[로이슈 최영록 기자] 분양가 상한제가 적용되는 공공택지에서 ‘공공분양이 더 싸다’라는 통념이 흔들리고 있다. 공사비와 금융비용, 토지비 부담이 전반적으로 높아지면서 국가, 지자체 등이 공급하는 공공분양 단지가 가격적 혜택을 주기 어려워지는 가운데 일부 택지지구에서는 민간분양이 오히려 가격 프리미엄을 갖춘 사례도 나타나고 있어서다.

그동안 공공분양은 정책형 공급이라는 점에서 청약 자격은 까다로운 반면 상대적으로 낮은 분양가가 강점으로 꼽혀왔다. 그러나 최근에는 분양가 상한제가 적용되는 공공분양도 기본형건축비 인상, 자재비·인건비 상승, 금융비용 확대 등의 영향을 피하기 어려운 상황이다.

실제 국토교통부는 2026년 3월 정기 고시에서 전용 60~85㎡, 16~25층 이하 기준 기본형건축비를 ㎡당 217만4000원에서 222만원으로 2.12% 인상했다.

기본형건축비는 분양가 상한제 적용 주택의 분양가를 산정할 때 기준이 되는 표준 건축비다. 분양가 상한제 주택의 분양가는 통상 택지비에 기본형건축비와 가산비를 더해 산정되는데, 이 가운데 기본형건축비는 아파트를 짓는데 필요한 표준 공사비 성격을 갖는다. 국토교통부는 자재비와 노무비 등 공사비 변동 요인을 반영해 매년 3월과 9월 정기적으로 기본형건축비를 고시한다. 따라서 기본형건축비가 오르면 분양가 상한제가 적용되는 공공분양과 민간분양 모두 분양가 산정 기준이 높아질 수밖에 없다.

그러자 공공택지 내 분양가 상한제 적용 민간분양 단지가 공공분양과의 가격 차이를 좁히는 것은 물론 일부 지역에서는 민간분양이 공공분양보다 더 경쟁력 있는 분양가로 공급되는 사례도 나오고 있다.

대표적인 사례가 부산 에코델타시티다. 지난 3월 공급에 나선 민간참여형 공공분양 ‘에코델타시티 아테라’는 전용 84㎡ 최고 분양가가 6억1500만원에 나왔다. 반면 2023년 12월 청약에 나선 공공택지 내 민간분양 ‘부산에코델타시티 디에트르 그랑루체’의 전용 84㎡ 분양가는 최고가 기준으로 5억9,245만원에 책정됐다. 부산에코델타시티 디에트르 그랑루체가 약 2년 앞서 공급됐음에도, 이후 공급한 민간참여형 공공분양 단지와 비교해 가격 격차가 크지 않은 것이다.

평택 고덕신도시에서도 지난달 공급한 민간참여형 공공분양 ‘고덕신도시 아테라’ 전용 84㎡는 최고 분양가가 5억4150만원 수준인 반면, 같은 시기 공급에 나선 인근 공공택지 내 민간분양 ‘고덕국제신도시 수자인풍경채’는 전용 84㎡ 분양가가 최고 5억6710만원에 책정됐다. 두 단지의 전용 84㎡ 최고가 차이는 약 2500만원으로 공공택지 내 민간분양이 공공분양과의 가격 격차를 좁히고 있는 것이다.

이 같은 흐름은 인천에서도 확인된다. 2026년 4월 공급한 인천가정2지구 B2블록 공공분양은 분양가 상한제가 적용됐지만 전용 84㎡ 기본형 분양가가 최고 6억2516만원대로 책정됐다. 발코니 확장비를 포함하면 실질적인 주택 취득 비용은 6억3000만원 안팎으로 높아진다.

이에 반해 앞서 지난 5월 공급에 나선 검암역세권 첫 민간분양 아파트인 검암역자이르네(B2블록)는 전용 84㎡ 전 세대가 5억원대 분양가가 책정, 발코니 확장비를 포함해도 전 타입이 6억원 미만 수준으로 나왔다. 1개월 늦게 공급했음에도 공공분양보다 민간분양의 진입가격이 낮게 형성되는 이른바 ‘가격 역전’ 현상이 나타난 셈이다.

이 같은 현상은 공공택지 내 분양가 상한제 적용 민간분양 단지의 희소성을 더욱 부각시키는 요인으로 작용할 수 있다는 게 업계 중론이다.

실제 수도권 주요 공공택지에서 분양가 상한제가 적용된 민간분양 단지들이 입주 후 높은 시세차익을 형성한 사례가 곳곳에서 확인되고 있다. 과천지식정보타운 첫 민간분양 단지인 ‘과천 푸르지오 벨라르테’는 2020년 당시 전용 84㎡ 기준 분양가가 7억9900만원대였다. 이 단지 전용 84㎡는 올해 5월 19억원에 실거래되며 분양가 대비 11억원 가량 상승, 신고가를 경신했다.

위례신도시 공공택지 민간분양 단지인 ‘위례자이’와 ‘위례포레자이’ 전용 101㎡ 역시 최근 21억9000만원, 15억5000만원에 실거래됐다. 이는 분양가에서 8억~15억원 가량 상승한 것이다.

한 업계 관계자는 “동일 공공택지 안에서 민간분양 단지가 더 낮거나 비슷한 가격으로 공급될 경우 수요자 입장에서는 브랜드와 상품성, 커뮤니티, 조경 등 차별성을 갖춘 민간분양 단지를 우선순위에 두게 된다”며 “이런 현상이 지속되면 공공택지 내 민간분양 단지는 단순한 가격 경쟁력 단지를 넘어 향후 시세차익 기대감까지 갖춘 ‘로또형 분상제 단지’로 재평가될 가능성도 있다”고 예측했다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr