[로이슈 이지훈 기자] 최근 임대인이 신규 임차인에게 기존보다 3배 이상 높은 차임을 요구해 권리금 계약이 무산된 사건에서 권리금 회수기회 방해에 따른 손해배상 책임을 다시 따져봐야 한다는 대법원 판단이 나왔다(대법원 2026다201337(본소), 2026다201338(반소) 판결).

이처럼 권리금소송은 임차인이 영업을 정리하면서 권리금을 회수하려 했지만 임대인의 개입으로 신규 임차인과의 계약이 무산됐을 때 문제될 수 있다.

다만 권리금은 임대인에게 맡겨둔 보증금과 성격이 다르기 때문에 계약이 끝났다는 이유만으로 임대인에게 반환을 요구할 수 있는 것은 아니다.

권리금은 상가에서 영업하는 동안 만들어진 경제적 가치에 대한 대가다. 시설이나 비품뿐 아니라 거래처와 신용, 영업 노하우, 상가의 위치에 따른 영업상 이점 등도 포함될 수 있다. 기존 임차인은 이런 가치를 신규 임차인에게 넘겨주면서 권리금을 지급받는 것이 일반적이다.

그래서 상가건물 임대차보호법에서도 임대인에게 권리금 자체를 지급하도록 하는 것이 아니라 기존 임차인이 신규 임차인을 통해 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보호하는 방식을 두고 있다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 규정하고 있다. 대표적으로 임대인이 신규 임차인에게 직접 권리금을 요구하거나 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 경우가 있다. 신규 임차인이 감당하기 어려울 정도로 높은 차임이나 보증금을 제시해 사실상 계약 체결을 어렵게 만들거나, 특별한 이유 없이 임차인이 주선한 사람과의 임대차계약을 거절하는 경우도 마찬가지로 문제가 될 수 있다.

다만 임대인이 기존보다 높은 월세를 제시했다거나 신규 임차인과 계약하지 않았다는 사정만으로 곧바로 손해배상 책임이 생기는 것은 아니다. 차임이나 보증금이 문제가 된 경우라면 기존 임대조건과 어느 정도 차이가 있는지, 주변 상가의 임대료 수준은 어떠한지, 해당 상가의 시세와 적정 차임은 얼마인지 등을 함께 살펴야 한다.

앞서 언급한 대법원 판결에서도 기존보다 크게 높아진 임대조건만으로 결론을 내린 것이 아니라, 적정 차임과 보증금 등을 추가로 확인한 뒤 권리금 회수방해에 해당하는지를 판단해야 한다고 봤다.

반대로 임대인이 계약 체결을 거절할 만한 정당한 이유가 있었다면 결과는 달라질 수 있다. 신규 임차인이 보증금이나 차임을 지급할 능력이 부족하거나 임차인으로서 의무를 제대로 이행하기 어려울 것으로 보이는 사정 등이 있었다면 구체적인 사실관계에 따라 임대인의 거절이 정당한 것으로 인정될 가능성도 있다.

결국 권리금소송에서는 계약이 무산됐다는 결과보다 그 과정에서 임대인이 어떤 행동을 했고, 그것이 실제 권리금 회수를 어렵게 만든 원인이 됐는지를 살펴보는 것이 중요하다.

임대인의 방해 행위가 있었다고 주장하려면 임차인 역시 이를 뒷받침할 수 있는 자료를 준비해야 한다. 우선 실제로 신규 임차인을 주선했는지부터 확인하게 된다. 단순히 가게를 넘겨받을 사람을 알아보던 단계에 그친 것인지, 신규 임차인과 권리금 액수나 계약조건에 관한 구체적인 협의가 진행됐는지, 상대방에게 실제로 임대차계약을 체결할 의사와 능력이 있었는지 등이 중요한 판단 요소가 될 수 있다.

이후에는 계약이 무산된 이유를 살펴봐야 한다. 임대인이 신규 임차인에게 어떤 보증금과 차임을 제시했는지, 계약을 거절했다면 그 이유는 무엇이었는지, 신규 임차인이 최종적으로 계약을 포기하게 된 이유가 무엇인지 등을 연결해 확인하는 과정이 필요하다.

그래서 분쟁이 예상되는 상황이라면 권리금계약서만 챙겨두기보다 신규 임차인을 임대인에게 소개한 내역, 임대인과 주고받은 문자나 메신저, 임대조건을 협의한 내용, 신규 임차인이 계약을 포기하면서 밝힌 이유 등 당시 과정을 확인할 수 있는 자료를 함께 확보해 두는 것이 좋다.

손해배상액을 정하는 과정에서도 별도의 다툼이 생길 수 있다. 임대인의 방해 행위가 인정된다고 해서 신규 임차인과 약정했던 권리금 전액을 그대로 받을 수 있는 것은 아니다. 상가건물 임대차보호법은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 가운데 낮은 금액을 넘지 않는 범위에서 손해배상 책임을 정하고 있다. 당사자 사이에 권리금의 적정한 가치에 관한 의견 차이가 크다면 감정 등을 통해 실제 가치를 확인하는 절차가 이어질 수도 있다.

청구 시기도 놓쳐서는 안 된다. 권리금 회수방해로 인한 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 한다. 시간이 지나면서 신규 임차인과의 협의 내용이나 당시 임대조건 등을 확인할 자료가 사라질 수도 있기 때문에 분쟁이 발생한 뒤 대응을 지나치게 미루는 것은 주의할 필요가 있다.

권리금소송에서는 권리금을 받지 못했다는 사실만 강조하기보다 신규 임차인을 주선한 시점부터 실제 계약이 무산되기까지 어떤 일이 있었는지를 구체적으로 정리하는 것이 중요하다. 임대인의 요구와 계약 결렬 사이의 관계를 확인할 수 있는 자료가 충분한지 먼저 살펴볼 필요가 있다. 특히 높은 차임이나 보증금 때문에 계약이 무산된 경우에는 인상 폭만을 기준으로 판단하기보다 주변 상가의 임대조건과 해당 상가의 적정 차임 등 여러 사정을 함께 검토하게 된다. 권리금을 회수하지 못한 상황이라면 손해배상청구가 가능한 사안인지, 청구할 수 있는 범위와 기간은 어느 정도인지 등을 구체적으로 확인한 뒤 대응 방향을 정하는 것이 중요하다.

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이지훈 로이슈(lawissue) 기자 ljh78@lawissue.co.kr