[로이슈 진가영 기자] 기획부동산 업체를 통해 토지를 매입했는데 알고 보니 해당 토지가 공로와 닿지 않아 출입이 어려운 맹지이거나 환경보호구역, 군사시설 제한지역 등 개발 자체가 불가능한 토지여서 낭패를 겪는 사례들이 있다.

특히 사방이 타인의 토지에 둘러싸인 맹지는 출입로가 없는 탓에 현실적으로 제구실을 못하는 토지로 볼 수 있는데, 인근의 토지소유자에게 토지사용승낙을 받아 관할 지자체로부터 사도개설허가를 받지 않는 이상, 건축법상 도로에 2m 이상 접하지 않으면 건축행위 자체가 불가능하기에 개발도 어렵고, 농사 외에는 별다른 쓰임새가 없다.

이렇듯 현재 소유 중인 토지가 출입로가 없는 맹지라면 어떻게 해야 토지가 제 가치를 찾을 수 있을까?

먼저 인근의 진입도로 부분 토지소유자로부터 토지사용승낙서를 받아 진입로를 개설하고 건축허가를 구하는 방법이 활용될 수 있다. 실무상 토지사용승낙서를 통해 비록 맹지가 도로에 접하지 않더라도 도로를 확보할 것으로 인정받아 건축허가를 받을 수 있는 것이다.

하지만 토지사용승낙을 받더라도 승낙을 주고받은 현재의 당사자 간에만 효력이 있고 법률적 효력이 승계되지 않는 것이 원칙이기 때문에 맹지 소유주는 상속인 또는 새 토지소유주를 상대로는 토지사용승낙 사실을 주장할 수 없고, 토지사용승낙을 받는 것 자체도 현실적으로 쉬운 일이 아니다.

이외에도 진입도로에 해당하는 토지를 매입해 도로를 개설하는 방법도 있으나, 이 역시 비용상의 부담이나 해당 토지소유자와의 협의 문제 등 최적의 대안이 될 수는 없다.

결과적으로 위에서 열거한 방법이 불가능할 경우 민법 제219조의 주위토지통행권 규정에 따라 주위토지통행권소송에서 그 방안을 찾을 수 있는데, 토지소유자가 주위의 토지를 통행 또는 통로로 활용하지 않는 한 공로로 출입할 수 없다거나, 과다한 비용을 요한다면 주위토지통행권을 인정받을 수 있고, 필요한 경우 통로를 개설하는 것도 가능해진다.

법무법인혜안 부동산전문 곽정훈변호사에 따르면, “맹지에 기존 통로가 있더라도 현황상 해당 토지의 용도에 적합한 통로로서 제 기능을 구현할 수 없는 상황이라면 주위토지통행권이 인정될 여지가 충분히 있다. 다만, 주위토지통행권소송을 통해 통로개설이 가능해지더라도 이로 인해 발생되는 손해가 가장 적은 장소와 방법이 선택되어야 한다.”고 한다.

이처럼 토지 활용에 제약을 받는 맹지 소유자에게 있어 주위토지통행권소송은 답답한 현 상황을 타개할 수 있는 합리적인 선택지가 될 수 있는데, 법률적 조력을 통해 내 부동산이 제 가치를 찾을 수 있도록 적극적으로 대응하면 좋을 것이다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr