[로이슈 심준보 기자] 공정거래위원회 현장조사와 조사정보 유출 감찰, 국정감사 지적까지 이재명 정권과 잇따라 부딪쳐 온 한화그룹 앞에 새로운 뇌관이 놓였다. 11조원 압구정 개발을 선도하는 1조원 규모 김동선의 갤러리아백화점 재건축이다.

강남구청이 지난달 15일 갤러리아명품관 서관의 건축을 허가한 지 8일 만인 23일, 서울고법은 '명태균 여론조사비 대납' 의혹으로 1심에서 시장직 상실형(벌금 1000만원)을 받았던 오세훈 서울시장에게 무죄를 선고했다. 시장직을 지킨 오 시장이 다시 야권 유력 대권주자로 떠오르면서, 오 시장의 디자인 혁신 인센티브로 문을 연 갤러리아 재건축의 의미도 달라졌다. "집값을 폭등시킬 가능성을 높여서는 안 된다"며 재건축 완화에 선을 그은 이재명 정권으로서는, 공정위가 조사 중인 그룹의 사업이 야권 잠룡의 정책 상징이 돼 강남 집값을 건드리는 구도다. 갤러리아 재건축이 한화와 정권의 갈등을 증폭시키는 트리거로 부상하고 있다는 지적이 나온다.

업계에 따르면 한화와 현 정부의 마찰은 갤러리아 이전부터 이어져 왔다. 공정위는 지난 6월 23일 그룹 지주사 격인 ㈜한화와 한화솔루션, 한화생명, 한화손해보험 등 복수 계열사에 대한 현장조사에 들어갔다. 계열사들이 ㈜한화에 내는 브랜드(상표권) 사용료를 둘러싼 내부거래에서 계열사 부당 지원이나 총수 일가 사익편취가 있었는지가 쟁점이다.

갈등은 국정감사로 번졌다. 주병기 공정거래위원장은 지난달 21일 국회 정무위원회 종합감사에서 한화 현장조사 정보가 새어 나갔다는 의혹을 두고 "(내부 유출자가 있는지) 철저히 감찰해야 된다"고 밝혔다. 한화가 현장조사에 앞서 조사 방향과 같은 키워드의 자료를 삭제했다는 보도에 대해서는 "보도된 내용을 다 확인했다"고 답했다. 유출자에 대해서는 "검토 중"이라고, 조사 방해 행위는 "처리 중"이라고 덧붙였다. 주 위원장은 상표권 사용료를 지적한 의원 질의에 "상표권과 관련된 수익 배분의 기본적인 가이드라인이라든지 원칙을 만들 필요가 있다"고 강조했다. 앞서 6일 국감에서는 한화엔진이 STX엔진의 차세대 엔진 개발 인력 13명을 데려가 기술을 유용했다는 의혹도 제기됐다.

한화M&S는 본지 질의에 "모든 계열사는 ㈜한화에 상표 사용료를 지급하고 있다"며 사용료를 내는 사실을 인정했다. 계약 내용은 공개하지 않았다. 공정위 조사에 대해서는 "정부기관 관련 사안에 대해서는 말씀드리기 어렵다"고 했다. 공정위는 한화에 이어 CJ그룹의 브랜드 사용료도 현장조사하며 대기업 전반으로 조사를 넓히고 있다.

갤러리아 재건축을 둘러싼 정치적 배경은 지난달 단 8일 사이 급변했다. 지난달 15일 강남구청이 갤러리아 서관 건축을 허가했고, 21일 국감장에서 공정위원장이 한화 감찰을 언급했다. 23일에는 서울고법 형사7부가 오 시장에게 정치자금법 위반 혐의 무죄를 선고했다. 1심은 벌금 1000만원과 추징금 2100만원을 선고한 바 있다. 재판부는 핵심 증거인 명태균씨 진술의 신빙성을 인정하지 않았다.

1심 형량이 그대로 확정됐다면 오 시장은 정치자금법에 따라 시장직을 잃고 5년간 공직 선거에 나설 수 없었다. 1심 형량이 유지됐다면 오 시장은 갤러리아 공사가 시작되기도 전에 시장직을 내려놔야 했다. 무죄 선고로 오 시장은 시장직과 대권 가능성을 함께 지켰고, 갤러리아는 현직 시장이자 야권 유력 주자의 정책 상징이 됐다. 박상병 정치평론가는 "(정치생명이) 거의 끝나는 분위기였는데 날개를 달았다"고 평가했다. 윤종빈 명지대 정치외교학과 교수는 "무죄가 나온 만큼 유력한 대권 후보가 될 가능성이 높다"고 말했다.

특검팀은 지난달 30일 상고했다. 특검법에 따라 3심은 3개월 안에 결론을 내야 해 대법원 판단은 이르면 내년 1월 나온다. 오 시장의 사법 리스크가 정리되는 시점은 갤러리아가 영업 중단과 공사 착수를 준비하는 시기와 겹친다.



갤러리아 재건축은 서울시와 강남구를 차례로 거쳤다. 서울시는 2024년 5월 갤러리아명품관을 '도시·건축 디자인 혁신사업'에 선정해 용적률·건폐율 완화 인센티브를 줬다. 도시·건축 디자인 혁신은 오 시장이 2023년 "성냥갑 건물을 퇴출하겠다"며 내놓은 대표 정책이다. 서울시 건축위원회는 올해 5월 12일 영국 건축가 토마스 헤더윅이 설계한 모래시계 형상의 동·서관 건립사업 심의를 통과시켰다. 서울시는 이 사업을 압구정·청담을 "글로벌 문화·관광 거점"으로 키우는 모델이라고 소개했다.

허가는 강남구청이 냈다. 건축법은 21층 이상이거나 연면적 10만㎡ 이상인 건축물에만 특별시장 허가를 받도록 정하고 있다. 지상 8층, 연면적 8만8362㎡인 서관의 허가권은 구청장에게 있다. 김현기 강남구청장은 지난 6·3 지방선거에서 65.89%를 얻어 당선된 국민의힘 소속으로, 선거 당시 '재건축 태스크포스(TF) 확대'를 공약했다. 인센티브와 심의를 맡은 서울시, 허가를 낸 강남구 모두 국민의힘 단체장이다.

오 시장은 지난 6월 '5선 서울시장'에 올랐다. 코리아정보리서치가 천지일보 의뢰로 6월 8~9일 전국 성인 1001명을 대상으로 실시한 조사(표본오차 95% 신뢰수준 ±3.1%포인트)에서 차기 대선후보 적합도 19.0%를 얻어 여야를 통틀어 1위를 기록했다. 오세훈 시정의 디자인 정책을 대표하는 1조원짜리 건축물이 강남 한복판에서 첫 삽을 앞두고 있다.

갤러리아 재건축은 김승연 회장의 3남 김동선 한화M&S 미래전략총괄 사장이 이끌고 있다. 한화그룹은 지난 8월 1일 인적분할로 한화M&S를 출범시키고 한화갤러리아와 한화호텔앤리조트 등을 편입했다. 한화갤러리아는 올해 6월 서울 서소문 부지를 2135억원에, 7월 신사동 부지를 2367억원에 사들이며 부동산 개발로 사업을 넓히고 있다. 한화M&S는 본지 질의에 "계열분리는 검토하고 있지 않다"고 답했다.

갤러리아 재건축 사업비는 2033년까지 9000억~1조원으로 추산된다. 한화갤러리아의 올해 1분기 말 현금 및 현금성자산 892억원의 10배를 넘는 규모다. 재원으로는 대전 타임월드점이 거론된다. 한화갤러리아 종속회사 한화갤러리아타임월드는 지난 9월 11일 노조에 '타임월드점 양도 논의를 시작한다'는 공문을 보내고 직원 설명회를 열었다. 업계는 매각 대금이 1조원에 육박할 것으로 본다. 타임월드점은 지난해 매출 6032억원으로 한화갤러리아 5개 점포 가운데 압구정 명품관 다음으로 큰 점포다. 한화M&S는 "타임월드점은 매각을 포함한 다양한 방안을 검토 중이나 구체적으로 확정된 사항은 없다"고 밝혔다. 재건축을 마치면 동·서관 영업면적은 2만9091㎡에서 5만9504㎡로 두 배 이상 넓어진다.

