[로이슈 전용모 기자] 대법원 제1부(주심 대법관 마용주)는 임차인인 원고가 피고를 상대로 임대차보증금 반환을 청구한 사건 상고심에서, 상속한정승인을 신고한 상속인(상속을 받는 사람)이 임차인의 전세자금대출 연장을 위해 망인(피상속인)이 체결했던 기존 임대차계약과 동일한 조건으로 임대차 연장계약을 체결한 행위는, 민법 제1026조 제1호의 법정 단순승인 사유인 '상속재산에 대한 처분행위'에 해당하지 않는다며 이와 달리 피고 패소 판단한 원심을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원(서울남부지법)에 환송했다(대법원 2026. 5. 8. 선고 2025다220329 판결). 이 사건의 피고 소송대리인은 법무법인 덕양(담당변호사 양승은 외 2인)이 맡았다.

원심(서울남부지법 2025. 11. 28. 선고 2025나52246판결)은 피고가 원고(임차인)와 이 사건 임대차계약을 체결한 것은 기존의 상속채무와 동일한 내용의 채무 내지 이 사건 임대차계약에 따른 새로운 임대차보증금반환채무를 피고 자신의 고유채로서 부담하겠다는 의사를 표명한 것으로 상속재산에 대한 처분행위에 해당한다고 판단했다. 그 결과 민법 제1026조 제1호에 따라 상속인인 피고는 상속의 '단순승인'을 한 것으로 보아야 한다고 판단했다.

-민법 제1026조는 "다음 각 호의 사유가 있는 경우에는 상속인이 단순승인을 한 것으로 본다"고 규정하면서 제1호로 '상속인이 상속재산에 대한 처분행위를 한 때'를 규정하고 있다.

민법 제1026조 제1호는 상속인이 상속개시 후 자기를 위하여 상속이 개시된 사실을 알면서 한정승인 또는 상속포기의 신고를 수리하는 가정법원의 심판이 고지되기 이전에 상속재산을 처분한 떄 적용된다(대법원 2004. 3. 12. 선고 2003다63586 판결, 대법원 2016. 12. 29. 선고 2013다73520 판결 참조).

대법원은 원심의 판단은 그대로 받아들이기 어렵다고 판단했다.

① 처분행위의 범위: 민법 제1026조 제1호의 '처분행위'는 재산의 현상 또는 성질을 변하게 하는 사실적 행위 및 재산의 변동을 생기게하는 법률적 행위를 포함하나, 상속재산의 보존 및 관리행위는 이에 해당하지 않는다.
② 계약 내용의 동일성: 이 사건 임대차계약은 기존 임대차계약과 임대차목적물, 임대차보증금, 차임이 모두 동일하고, 임대차기간만 2년 연장된 것에 불과하다. 특약사항 역시 기존 계약의 '연장'임을 명시하고 있어, 새로운 채무를 창출하거나 상속재산의 현상을 변경하는 행위로 보기 어렵다.
③ 계약 체결의 경위: 임차인 스스로 전세자금대출 연장을 위해 상속인들이 공동임대인으로 기재된 계약서가 필요했음을 인정했다. 피고 등이 이 사건 임대차계약을 체결한 것은 임차인의 요구에 응한 결과에 불과하므로, 단순승인 의사 또는 임대차보증금반환채무를 고유채무로 부담하겠다는 의사를 표시한 것으로 보기 어렵다.
④ 이익형량: 이 사건 임대차계약 체결을 처분행위로 보지 않더라도 임차인이 불의의 손해를 입는 것이 아닌 반면, 이를 처분행위로 보아 피고의 고유재산에 대한 강제집행을 허용하면 피고에게 불의의 손해를 가하게 되어 한정승인제도 및 민법 제1026조 제1호의 입법 취지에 반한다.
⑤ 결론: 이 사건 임대차계약 체결 행위는 민법 제1026조 제1호의 '상속재산에 대한 처분행위'가 아닌, 민법 제1022조에 의하여 상속인이 부담하는 상속재산 관리의무의 이행행위, 즉 관리행위에 해당한다.

-본 사건은 임차인(원고)이 임대인(소외 1)으로부터 주택을 임차해 거주하던 중, 임대인이 사망하고 그 상속인들이 한정승인을 신고한 상황에서 발생했다. 임차인은 2020. 3. 27. 임대인과 임대차보증금 1억 6000만 원, 임대차기간 2020. 5. 11.부터 2022. 5. 10.까지로 하는 임대차계약(기존 임대차계약)을 체결했다.

임대인은 2020. 6. 4. 사망했고, 그 상속인으로는 배우자(소외 2) 및 자녀 4인(피고 포함)이 있었다. 피고는 2022. 5. 4. 서울가정법원에 망인에 대한 상속한정승인 신고를 했다.

기존 임대차계약의 만료가 임박하자, 임차인은 전세자금대출 연장을 위해 상속인 전원을 공동임대인으로 하는 임대차 연장계약(이 사건 임대차계약)의 체결을 요구했고, 2022. 5. 5. 임대차보증금 및 차임은 동일하게 유지하되 임대차기간만 2년 연장하는 내용의 계약이 체결됐다. 계약서 특약사항에는 ① 기존 계약의 2년 연장, ② 보증금 그대로 승계, ③ 임차인의 전세자금대출 연장에 대한 협조 등이 명시되었다.

소외 2는 2022. 9. 8. 사망했고 피고 등이 상속했다. 피고는 2022. 12. 2. 서울가정법원에 소외2에 대한 상속한정승인 신고를 했다. 서울가정법원은 2023. 4. 7. 피고의 망인(소외1)에 대한 상속한정승인 신고를 수리하는 심판을 했고 2023. 8. 3. 피고인 망인(소외 2)에 대한 상속한정승인 신고를 수리하는 심판을 했다.

한편 임대차전문로펌 법률사무소 명건 이상옥 대표변호사는 "이번 판결은 상속한정승인 제도의 실질적 보호 범위를 구체화한 중요한 선례로, 상속인이 임차인의 요구에 응하여 형식적으로 임대차 연장계약을 체결하였다는 사정만으로 한정승인의 효력이 박탈되지 않는다는 점을 명확히 했다"며 "상속 관련 분쟁에서 한정승인의 효력 유지 여부는 계약 체결의 목적과 경위, 계약 내용의 실질 등을 종합적으로 검토하여야 하므로, 관련 분쟁 발생 시 전문가의 조력을 받는 것이 중요하다"고 강조했다.

또 "상속한정승인을 신고한 상속인이 임대차 연장계약을 체결하는 경우, 계약내용이 기존 임대차계약과 동일하고 임차인의 전세자금대출 연장 등 관리목적에서 비롯된 것임을 계약서에 명확히 기재하는 것이 중요하다"고 했다.

아울러 이상옥 대표변호사는 "임차인으로서 전세자금대출 연장을 위한 계약서 작성시, 임차인은 상속인들이 한정승인을 신고한 사실을 인지한 경우, 연장계약체결이 상속인의 단순승인을 유발하지 않을 수 있음을 이해하고, 보증금반환에 대한 별도의 법적 보호 방안을 사전에 검토하여야 한다"고 덧붙였다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr