[로이슈 김도현 인턴 기자] 임대인이 파산할 경우 임차인은 보증금을 잃을 위험에 처하지만, 대항력과 우선변제권을 확보하면 파산절차에서도 권리를 주장할 수 있다.

부동산 전문 엄정숙 변호사(법도종합법률사무소)는 “임차인의 보증금반환채권은 파산채권으로 분류돼 변제율이 낮으나, 대항력과 우선변제권을 가진 임차인은 별제권자로서 독자적 권리 행사가 가능하다”고 26일 밝혔다.

이어 엄 변호사는 “주택임대차보호법 제3조 및 제3조의2에 따라 임차인은 대항력과 우선변제권을 부여받으며, 배당요구 기한 내 신청 시 일부 배당 후에도 잔여 보증금을 계속 청구 할 수 있다“고 말했다.

대법원 판례에 따르면 대항력을 유지한 임차인은 경매 낙찰자나 양수인에게도 보증금 잔액을청구할 수 있다.

또한, 엄변호사는 “임차인은 파산관재인을 상대로 전세금반환소송을 제기할 수 있으며, 채권자표 제출과 배당요구 절차를 반드시 이행해야한다”고 강조했다.

보증기관이 대위변제한 경우 보증기관이 임차인 지위를 승계하며, 임대인 파산 자체는 임대차계약 해지 사유가 아니라고 설명했다.

이어, “가장임대차(실제 거주하지 않거나 세금 회피 목적의 임대차)는 임대차 보호 대상에서 제외될 수 있으며, 대법원은 무상사용 확인서 제출 후 보증금 청구를 신의칙 위반으로 판단했다“고 경고했다.

엄 변호사는 “임차인이 실무에서 취해야 할 조치로, 경매 낙찰자에 대한 보증금 반환 책임 검토, 회생절차와 파산절차의 차이점 이해 및 대응 전략 수립이 필요하다“고 조언했다.

김도현 로이슈(lawissue) 인턴 기자 ronaldo0763@naver.com