[로이슈 최영록 기자] 서울 용산정비창 전면1구역 시공사 선정을 둘러싸고, 입찰한 시공사 간 ‘격이 다른 조건’이라는 평가가 나왔다. 포스코이앤씨가 제안한 사업조건은 그동안 도시정비업계에서 유례를 찾기 힘든 수준의 사업조건으로, 단순히 경쟁사 HDC현대산업개발(HDC현산)을 넘어 한남4구역 당시 입찰한 시공사의 사업조건까지 ‘비교 불가’라는 평가가 나온다. 특히 공사비 지급 방식, 사업비 조달 조건, 이주비 금리, 대물변제 등 조합의 수익과 직결되는 조건에서 HDC현산과의 ‘체급 차이’에 따른 ‘사업조건의 차이’가 뚜렷하게 나타났다.

◆ 공사비·지급 방식부터 금융비용까지 포스코이앤씨 ‘완승’

우선 포스코이앤씨는 총공사비를 9099억원으로 책정하고, 여기에 지역난방, 하자보수, 지장물 철거 및 폐기물 처리까지 모두 포함시켰다. 포스코이앤씨의 총공사비를 기준으로 하면 향후 조합이 부담하게 될 공사비는 세대당 약 3300만원 이상 저렴해진다.

반면 경쟁사인 HDC현산은 9244억원으로, 포스코이앤씨보다 소폭 높을 뿐 아니라 하자보수비용, 지장물 철거 및 폐기물 처리비용까지 누락돼 있다. 특히 지장물 철거 및 폐기물 처리비용을 뺀 것에 대해선 조합 입찰지침 위반 소지도 있다.

공사비 지급 방식에서도 포스코이앤씨는 조합에게 유리한 ‘분양수입금 내 기성불’ 조건을 내세웠다. 이는 조합이 분양을 통해 수입을 확보한 뒤, 그 안에서 공사비를 지급하는 방식으로 조합의 자금 부담을 최소화한다.

그러나 HDC현산은 시공사에게 가장 유리하면서도 재개발 사업장에서 좀처럼 찾아보기 힘든 ‘기성불’ 방식을 제안했다. 분양 수입이 없어도 공사 공정률에 따라 조합은 대출이나 조합원 자금을 각출해 무조건 HDC현산에 공사비를 지급해야 하며, 이에 따라 만약 18개월간 4000억원에 달하는 공사비를 부담할 경우 금융비용만 583억원이 발생할 것으로 분석된다.

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◆ 필요사업비, 사업촉진비·이주비, 금융 규모, 명확한 금리 등 압도

포스코이앤씨는 관리처분인가 전에 조합 사업비로 쓰이게 될 입찰보증금 1000억원의 경우HDC현산의 조달금리보다 낮은 ‘CD+0%’ 조달금리를 제시했다. 여기에 조합이 관리처분인가때까지 더 필요로 할 경우 필요사업비 1000억원을 추가로 대여해 조합의 사업을 신속하게 빠르게 추진할 의지를 보여줬다.

반면 HDC현산의 경우 관리처분인가 전까지 입찰보증금 외에 별도 금융조건은 없는 것으로 확인되고 있다.

이와 함께 포스코이앤씨는 총 1조5000억원 규모의 사업촉진비와 조달금리를 ‘CD+0.85%’라는 명확한 조건으로 제시했다. 이 금리는 포스코이앤씨의 높은 신용등급에 따라 국내 1금융권이 수용 가능한 합리적 기준으로, 조합의 신뢰를 얻고 있다. 포스코이앤씨에 따르면 해당 사업촉진비는 ‘추가 이주비’와 별도로 제공된다.

반대로 HDC현산은 1320억원만 제시하며 금리는 아예 기재하지 않았다. 이는 입찰지침 위반 소지가 있으며, 과거 HDC현산이 진행하는 미아4구역(CD+7%), 관양현대(CD+5.5%) 사례에서처럼 고금리 논란이 반복될 가능성이 높다는 분석이다.

이주비 항목에서도 포스코이앤씨는 LTV 160% 보장, 최저이주비 16억원, 조달금리 CD+0.85%로 명확한 금리 제시를 통해 조합의 신뢰와 입찰지침을 준수했다.

