Q.조합원 입주권을 상속 또는 증여하는경우 감정평가는 어떻게 이루어지나요?

재개발·재건축 사업이 다시 본격화되면서 입주권의 상속·증여와 관련한 감정평가 문의가 꾸준히 증가하고 있습니다. 입주권은 아직 실체가 존재하지 않는 아파트가 아닌, 장래에 주택을 취득할 수 있는 권리에 해당합니다. 이로 인해 일반 부동산과 달리 평가 구조가 복잡하고, 세무상 분쟁으로 이어지는 사례도 적지 않습니다. 특히 상속세나 증여세 신고 과정에서 입주권의 시가를 어떻게 산정해야 하는지에 대한 혼란이 지속되고 있습니다.

입주권이란 재개발·재건축 조합원이 정비사업 완료 후 새 아파트에 입주할 수 있는 권리를 의미합니다. 이는 기존 토지나 건물의 소유권과는 구별되며, 조합원 지위에서 발생하는 권리입니다. 아직 아파트가 완공되지 않았다는 점에서 현재의 부동산이 아닌 미래의 부동산을 취득할 수 있는 권리를 평가하는 것이 입주권 감정평가의 본질입니다.

입주권은 흔히 분양권과 혼동되지만 법적 성격은 명확히 다릅니다. 분양권이 일반분양 청약 당첨에 따라 발생하는 권리라면, 입주권은 재개발·재건축 조합원의 지위에서 발생합니다. 적용 법령 역시 분양권은 ‘주택법’, 입주권은 ‘도시 및 주거환경정비법’이 적용됩니다. 이러한 차이로 인해 상속·증여 등 세무 이슈에서는 입주권이 훨씬 중요한 평가 대상이 됩니다.

입주권 감정평가는 ‘상속세 및 증여세법’을 법적 근거로 합니다. ‘상속증여세법’ 제61조 제3항은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 대해 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 종합적으로 고려해 평가하도록 규정하고 있습니다. 또한 시행령 제51조에서는 입주권 가액을 조합원 권리가액, 평가기준일까지 납입한 금액, 그리고 평가기준일 현재의 프리미엄 상당액을 합산해 산정하도록 명시하고 있습니다. 결국 입주권 감정평가의 핵심은 프리미엄 산정에 있다고 볼 수 있습니다.

입주권 감정평가액은 조합원 권리가액, 기납입금, 프리미엄 상당액의 합으로 산정됩니다. 조합원 권리가액은 종전자산평가액에 비례율을 곱해 산출되며, 기납입금은 계약금과 중도금 등 평가기준일까지 실제 납입한 금액을 의미합니다. 여기에 더해지는 프리미엄 상당액이 입주권 가치의 핵심 요소로 작용합니다.

프리미엄은 준공 후 예상되는 아파트 시세에서 조합원 분양가를 차감해 산정합니다. 일반적으로 조합원 분양가는 일반분양가보다 10~20% 정도 낮게 책정되는 경우가 많으며, 이 차이가 곧 입주권 프리미엄의 근간이 됩니다. 다만 단순한 시세 차이만으로 프리미엄을 산정할 수는 없으며, 사업의 진행 단계, 입지 여건, 향후 공급 계획, 시장 흐름 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

감정평가사의 시선에서 입주권 가치를 정리하면, 준공 후 아파트의 예상 가치에서 조합원 분담금을 차감하고 이미 납입한 금액을 반영한 결과라고 할 수 있습니다. 이는 곧 미래 가치에 대한 합리적 예측이 평가의 출발점임을 의미합니다. 동·층·평형에 따른 가치 차이, 정비사업의 사업성, 인근 시세 흐름 등을 종합적으로 분석하지 않으면 객관적인 프리미엄 산정은 어렵습니다.

입주권 감정평가는 단순한 산술 계산의 문제가 아닙니다. 관련 법령에 대한 정확한 이해, 정비사업 구조에 대한 분석, 준공 후 시세 예측 능력, 그리고 세무 리스크를 최소화하기 위한 판단이 모두 결합된 고난도의 평가 영역입니다. 특히 상속이나 증여를 앞둔 경우, 감정평가 결과에 따라 세금 부담이 크게 달라질 수 있어 사전 검토의 중요성은 더욱 큽니다.

입주권 상속·증여를 준비하고 있다면 프리미엄의 개념을 정확히 이해하는 것이 무엇보다 중요합니다. 프리미엄은 단순히 웃돈이 아니라, 미래 주택 가치와 조합원 분양가의 차이를 합리적으로 설명하는 핵심 요소이기 때문입니다. 복잡해 보이는 입주권 감정평가 역시 이 구조를 이해한다면 보다 명확하게 접근할 수 있습니다. 경험 있는 감정평가사와의 충분한 사전 상담을 통해 불필요한 세무 분쟁을 예방하는 것이 바람직합니다.

(주)미래새한감정평가법인 이사/감정평가사 오대윤