이재명 대통령과 오 시장은 재건축을 놓고 공개적으로 맞서 왔다. 이 대통령은 지난 7월 14일 국무회의에서 오 시장에게 서울 재개발·재건축 지연 원인을 보고하라고 지시했고, 오 시장은 정부의 금융·세제 규제가 공급을 막고 있다고 반박했다. 8월 18일 을지국무회의에서 오 시장이 용적률 규제 완화, 조합원 지위 양도 제한 완화, 임대주택 비율 완화를 요청하자, 이 대통령은 "공급을 늘리자는 것이지 집값을 폭등시킬 가능성을 높여서는 안 된다"고 답했다. 오 시장은 이튿날 "부작용 때문에 재개발·재건축을 미루는 건 주객이 전도된 잘못된 발상"이라고 받아쳤고, 대통령의 우려를 "현실감 떨어지는 우려"라고 했다.

당정은 서울시 권한에도 손을 댔다. 500세대 이하 재개발·재건축 인허가 권한을 구청장에게 넘기는 방안을 추진했고, 국토교통부는 도시 및 주거환경정비법 개정 검토에 들어갔다. 서울시는 "도시계획의 일관성을 해친다"며 공식 반대 입장을 냈다.

정권이 서울시발 규제 완화를 경계하는 데에는 전례가 있다. 서울시는 지난해 2월 잠실·삼성·대치·청담동 토지거래허가구역을 해제했다가 강남 집값이 한 달 새 수억원씩 뛰자 35일 만인 3월 19일 강남3구와 용산구 아파트 전체를 허가구역으로 확대 재지정했다. 오 시장은 당시 고개 숙여 사과했다. 집값을 가장 경계하는 정권과 재건축 속도를 앞세운 서울시가 맞서는 전선 한가운데에 압구정이 있고, 그 압구정 재건축의 이름에 '갤러리아'가 붙었다.

압구정 일대에는 아파트지구 2~5구역 재건축이 줄지어 대기하고 있다. 2구역(신현대)은 지난 7월 서울시 통합심의를 조건부로 통과해 내년 상반기 사업시행인가를 목표로 하고 있다. 3·4·5구역은 통합심의 단계이며, 각 단지는 2029~2030년 착공을 내다보고 있다. 이 가운데 실제 건축허가를 손에 쥔 사업은 갤러리아뿐이다. 업계에서는 갤러리아명품관이 이르면 내년부터 단계적으로 영업을 중단하고 공사에 들어갈 것으로 본다. 11조원 압구정 판에서 착공 가시권에 가장 먼저 들어선 사업이 한화의 백화점 재건축이다.



갤러리아 재건축은 길 건너 아파트 재건축과 한 몸으로 묶인다. 현대건설은 지난 5월 25일 압구정 3구역 시공사로 선정되면서 재건축 단지명으로 '압구정 현대 갤러리아'를 제안했다. 3구역은 현대아파트 1~7·10·13·14차를 아우르는 곳으로, 최고 65층 5175가구로 다시 지어진다. 공사비는 5조5000억원을 웃돈다.

한화도 아파트 재건축에 직접 발을 들였다. ㈜한화는 지난 3월 26일 현대건설과 '압구정 5구역 재건축사업' 협력 업무협약을 맺었다. ㈜한화는 단지 상업시설 운영과 호텔급 컨시어지 서비스, 프리미엄 식음료 입점을 지원하고, 양사는 5구역을 갤러리아백화점·압구정로데오역과 하나로 잇는 동선을 계획하기로 했다. 협약에는 압구정 5구역 재건축 협력을 현대건설에 한정하는 조항이 들어갔다.

현대건설은 2구역(2조7488억원)과 3구역(5조5610억원), 5구역(1조4960억원)을 잇달아 따내 압구정에서만 약 9조8000억원을 수주했다. 최고 69층으로 재건축되는 4구역은 삼성물산이 맡았다. 여기에 갤러리아 재건축비를 더하면 압구정 판의 규모는 4구역 공사비를 빼고도 11조원에 이른다. 백화점을 축으로 65~69층 초고층 1만여 가구가 한강변에 늘어서는 구도다.

