[로이슈 전용모 기자] 대법원 제1부(주심 대법관 )는 2020년 11월 5일 피고인의 상고를 모두 기각해 1심 원고 패소부분을 취소한 원심을 확정했다(대법원 2020.11.5. 선고 2016다276153 판결).
원심은 임대사업자인 피고가 우선분양전환권자인 원고들로부터 지급받은 분양대금이 구 임대주택법 등 관련 법령에 따라 산정한 분양전환가격을 초과한다면 그 초과하는 범위에서 분양계약은 무효이고, 피고는 원고들에게 초과 범위에 해당하는 돈을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 판단했다.

대법원은 이러한 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 구 임대주택법 등 관련 규정의 효력, 판례의 적용 범위, 임대주택 분양전환계약의 일부 무효에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다고 수긍했다.

분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비는 특별한 사정이 없는 한 표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비를 의미한다고 보아야 한다(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결, 대법원 2015. 8. 27. 선고 2014다66727 판결 등 참조).

대법원은 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로 정당하고, 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다고 인정했다.

피고(B주택)는 이 사건 아파트의 임대의무기간(5년)이 종료한 후 원고들에게 분향전환 신청을 할 것을 공고했고 원고들은 분양계약을 체결하고 피고에게 분양전환가격에 따른 분양대금을 납부했다.
원고들은 "피고는 이 사건 아파트의 분양전환가격을 산정함에 있어 관련 법령에 따라 건축비는 실제 투입한 건축비를 기준으로 해야 함에도 표준건축비를 기준으로 했고, 택지비는 택지조성원가의 70%로 산정해야 함에도 100%로 산정했는데, 이 사건 각 분양계약 중 정당한 분양전환가격을 초과한 부분은 무효이므로, 피고는 원고들에게 각 정당한 분환전환가격을 초과해 지급받은 돈(각 100만 원)은 부당이득으로 반환할 의무가 있다"며 소송을 제기했다.

1심(2014가합555918)인 서울중앙지법 제12민사부(재판장 이태수 부장판사)는 2016년 5월 20일 원고들의 청구를 모두 기각했다.

1심은 거래에 있어 저층의 가격이 고층에 비해 다소 저렴한 것이 현실인 점, 이 사건 아파트 4층 이상의 분양전환가격과 정당한 분양전환가격의 차이가 1%도 되지 않는 미미한 금액인 점 등을 고려하면, 피고가 이 사건 아파트 4층 이상의 분양전환가격을 정당한 분양전환가격보다 다소 높게 산정한 것만으로 바로 강행법규인 구 임대주택법 관련 법령을 위반하여 무효라고 볼 수 없으므로, 피고가 원고들과의 분양계약에 관해 법률상 원인 없이 이익을 얻었다고 할 수 없다고 판단했다.

원고들은 항소했다.

원심(2심 2016나2037257)인 서울고법 제11민사부(재판장 김승표 부장판사)는 2016년 11월 24일 제1심판결은 결론을 일부 달리해 부당하므로 원고들의 항소는 인정범위 내에서 이유 있어 패소부분을 취소하고 피고에게 인정한 금액(정당한 분양전환가격 초과부분인 각 44만7367원 및 2015.10.30.부터 2016.11.24.까지는 민법에서 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 돈) 지급을 명하고, 원고들의 나머지 항소 및 나머지 원고들의 항소는 각 기각했다.
분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정은 강행법규에 해당한다고 보아야 하고, 그 산정기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격으로 분양계약이 체결되었다면 그 분양계약은 위 산정기준에 따른 정당한 금액을 초과하는 범위에서 무효라고 보아야 한다(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결, 대법원 2017. 11. 9. 선고 2015다44274 판결 등 참조).

원심은 피고와 이 사건 아파트 4층 이상의 세대를 분양받은 원고들 사이에 체결된 분양계약은 정당한 분양전환가격을 초과하는 범위 내에서 무효이고, 그 부분만큼 피고는 법률상 원인 없이 이익을 얻었다고 봄이 상당하다고 판단했다.

피고는 대법원에 상고했다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr