가 채무자의 이행 실현을 기대할 수 없는 경우도 포함한다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2010다1203, 1210 판결, 대법원 2017. 10. 12. 선고 2016다9643 판결 등 참조).

법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 계약문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다76603 판결, 대법원 2011. 12. 27. 선고 2011다5134 판결 등 참조).

대법원은 계약이 원시적으로 불능인 경우 무효라는 법리는, 불능인 급부의무가 계약 내용에 편입되어 있음을 전제로 한다. 그런데 원고와 피고 사이에 이 사건 임대차계약 체결 당시 ‘임차인인 원고가 이 사건 임대차 목적물 전부(총면적 1,224㎡)에 대하여 의료법상 병원급 의료기관으로만 개설 허가받아 사용한다’거나 ‘그러한 사용이 가능하도록 임대인인 피고가 책임지고 보장하거나 이행한다’는 점에 관하여 의사의 합치가 있었다고 보기 어렵다. 이러한 내용은 원고와 피고가 체결한 이 사건 임대차계약에 편입되지 않았다고 봄이 타당하다고 판단했다.

그렇다면 비록 대지 안의 공지 규정으로 인해 임대차계약 체결 당시부터 이미 원고가 이 사건 임대차 목적물 전부에 대하여 의료법상 병원급 의료기관으로 개설 허가받아 사용하는 것이 불가능하였다고 하더라도, 이러한 점을 들어 이 사건 임대차계약이 원시적 불능이어서 무효라고 할 수는 없다는 것이다.

대지 안의 공지 규정에 의할 때, 원고와 피고가 이 사건 임대차계약을 체결 당시 이 사건 임대차 목적물 전부(총면적 1,224㎡)에 의료법상 병원급 의료기관을 개설하여 사용하는 것은 불가능했지만, 이 사건 임대차 목적물 중 일부에 바닥면적 합계 1,000㎡ 미만의 병원급 의료기관을 개설하여 사용하는 것은 불가능하지 않았다. 의료법상 '의원급 의료기관'의 경우는 이 사건 임대차 목적물 전부에 의료기관을 개설하여 사용할 수 있었다.

한의사인 원고는, 이 사건 임대차계약 체결 전 협의 과정이나 계약체결 당시 피고에게 임대차 목적물에 ‘병원’을 개설하여 사용할 것이라는 점은 알렸지만, 구체적으로 ‘이 사건 임대차 목적물 전부에 대하여 의료법상 '의원급 의료기관'과는 구분되는 '병원급 의료기관'으로만 개설 허가받아 사용할 것’이라는 점에 관하여는 고지하지 않은 것으로 보인다.

원고는 임대차계약 체결 전 피고로부터 이 사건 건물에 관한 건축도면, 실측도 등을 받아보기도 했다. 그러나 원고는 피고와 임대차계약 체결을 위한 협의를 시작한 무렵부터 2015. 8. 31. 이 사건 임대차계약을 체결할 때까지 상당한 기간이 있었음에도, 이 사건 임대차 목적물 전부에 대하여 의료법상 병원급 의료기관으로 개설 허가받아 사용할 수 있는지 여부나 어떤 요건을 충족해야 되는지 여부 등에 관하여 제대로 알아보지 않았고, 임대인인 피고에게 이에 관하여 구체적으로 물어보거나 상의하지도 않았다는 것이다.

이 사건 특약사항 제11항에서 정한 피고의 의무는, 원고가 병원개설 허가를 받아 사용할 수 있도록 피고가 정화조와 소방시설을 병원 용도에 적합하게끔 설치하거나 책임진다는 취지로 보일 뿐, 피고가 병원개설 허가 자체를 책임진다는 내용의 약정을 한 것으로는 보이지 않는다. 피고가 이 사건 특약사항 제11항에 관하여 약정할 때 그 특약사항의 ‘병원’을 의료법상 ‘병원급 의료기관’으로만 이해하거나 인식한 것으로 보이지도 않는다.

그런데도 원심은 그 판시와 같은 이유로 이 사건 임대차계약은 원시적 불능인 경우에 해당하여 무효라고 판단했다. 이러한 원심의 판단에는 계약의 원시적 불능이나 계약의 해석에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 피고의 이 부분 상고이유 주장은 이유 있다고 봤다.

원고는 한의사로서 순천시에서 한방병원을 개설하거나 운영한 경험이 있다. 피고는 의료인이 아닌 사람으로서 학원을 운영한 경험이 있다.

피고는 2015년 3월 10일 이 사건 건물 중 각 1/2지분에 관하여 임의경매로 인한 매각을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 그 당시 이 사건 건물의 건축법상 용도는 제2종 근린생활시설로 정해져 있었고, 예식장, 식당(뷔페) 등으로 사용된 적이 있었다.

피고는 2015년 7월경 이 사건 건물을 임대한다는 광고를 냈고, 원고는 이를 보고 피고를 만났다. 원고와 피고는 2015년 8월 10일경 이 사건 건물 중 2, 3, 4층에 위치한 이 사건 임대차 목적물(총면적 1,224㎡)에 관한 임대차계약 내용을 협의했다. 당시 원고는 피고에게 계약금 명목으로 2,000만 원을 지급했다.

피고는 2015년 8월 17일 및 같은 달 20일 이 사건 건물에 관한 건축도면, 실측도 등을 원고 측 직원에게 이메일로 전송해 주었다.

원고 및 원고 측 관계자 장OO(원고와 마찬가지로 직업이 한의사), 전OO과 피고는 2015. 8. 30. 함께 만나서 이 사건 임대차 목적물과 관련된 대화를 나누었다. 당시 원고 측의 주된 요구사항은, 원고가 임대차 목적물에 병원을 개설 허가받아 사용하기 위하여 이 사건 임대차계약을 체결하는 것이므로 정화조와 소방시설 부분은 병원 용도에 적합하도록 임대인인 피고가 책임지고 설치하거나 해결해 달라는 것이었다. 피고는 이를 수용했다.

원고와 피고는 2015년 8월 31일 이 사건 임대차 목적물에 관하여, 임대차보증금 1억 5000만 원, 차임 월 750만 원, 목적물 인도일 2015년 9월 1일, 임대차기간 인도일로부터 60개월 등으로 정한 이 사건 임대차계약을 체결했다.

원고와 피고는 이 사건 임대차계약서를 작성하면서 특약사항으로 “6. 임대인이 바닥 및 천장을 철거한다.”, “11. 병원개설 허가에 대한 건물 관련 부분을 임대인이 책임진다(정화조 및 소방시설). 건물 내부 인테리어에 대한 내부허가는 임차인이 책임진다(쌍방 합의한 건물 내부의 추가 확장된 공간은 임차인의 책임으로 한다).”는 내용 등을 명기했다(이하 위 특약사항 제11항은 ‘이 사건 특약사항 제11항’이라 한다).

원고는 위 임대차계약 체결일에 피고에게 임대차보증금 잔금 1억 3000만 원과 2015년 9월분 차임 300만 원을 지급했다. 피고는 2015년 9월 5일경 위 특약사항 6항을 이행하기 위하여 공사업자에게 이 사건 임대차 목적물의 바닥 및 천장 철거공사를 맡겼다.

의료법령, 건축법령과 진주시 건축조례 제38조 등에 따르면, 의료법 제3조 제2항 제3호에서 정한 '병원급 의료기관'(주로 입원환자를 대상으로 의료행위를 하는 의료기관으로 병원, 치과병원, 한방병원, 요양병원, 종합병원 등을 말한다. 그중 한방병원은 입원환자 30명 이상을 수용할 수 있는 입원실 등을 갖추어야 한다)의 용도로 사용되는 곳의 바닥면적 합계가 1,000㎡ 이상인 건축물은 건축선으로부터 해당 건축물까지 3m 이상 띄워야 하고, 인접대지 경계선으로부터 해당 건축물까지 2m 이상 띄워야 한다(이하 ‘대지 안의 공지 규정’이라 한다).

이 사건 건물은 이러한 요건을 충족하지 못하기 때문에 이 사건 임대차 목적물 전부(총면적 1,224㎡)를 의료법상 병원급 의료기관의 용도로 사용하려는 목적으로 병원을 개설하는 것은 이 사건 임대차계약 체결 당시 불가능했다.

하지만 이 사건 임대차 목적물 중 병원급 의료기관의 용도로 사용하는 곳의 바닥면적 합계가 1,000㎡ 미만인 경우에는 건축법상 용도변경 허가절차를 거쳐 병원급 의료기관을 개설할 수 있었다. 그리고 이 사건 임대차 목적물 전부를 의료법 제3조 제2항 제1호에서 정한 의원급 의료기관(주로 외래환자를 대상으로 의료행위를 하는 의료기관으로 의원, 치과의원, 한의원 등을 말한다. 그중 한의원은 입원실을 두는 경우 입원환자 29명 이하를 수용할 수 있는 입원실 등을 갖추어야 한다)의 용도로 사용할 경우에는, 건축법상 용도변경 허가절차 없이 제1종 근린생활시설로서 의료법에 따른 시설기준을 갖추어 개설할 수 있었다.

원고는 2015년 9월 10일경 건축사 사무소 등에 확인한 결과, 이 사건 임대차 목적물은 대지 안의 공지 규정에서 정한 요건 등을 충족하지 못하기 때문에 바닥면적 합계 1,000㎡ 이상의 병원급 의료기관으로 개설, 사용할 수 없다는 사실을 알게 되었고, 피고에게 이를 알리고 협의를 진행했다.

피고는 2015년 9월 11일경 원고에게, 이 사건 임대차 목적물의 총면적 1,224㎡ 중 1,000㎡ 미만으로만 병원으로 용도변경하고 나머지 면적은 개인사업자로 식당을 별도로 운영해 사용하는 방안을 제시했다.

원고는 2015년 10월 5일경 피고에게, 피고의 귀책 사유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 의사표시를 하고 임대차보증금 등의 반환을 요구했으며, 피고가 거부하자, 원고는 "피고는 원고에게 1억5300만원 및 이에 대하여 2015. 9. 25.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라"며 계약해지와 무효주장을 하며 이 사건 소(부당이득금)를 제기했다.

