[로이슈 진가영 기자] 상가와 오피스텔은 물론이며, 지식산업센터/생활형 숙박 시설 등 수익형 부동산은 물론 신규 아파트 분양 시장에 이르기까지, 부동산 투자를 통해 안정적인 임대 수익이나 시세 차익을 얻으려는 수분양자들이 점차 많아지고 있다. 또한, 이런 부동산 분양 단계에서 ‘확정적인 수익률 보장’, ‘인기 업체 입점 확정’, ‘지하철역 개통’과 같이 수분양자의 구미를 당길 수 있는 다양한 호재들을 바탕으로 홍보를 하는 경우가 많은데, 문제는 실제 광고 내용과는 다르게 분양되는 사례들도 상당하다는 것이다.

실제 화려한 분양 광고상의 내용만을 굳게 믿고 분양계약을 체결했음에도 불구하고, 실제 준공 이후에는 약속했던 유명 업체의 입점이 무산되었거나, 기존 안내받았던 수익 보장 약정이 지켜지지 않는 경우가 상당히 많다. 또한, 사안에 따라서는 설계 구조나 면적이 광고와 현저히 다른 경우 또한 적지 않은데, 이 경우 수분양자는 기대했던 재산적 가치를 전혀 누리지 못하는 심각한 경제적 손실을 입게 된다. 그렇기에 이와 같은 허위/과장 분양 광고에 속아 피해를 입은 수분양자라면, 단순히 분양사를 상대로 억울함을 호소하는 것이 아니라, 표시/광고 법 및 민법상 불법행위에 기한 손해배상청구 등 다양한 법리를 면밀히 살펴 적극적인 법적 대응을 펼쳐야 한다.

이런 법적인 대응을 진행하기 위해서는 일단, 관련 사건들에 대한 법원의 태도를 살펴볼 수 있어야 한다. 실제 부동산 분양 과정에서의 허위/과장 광고에 대해 법원은 단순히 일반적인 상거래 관행상 용인되는 선전이나 ‘청약의 유인’ 수준을 넘어, 광고 내용이 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 들어 수분양자를 기망했거나 분양계약의 내용으로 묵시적 편입되었다고 볼 수 있어야만 손해배상 책임을 인정하고 있다. 그렇기에 청구를 진행하는 수분양자 입장에서는 광고 상의 내용이 단순한 과장 표현을 넘어 명백한 허위 사실이라는 점을 소명할 수 있어야 한다.

실제 인허가가 완료되지 않은 도로 개통 및 버스, 지하철 등의 교통 호재를 확정된 사실인 것처럼 홍보하는 사안 및 전문 운영사의 위탁 운영, 확정 수익 지급 약속의 일방적 불이행하는 행위, 수익형 부동산의 경우 분양 건물 내 특정 독점 업종 지정 약정의 위반 등이 대표적인 기망행위라고 볼 수 있다. 이런 과정에서 수분양자는 분양 당시 배포된 홍보 현수막, 분양 상담 과정에서 주고 받은 통화 및 메신저 대화 내역 등을 토대로 주장을 구성해야 한다. 또한, 구체적인 사건에 따라서는 분양계약서와 특약사항, 사업설명회 영상 자료 등을 시간 순서에 따라 꼼꼼히 정리할 수 있어야 하는데, 실제 이런 자료들이 기반되어야 시행사 측에서 “단순한 홍보용 예시에 불과했다.”라고 주장하거나, “확정적으로 고지한 적 없다.”라는 식의 주장을 원천적으로 차단시킬 수 있다.

또한, 수분양자는 소송의 목적이 금전적인 배상인지, 계약의 취소인 지에 따라 그 주장 구성과 법리를 달리할 수 있어야 한다. 통상 관련 사건을 담당하는 민사 법원은 허위/과장 광고가 없었더라면 형성되었을 적정한 분양가와 실제 분양 공급가 사이의 차액을 손해액으로 인정하거나, 기망의 정도가 큰 사안에 대해서는 분양계약 취소에 따른 분양대금 전액 반환을 명하고 있는데, 실무적으로 법률 분쟁에 대한 경험이 없거나 부족한 수분양자가 이런 일련의 대응을 직접 펼치기란 쉽지 않다.

실제 다수의 부동산 분양 분쟁을 승소로 이끈 경험을 갖고 있는 하재섭 변호사는 “허위/과장 분양 광고 분쟁은 광고의 내용이 통상적인 수준에 불과한지, 아니면 계약 체결 여부를 좌우할 만한 본질적 사항에 관련해 기망이었는 지를 소송 과정에서 가려낼 수 있어야 한다.”라고 설명하며, “상황에 따라서는 민사상 배상 청구뿐 아니라 표시광고법 위반에 따른 공정거래위원회 신고 또는 사기죄 형사고소를 병행해 시행사를 다각도로 압박하고, 수사를 통해 관련 자료를 수집하는 식의 전략을 설정해야 한다.”라고 말하며, 변호사의 조력을 필요성을 강조했다.

또한, 하재섭 변호사는 “본 분쟁은 시간이 지체될수록 시행사가 자금을 소진하거나 폐업을 진행해버린다면, 실질적인 피해 구제가 어려워질 위험이 매우 높다.”라고 말하며, 신속한 법률 청구를 진행하여, 피해를 최소화하기 위해 노력해야 한다고 말했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 jky1977@lawissue.co.kr