[로이슈 진가영 기자] 전세 계약이 종료됐음에도 보증금을 반환받지 못하는 사례가 늘어나면서 임차인의 법적 대응에 대한 관심이 높아지고 있다. 매매시장 침체와 역전세 현상이 맞물리며 임대인의 자금 경색이 현실화된 상황에서, 전세보증금 반환 소송은 더 이상 이례적인 분쟁이 아니라는 평가다. 특히 수억 원대 보증금이 장기간 묶이는 경우가 적지 않아, 초기 대응 전략이 무엇보다 중요하다는 지적이 나온다.

법률사무소 사람과터전 문석주 부동산전문변호사는 최근 전세보증금 반환 청구 소송에서 임차인이 승소한 판결문을 분석하며, 실무상 반드시 점검해야 할 핵심 대응 전략을 제시했다.

전세보증금 반환 소송의 출발점은 ‘임대차계약의 적법한 종료’다. 계약기간이 만료됐다는 사실만으로 곧바로 반환 의무가 확정되는 것은 아니다. 주택임대차의 경우 계약 만료 전 일정 기간 내에 갱신 거절 또는 종료 의사를 명확히 통지해야 하며, 그렇지 않으면 묵시적 갱신이 성립될 수 있다.

실제 승소 판결에서도 법원은 임차인이 내용증명 우편과 문자메시지 등을 통해 계약 종료 의사를 명확히 통지한 점을 인정해 보증금 반환 의무 발생을 판단했다. 반면 단순 구두 통보나 모호한 표현만으로는 법적 분쟁에서 불리하게 작용할 수 있다. 따라서 통지 시기와 방식, 증빙자료 확보가 매우 중요하다.

또 하나의 핵심 쟁점은 보증금 반환과 주택 인도의 ‘동시이행 관계’다. 원칙적으로 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있고, 임차인은 주택을 인도할 의무가 있으며, 이는 서로 동시에 이행돼야 한다. 문제는 임대인이 반환 능력이 없거나 지급 의사를 명확히 하지 않는 경우다.

판결 사례에서는 임차인이 이사 준비를 완료하고 열쇠 반환 의사를 분명히 밝히는 등 인도 의무를 이행할 준비가 돼 있음을 객관적으로 입증한 점이 유리하게 작용했다. 문 변호사는 “명도 준비 사실, 이사 완료 내역, 점유 이전 계획 등을 구체적으로 남겨두는 것이 법적 분쟁에서 중요한 근거가 된다”고 설명했다.

전세보증금 분쟁은 생활 기반과 직결된 문제인 만큼 감정적으로 대응하기 쉽다. 그러나 법원은 철저히 계약 내용과 통지 여부, 증거 자료를 중심으로 판단한다. 억울함이나 사정만으로는 승소를 장담할 수 없다.

문석주 변호사는 “전세보증금 반환 소송은 구조는 비교적 단순하지만, 통지 시기·동시이행 정리·증거 확보 등 세부 쟁점에서 결과가 크게 갈린다”며 “계약 종료 단계부터 부동산 전문 변호사 등의 조력을 통해 법률적 관점에서 준비하는 것이 승소 가능성을 높이는 가장 현실적인 방법”이라고 조언했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr