[로이슈 진가영 기자] 명도소송에서 승소했다고 곧바로 건물이나 토지를 돌려받을 수 있는 것은 아니다. 판결 이후에도 상대방이 퇴거하지 않으면 강제집행까지 이어질 수 있어 소송을 시작할 때부터 실제 점유 회복 단계까지 함께 고려해야 한다.

명도소송은 재건축·재개발 과정에서 이주를 거부하는 점유자를 상대로 제기하거나 임대차 계약 종료, 차임 연체 등으로 계약이 해지됐는데도 임차인이 부동산을 반환하지 않을 때 활용된다.

최근에는 서울 강남구 대치동 은마아파트 재건축조합이 이주를 앞두고 명도소송과 점유이전금지가처분을 선제적으로 검토하는 것으로 알려지는 등 정비사업 현장에서도 명도 절차에 대한 관심이 커지고 있다.

다만 계약이 종료됐다는 이유만으로 임대인이 임의로 건물에 들어가거나 임차인의 물건을 밖으로 옮기는 방식으로 점유를 회수해서는 안 된다. 법적 절차를 거치지 않은 사적 집행은 형사 문제나 손해배상 등 별도의 분쟁으로 이어질 수 있다.

상대방이 자진해서 부동산을 넘기지 않는다면 명도소송을 통해 집행권원을 확보한 뒤 강제집행 절차를 밟는 것이 일반적이다.

이 과정에서 중요한 것은 실제 부동산을 누가 점유하고 있는지 정확히 확인하는 일이다. 판결문에 적힌 피고와 실제 점유자가 다르거나 소송 도중 점유가 제3자에게 넘어가면 승소하더라도 집행 과정이 복잡해질 수 있다.

이 때문에 소송 제기와 함께 점유이전금지가처분을 검토하는 경우가 많다. 현재 점유자가 소송 도중 다른 사람에게 점유를 이전해 강제집행을 어렵게 만드는 상황을 방지하기 위한 보전조치다.

승소 판결이 확정된 뒤에도 상대방이 퇴거하지 않으면 집행관을 통한 부동산 인도 강제집행이 진행될 수 있다. 이때 건물 안에 남아 있는 가구와 집기 등 동산의 반출·보관 문제까지 함께 처리해야 할 수 있다.

결국 명도소송의 목적은 판결문 자체를 확보하는 데 그치지 않고 실제 부동산의 점유를 되찾는 데 있다. 계약 해지의 적법성부터 현재 점유자 확인, 가처분, 본안소송, 강제집행까지 각 단계가 연결돼 있다는 점을 고려해야 한다.

대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사인 법률사무소 화윤 조윤경 대표변호사는 "명도소송은 계약 해지의 적법성 판단부터 점유이전금지가처분, 강제집행 단계까지 전체 절차를 유기적으로 설계해야 한다"며 "소송 도중 점유자 변경이나 집행 단계의 변수가 발생할 수 있는 만큼 초기부터 실제 부동산 인도까지 고려해 대응하는 것이 중요하다"고 강조했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 jky1977@lawissue.co.kr