현재 압구정 부동산 거래가는 하락 국면에 있다. 한국부동산원에 따르면 강남구 아파트값은 9월 넷째 주 한 주 새 0.56% 떨어져 8주 연속 하락했고, 올해 상승분을 모두 반납했다. 강남구 아파트 평균 거래금액은 8월 31억300만원에서 9월 29억5500만원으로 4.8% 낮아졌지만, 압구정동을 빼면 오히려 5.4% 올랐다. 신현대(현대 9·11·12차) 전용 183㎡는 지난해 12월 24일 128억원에 거래됐다가 지난달 19일 92억원에 손바뀜했다.



하락의 흐름은 평형별로 갈린다. 본지가 부동산 플랫폼 호갱노노에 등록된 압구정 20개 재건축 단지 매매 매물 334건(11월 6일 기준)과 국토부 실거래가를 비교한 결과, 종합부동산세 부담이 큰 50평 이상 대형은 중간 호가가 최근 실거래가보다 3~14% 낮게 형성돼 '급매'(71건)와 '초급매'(30건) 매물이 쌓여 있었다. 반면 30평대 중소형은 호가가 실거래가를 2~10% 웃돌며 가격을 지키고 있다. 지난해 8월 이후 월 5~12건까지 줄었던 압구정 매매 거래는 올해 4~5월 25건과 35건으로 반등한 뒤 월 10건 안팎을 유지하고 있다.





이 국면에서 시장이 주목하는 재료가 갤러리아 재건축이다. 대형 상업시설이 주변 아파트값을 끌어올린다는 사실은 실증 연구로도 확인된다. 판교 현대백화점 반경 1.4km 아파트 실거래 958건을 분석한 연구(김연욱·전해정, 2022)에서는 백화점과의 거리가 가까울수록 아파트값이 높았고, 그 영향력은 지하철역 거리보다 5배 컸다. 고양 스타필드를 분석한 연구(김도희·서원석, 2020)도 시설과의 근접성이 아파트값에 유의한 양(+)의 영향을 준다고 결론 냈다. 서울시가 현대차 GBC 사업을 재추진하자 업계에서는 "신고가 행진을 더 부추길 수 있다"는 전망도 나왔다.

압구정은 규제 속에서 재건축 재료로 오른 전례도 있다. 본지가 국토부 실거래가를 분석한 결과, 현대 1·2차 전용 160㎡ 연평균 실거래가는 2017년 28억3000만원에서 2021년 57억5000만원으로 4년 새 두 배가 됐다. 2021년 4월 토지거래허가구역으로 묶인 뒤에도 상승은 이어졌다. 정권의 세제 압박으로 대형 급매가 소화되는 하락장에서, 가격을 다시 끌어올릴 재료로 거론되는 사업이 한화의 갤러리아 재건축이다.

한화M&S는 재건축 진행 상황을 묻는 본지 질의에 "한화갤러리아는 지난 7월 강남구 명품관 서관 재건축 심의를 접수하고 결과 통보를 대기하고 있다"며 "승인 여부나 시점은 자치구에서 결정할 사안으로 통보 전까지는 확인이 불가하다"고 답했다. 강남구가 서관 건축을 허가한 날은 지난달 15일이다.

㈜한화와 현대건설의 협약을 누가 이어받아 언제 이행하는지에 대해서는 "사업 주체 간 상호 보안 의무에 따라 답변이 어렵다"고 답했다. 재건축 의사결정 구조에 대해서는 "한화갤러리아가 추진하는 사업으로, 관련 의사결정은 해당 회사의 주요 경영진들을 중심으로 내부 절차에 따라 결정된다"고 설명했다.

갤러리아 재건축은 이르면 내년 1월 오 시장 사건의 대법원 판단을 거쳐 상반기 중 압구정 2구역 사업시행인가를 앞두고 있다. 공정위 제재 여부와 오 시장 사건의 대법원 판단, 압구정 인허가가 갤러리아 공사 기간과 겹치는 내년이 이재명 정권과 한화 관계의 분수령이 될 전망이다.

※ 이 기사는 기사 작성 과정의 일부에 인공지능 기술을 활용했으며, 기사 내용의 정확성과 책임은 본사에 있습니다.

심준보 로이슈(lawissue) 기자 xzvc@lawissue.co.kr