피고는 "피고에게 개설허가 책임이 있다고 하더라도 민법 제627조 제2항 등의 취지에 비추어 이 사건 임대차계약상 피고의 채무 내용이 가분이면 병원개설이 불가능한 224㎡ 부분에 관해서만 해제할 수 있고, 불가분이라면 불가능한 부분인 위 224㎡ 부분의 중요성에 의하여 전체의 해제여부를 판단하여야 하는데, 원고가 224㎡의 부족으로 인하여 병원을 할 수 없음을 입증하지 못하는 한 계약해제를 할 수는 없다. 설령 원고의 해제, 취소 내지 무효주장을 받아들여 임차보증금 등을 반환하게 되더라도 철거비용으로 지출한 비용과 이 사건 임대차계약 체결 당시의 상태로 원상회복하는데 드는 비용을 공제하여야 한다"고 맞섰다.

1심(2015가단36163)인 창원지법 진주지원 전재혁 판사는 2017년 12월 20일 원고의 청구를 기각했다.

1심은 "원고가 제출한 증거만으로는 이 사건 임대차계약에서 피고에게 위 개설 불허가 요건 사항까지 책임질 것으로 정하였다고 보기는 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이 사건 임대차계약상 병원 개설 허가를 받아줄 의무를 피고가 위반하였음을 전제로 한 원고의 위 해제 주장은 나아가 살필 필요 없이 이유 없다"고 했다.

또 이 사건 임대차계약이 원시적 이행불능으로 무효인지 여부에 대해서도 "임대차 목적물을 어떤 용도로 사용할 지는 임대인이 제한하지 않는 한 임차인이 알아서 결정할 사항으로서 임대인이 그 용도에 대하여 보장하기로 하는 약정을 특별히 하지 않는 한 임대인이 책임질 내용이 아니라고 보아야 하는데(피고의 급부의무는 이 사건 임대차목적물을 임차인인 원고에게 인도함으로써 사용수익케 할 의무를 이행하는 것으로서 이는 불가능한 것이 아니고, 피고는 2015. 9. 1.경 그 인도의무를 이행하였던 것으로 보인다), 위 주장을 이 사건 임대차계약이 이 사건 임대차목적물 전체에 대한 ‘병원급 의료기관’ 개설이 되는 것을 해제조건으로 한 것이라는 주장으로 보더라도 이를 인정할 증거가 부족하기는 마찬가지이다"고 판단했다.

원고는 항소했다.

원심(2심 2018나50472)인 창원지법 제3민사부(재판장 이균철 부장판사)는 2018년 12월 6일 제1심판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 일부 받아들여 제1심판결 중 위 인정범위에 해당하는 원고 패소 부분을 취소하고 돈의 지급을 명하고 원고의 나머지 항소는 기각했다.

2심은 "피고는 원고에게 8300만 원 및 이에 대하여 2015. 9. 25.부터 2018. 12. 6.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라"고 판결을 선고했다. 결국 피고는 원고에게 1억 5300만 원에서 위 신뢰이익 손해 7,000만 원(원고의 손해배상책임= 총 공사비금액 1억 8000만 원 가운데 인정된 1억원에 대한 70%)을 공제한 금액이다.

재판부는 실제로 원고는 계약 체결 이전에 피고로부터 이 사건 임대차목적물의 건축도면을 받아보고 그 병원 개설 허가에 필요한 부분을 검토함으로써 계약 당시까지 이 사건 임대차목적물이 진주시 건축법 조례에 위반된다는 사실을 충분히 알 수 있었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 임대차계약 체결 당시 위 계약이 처음부터 병원개설 허가가 불가능하여 계약 목적 달성이 불가능하다는 점을 알 수 있었던 원고는 피고에게 피고가 이 사건 임대차계약이 유효하다고 믿고 지출한 비용, 즉 신뢰이익을 배상할 책임이 있다고 판단했다.

또 피고는 위 철거공사 이전 상태로 원상회복하지 않고 제3자에게 이 사건 임대차목적물을 임대함으로써 실제로 '원상회복비용'을 지출하지 않았으므로 손해가 발생하였다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 원고는 2015. 9. 10.경 이 사건 임대차목적물에 병원개설 허가가 불가능한 사실을 알고 2015. 10. 5.경 최종적으로 피고에게 이 사건 임대차계약을 해제하고 임차보증금을 반환해 달라고 요청했는데, 그러한 상황에서 원고가 위 건물 외벽 이전설치 공사를 요청하였다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다고 봤다.

원심은, 이 사건 건물 중 2층 430㎡, 3층 397㎡, 4층 397㎡(총면적 1,224㎡. 이하 위 2층 내지 4층을 합해 ‘이 사건 임대차 목적물’)는 이 사건 임대차계약 체결 당시부터 진주시 건축조례에서 정한 요건을 충족하지 못해 병원개설 허가를 받을 수 없었으므로 계약의 목적 달성이 사실상·법률상 불가능한 상태였다고 보아, 이 사건 임대차계약은 원시적 이행불능으로 무효라고 판단했다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr

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