[로이슈 전용모 기자] 대법원 제1부(주심 대법관 서경환)는 이 사건 분양계약의 해제로 인한 원상회복으로서 분양대금 반환의무는 피고가 부담한다는 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송했다(대법원 2025. 7. 3.선고 2024다204986 판결).

피고는 N 주식회사(이하 ‘N’)와 사이에, 고양시 일산서구 AF(이하 ‘이사건 토지’) 지상에 이 사건 건물을 신축해 분양하는 사업을 위한 관리형 토지신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’)을 체결한 수탁자이다. 피고는 이 사건 신탁계약을 원인으로 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳤고, 이후 신축된 이 사건 건물에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다.

원고들(직접 분양계약을 체결하지 않고 수분양자로부터 분양계약상 권리의무를 승계한 원고들의 경우에는 해당 수분양자를 말한다)은 공급자(매도인 겸 수탁자) 피고, 위탁자 N과 사이에, 원심판결 별지1 청구금액표 ‘기산일’란 기재 해당 일자에 이 사건 건물 중 같은 표 ‘계약호실’란 기재 해당 호수에 관하여 분양계약(이하 통틀어 ‘이 사건 분양계약’)을 체결했고, 피고에게 같은 표 ‘청구금액’란 기재 해당 금원을 계약금으로 지급했다.

이 사건 분양계약 제4조 제5항 제2호는 “피고가 건축물의 분양에 관한 법률(이하 ‘건축물분양법‘) 제10조에 따라 벌금형 이상의 형을 선고받은 경우 원고들이 이 사건 분양계약을 해제할 수 있다.”라고 규정하고 있다.

원고들은 2021. 1. 31.경 고양시에 ’건축물분양법 위반행위 행정처분 요청‘이라는 민원을 접수했고, 고양시는 2021. 2. 2. 피고와 N 등을 형사고발했다.

피고와 N은 2021. 4. 22. 및 2021. 5. 4. 원고들에게 “2021. 5. 7.까지 잔금을 납부하지 않으면 이 사건 분양계약을 해제하고 위약금으로 총 분양대금의 10%는 피고와 N에게 귀속된다.”라고 통보했다. 이후 피고와 N은 2021. 5. 10. 원고들에게 “원고들이 잔금을 납부하지 않아 이 사건 분양계약을 해제한다. 총 분양대금의 10%는 피고에 귀속된다.”라고 통보했다.

N과 그 대표이사 Q는 2021. 12. 15. 건축물분양법 제11조, 제10조 제2항 제6호, 제7조 제2항 위반사실로 각 벌금 100만 원의 약식명령을 받았고(의정부지방법원 고양지원 2021고약6595호), 그 약식명령은 2022. 1. 27. 확정됐다.

-원심(서울고등법원 2023. 12. 8. 선고 2022나2018134 판결)은 N이 건축물분양법 위반으로 약식명령을 받은 사실은 이 사건 분양계약 제4조 제5항 제2호가 정한 약정해제사유에 해당하고, 피고의 원고들에 대한 잔금지급의무 불이행으로 인한 2021. 5. 10. 자 계약해제통보는 부적법하여 효력이 없으므로, 이 사건 분양계약은 원고들의 2022. 3. 3. 자 준비서면을 통한 약정해제권 행사로 인하여 적법하게 해제되었다고 판단했다.

대법원은 위와 같은 원심판단은 수긍할수 있고, 거기에 피고의 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 처분문서의 해석, 민법 제536조 제2항 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다고 수긍했다.

-원심은 이 사건 분양계약의 해제로 인한 원상회복으로서 분양대금 반환의무는 피고가 부담한다고 판단했다.

피고는 이 사건 분양계약의 당사자로서 분양계약상 권리의무의 주체이고, 이 사건 분양계약 제5조 제3항도 피고가 분양대금 반환의무를 부담한다고 명시하고 있다.

이 사건 분양계약 제18조 제1항은 위탁자 N이 분양대금 반환의무를 부담한다고 규정하고 있으나, 이는 피고와 N 사이에 이 사건 신탁계약이 체결되었음을 원고들에게 알리고 신탁계약 내용을 정리․요약한 것에 불과하여 피고와 원고들 사이의 분양계약상 권리관계를 변동시키는 조항으로 보기 어렵다. 이 사건 분양계약 제18조에 ‘원고들이 그 내용을 인지하고 확인한다.’고 기재되어 있으나 그러한 문구만으로 피고의 분양계약상 채무가 N에 면책적으로 인수되는 것이라고 보기 어렵다. 따라서 이 사건 분양계약의 해제로 인한 원상회복으로서 분양대금 반환의무는 피고가 부담한다.

대법원은 원심판단은 수긍할수 있고, 거기에 피고의 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 처분문서의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다고 인정했다.

-원심은 피고는 분양대금 반환의무를 전부 부담한다고 판단했다.

피고는 분양대금 반환의무와 관련하여 이 사건 분양계약 제5조 제3항, 제18조 제4항에 따라 ’신탁재산의 범위 내에서‘

만 책임이 있다고 주장하나, 원고들이 피고에게 지급한 분양대금은 신탁재산에 속하고(이 사건 신탁계약 제5조), 피고는 분양수입금을 포함한 모든 자금의 수납과 자금집행 업무를 담당하므로(이 사건 신탁계약 제3조), 분양계약 해제로 인한 분양대금 반환의무는 신탁계약의 업무범위 내에 해당하고 신탁재산의 범위를 초과한다고 볼 수 없다.

-이에 대해 대법원은 원심의 위와 같은 판단은 그대로 수긍하기 어렵다고 봤다.

(관련법리) 신탁사무의 처리상 발생한 채권을 가지고 있는 채권자는 수탁자의 일반채권자와 달리 신탁재산에 대하여도 강제집행을 할 수 있다(신탁법 제22조 제1항). 한편 수탁자의 이행책임이 신탁재산의 한도 내로 제한되는 것은 신탁행위로 인하여 수익자에 대하여 부담하는 채무에 한정되는 것이므로(신탁법 제38조), 수탁자가 수익자 이외의 제3자 중 신탁재산에 대하여 강제집행을 할 수 있는 채권자(신탁법 제22조 제1항)에 대하여 부담하는 채무에 관한 이행책임은 신탁재산의 한도 내로 제한되는 것이 아니라 수탁자의 고유재산에 대하여도 미치는 것이 원칙이다(대법원 2004. 10. 15. 선고 2004다31883, 31890 판결 등 참조).

다만 관리형 토지신탁의 수탁자가 수분양자와 분양계약을 체결하면서 신탁재산의 범위 내에서만 계약상 책임을 부담한다는 이른바 ‘책임한정특약’을 한 경우 특별한 사정이 없는 한 계약자유의 원칙에 비추어 이러한 약정도 유효하고, 2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부 개정되어 2012. 7. 26. 시행된 구 신탁법 제114조 이하에서 유한책임 신탁을 도입하였다는 사정만으로는 이러한 약정의 효력이 부정된다고 볼 수 없다.

이 사건 분양계약 제5조 제3항은 “피고가 원고들에게 부담하는 분양대금 반환의무는 신탁재산(금전) 범위내에서만 피고가 부담하고 이를 초과하는 분양대금환불금은 N이 부담한다.”라고 규정하고, 제18조 제4항은 “피고가 원고들에게 공급계약상의 책임을 부담하는 경우에도 신탁재산 및 신탁계약의 업무범위 내에서만 책임을 부담한다.”라고 규정한다. 이는 피고의 원고들에 대한 분양대금 반환책임을 신탁재산의 범위로 한정하는 특약으로서 이 사건 분양계약상 권리관계를 변동시키는 조항에 해당하고, 특별한 사정이 없는 한 유효성이 인정되며, 책임의 한도인 신탁재산의 범위는 강제집행 단계에서 비로소 확정될 것이다.

-그런데도 원심은 이와 달리 피고의 분양대금 반환의무가 신탁재산의 범위를 초과한다고 볼 수 없다고 판단하면서 주문에서 신탁재산의 범위 내에서만 지급을 명한다는 취지를 표시하지 않았다. 이러한 원심판단에는 책임한정특약의효력에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

이 사건 분양계약 제18조 제3항은 “이 사건 신탁계약이 해지 또는 종료되는 경우 이 사건 분양계약에 기한 피고의 원고들에 대한 모든 권리와 의무가 계약변경 등 별도의 조치 없이 위탁자 N 또는 신탁계약의 수익자에게 면책적으로 승계된다.”라고 정하고 있다.

피고는 2023. 9. 22. 원심 제4회 변론기일에서 2023. 9. 19. 자 준비서면을 통하여 “이 사건 신탁계약이 종료되었으므로 이 사건 분양계약 제18조 제3항에 따라 피고의 원고들에 대한 분양대금 반환의무가 별도의 조치 없이 N에게 면책적으로 승계된다.”라는 취지로 진술했다.

-그렇다면 원고들과 피고는 이 사건 분양계약 제18조 제3항을 통하여 신탁계약의 해지 또는 종료를 불확정기한으로 한 면책적 계약인수약정을 했다고 보이고, 이는 이 사건 분양계약상 권리관계를 변동시키는 조항에 해당한다. 따라서 원심으로서는 이사건 신탁계약의 해지 또는 종료 여부를 심리하여 이 사건 분양계약 제18조 제3항에 따라 피고의 원고들에 대한 분양대금 반환의무 등 일체의 권리의무가 위탁자 N에게 면책적으로 승계되었는지 여부를 판단했어야 한다.

그런데도 원심은 면책적 계약인수약정의 효력과 신탁계약의 해지 또는 종료 여부를 판단하지 않은 채 ’이 사건 분양계약 제18조는 피고의 원고들에 대한 분양계약상 권리관계를 변동시키는 조항으로 보기 어렵고, 원고들이 내용을 인지하고 확인한다는 문구만으로 피고의 분양계약상 채무가 N에게 면책적으로 인수되는 것이라고 보기 어렵다‘는 이유만으로 피고가 분양대금 반환의무를 부담한다고 판단했다.

이러한 원심판결에는 피고의 주장을 잘못 이해하여 면책적 계약인수 여부에 관한 판단을 누락했거나 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr