[로이슈 진가영 기자] 아파트나 오피스텔, 상가 등을 분양받은 뒤 계약금까지 지급했지만 예상하지 못한 문제가 발생하면서 계약을 유지해야 할지 고민하는 사례가 적지 않다. 분양 당시 설명과 실제 사업 내용이 다르거나 공사가 지연되기도 하고, 개인적인 자금 사정으로 중도금을 납부하기 어려워지는 경우도 있다. 특히 중도금 납부가 이미 시작된 상황에서는 단순히 계약금을 포기하는 것만으로 계약관계를 끝낼 수 있다고 생각했다가 더 큰 분쟁으로 이어지기도 한다.

예를 들어 아파트 분양계약을 체결한 수분양자가 계약금을 지급한 뒤 계약을 취소하려 했다고 가정해볼 수 있다. 아직 당사자 일방이 계약의 이행에 착수하기 전이라면 계약금과 관련된 해제 문제가 검토될 수 있지만, 이미 중도금이 지급되는 등 계약 이행이 본격적으로 시작된 이후라면 상황은 달라질 수 있다. 단순히 계약금을 포기하겠다는 의사만으로 언제나 계약에서 벗어날 수 있는 것은 아니다.

중도금분쟁에서 자주 문제가 되는 부분 중 하나는 중도금 대출이다. 분양계약 당시 시행사나 분양 관계자로부터 중도금 대출이 가능하다는 설명을 들었지만 실제로 대출이 실행되지 않으면서 잔여 대금을 지급하지 못하는 상황이 발생할 수 있다. 이때 대출이 나오지 않았다는 사실만으로 분양계약이 자동으로 해제되는 것은 아니며, 계약서에 중도금 대출과 관련해 어떤 내용이 정해져 있었는지 확인해야 한다.

반대로 분양사업자 측의 문제로 중도금 대출이나 사업 진행에 차질이 발생했다면 계약 해제 가능성을 별도로 검토해야 한다. 분양 당시 확정적으로 안내했던 내용이 사실과 달랐는지, 계약의 중요한 조건이 이행되지 않았는지, 상대방의 채무불이행이 존재하는지가 주요 쟁점이 될 수 있다.

특히 중도금을 납부하지 않으면 곧바로 계약이 자동으로 해제된다고 생각하는 경우도 있지만 반드시 그렇지는 않다. 계약서에서 정한 납부기한을 넘기면 연체료가 발생할 수 있고, 시행사나 매도인이 상당한 기간을 정해 이행을 요구한 뒤 계약을 해제하는 절차를 밟을 수도 있다. 계약이 해제된 이후에는 이미 지급한 계약금의 귀속이나 위약금, 추가 손해배상 문제가 뒤따를 가능성도 있다.

중도금분쟁에서는 계약서의 위약금 조항도 중요하다. 계약 해제 시 계약금을 위약금으로 보는지, 별도의 손해배상 예정 조항이 있는지에 따라 부담해야 하는 금액이 달라질 수 있기 때문이다. 따라서 계약을 더 이상 유지하기 어렵다고 판단되더라도 임의로 중도금 지급을 중단하기 전에 계약 해제에 따른 법적 책임을 먼저 확인할 필요가 있다.

분양계약 과정에서 허위·과장된 설명이 있었다고 주장하는 사건도 많다. 교통시설 개통이나 개발계획, 수익률, 임대보장 등을 강조한 설명을 믿고 계약했지만 실제 내용이 달랐다는 것이다. 그러나 광고 내용과 현실이 다르다는 사실만으로 모든 계약을 취소할 수 있는 것은 아니다. 해당 설명이 계약 체결을 결정할 정도로 중요한 내용이었는지, 확정적인 사실처럼 안내되었는지 등을 구체적으로 살펴봐야 한다.

실무에서는 분양계약서뿐 아니라 입주자모집공고, 분양광고, 홍보자료, 상담 당시 문자메시지와 녹취, 중도금 대출 안내자료 등이 중요한 증거로 활용된다. 특히 분쟁이 발생한 이후에는 계약 당시 구두로 어떤 설명을 들었는지 입증하기 어려운 경우가 많아 기존 자료를 삭제하지 않고 보존하는 것이 중요하다.

이미 중도금 대출이 실행된 상황이라면 금융기관과의 관계도 별도로 확인해야 한다. 분양계약이 해제된다고 해서 대출채무까지 항상 자동으로 사라지는 것은 아니기 때문이다. 시행사와 수분양자, 금융기관 사이의 약정 구조를 확인하지 않은 채 계약 해제만 진행하면 예상하지 못한 채무 문제가 남을 수 있다.

반대로 시행사나 매도인 입장에서는 수분양자의 중도금 연체가 발생했다고 곧바로 임의로 계약을 종료하기보다 계약서와 법률에서 요구하는 해제 절차를 확인해야 한다. 적법한 최고 없이 계약을 해제하거나 계약금과 납부대금을 임의로 몰취하면 새로운 반환청구나 손해배상 분쟁으로 이어질 수 있다.

결국 중도금분쟁의 핵심은 “중도금을 내지 않으면 계약이 끝나는가”가 아니라 현재 계약이 어느 단계까지 이행되었고, 누가 어떤 이유로 계약상 의무를 이행하지 못하고 있는지를 확인하는 것이다. 이미 중도금 납부를 중단했거나 계약 해제를 고민하고 있다면 단순히 계약금을 포기하는 방식으로 해결될 것이라고 판단하기보다 계약서의 해제·위약금 조항과 중도금 대출 구조를 먼저 확인해야 한다. 초기 대응 방식에 따라 계약 해제 가능성뿐 아니라 계약금 반환, 위약금과 남은 대출채무의 범위까지 달라질 수 있기 때문이다.

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진가영 로이슈(lawissue) 기자 jky197@lawissue.co.kr