그러나 HDC현산은 LTV 150%이나 기본이주비가 나오지 않는 조합원의 경우 LTV 50%가 제외되며, 이에 따라 경쟁사 대비 최대 60% 적은 조건으로 제시했다. 또 최저이주비 20억원을 제시했지만 금리를 명시하지 않아 또다시 입찰지침 위반이라는 비판을 받고 있다.

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◆ 지질·물가 리스크 대응, 분담금 유예 등 ‘용산을 대하는 디테일의 차이’

포스코이앤씨는 지질여건에 따른 공사비 조정에 있어서도 조합이 제시한 토사 100%를 수용함과 동시에 용산역 전면2구역(現 용산 푸르지오 써밋)부지와 동일한 지질 조건에서도 공사비 추가 인상이 없다고 명확히 제시했다. 일반토사 100% 기준 외 암반 발생 시 공사비를 추가 청구하겠다는 HDC현산과는 대조적이다.

반면 HDC현산은 설계도서상 오피스텔 공급면적 433평이 누락됐다는 조합관계자의 말과 함께 지하 위주 과도한 상가를 배치해 상가활성화를 역행하는 대안설계로 논란이 커지고 있다.

분담금 납부 방식에서도 포스코이앤씨는 입주시 100% 또는 입주 2+2년 후 100% 납부 방식으로 선택제를 제시했으며, 수요자금융조달이 없기에 입주 전까지 조합원은 대출이 없고 이자가 없는 조건이다.

반면 현대산업개발은 수요자금융조달을 전제로 한 조건이기에 조합에서 대출을 일으키고 조합원에게 이자가 발생하는 구조로 만약 조합원 분담금이 5억원일 경우 가정한다면 HDC현산의 타사업장 금리를 기준으로 금융비용만 8500만원 이상 발생할 것으로 분석된다.

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◆ 용산 일대 연결계획과 대물변제 조건까지…‘실질적인’ 사업조건

포스코이앤씨는 ‘포스코 빅링크’를 제안하였으며 신용산역과 연결된 지하연결통로, 국제업무지구와 연결된 보행로, 단지내 지상부터 지하연결통로까지의 연결 실행 가능성을 높이기 위해 도시계획 및 기반시설 전문회사 ‘더힘이앤씨’와 협업했으며, 현재 관련 검토까지 완료한 상태이다.

특히 더힘이앤씨는 해당 사업지 인근에서 물리적으로 단절돼 있던 아모레퍼시픽 본사와 신용산역을 연결하는 지하통로 사업을 수행한 바 있어 조합원들에게 높은 신뢰를 줄 것으로 기대된다.

이와 달리 단순히 점유 사업부지 근접성만을 근거로 연결을 강조하는 경쟁사 HDC현산의 구체적인 연결 계획에 대해선 알려지지 않고 있다.

포스코이앤씨는 공동주택과 오피스텔은 최초 일반분양가로 대물변제하며, 상가는 관리처분가 기준, 업무시설은 여의도 파크원 성공 사례처럼 책임임차 방식으로 제시해 조합 리스크를 최소화했다.

반면 현대산업개발은 ‘대물변제’를 주장하지만, 실상은 기성불 구조로 인해 조합이 실질적으로 대물로 갚을 여지가 없다. 바로 “있으나 마나한 대물변제”라는 지적이 나오는 이유다.

◆ 사업조건의 격이 다른 이유는 결국 ‘체급과 시선’ 차이

이 같은 압도적 조건이 가능한 배경에는 기업 규모와 건설 역량의 차이가 자리한다. 포스코이앤씨는 재계순위·신용등급·부채비율·시공능력평가 등 모든 지표에서 HDC현산을 앞서며, 2022~2024년 기준 서울 도시정비사업 실적도 6배 이상 많다.

연구개발비용, 토건기술자, 복합개발 실적 등에서도 차이가 명확하다. 포스코이앤씨가 제시한 조건은 허황된 공약이 아닌 ‘가능한 사업조건’과 ‘현 시장의 조달금리’에 기반한 제안조건인 셈이다.

반면 현대산업개발은 광주 학동 철거 참사와 화정아이파크 붕괴사고 등으로 인한 행정처분 리스크가 여전히 진행 중이다. 심지어 업계 전문가들 사이에선 “조합원 혜택보다는 그룹 매출을 위한 수단”이라는 냉소적 평가도 나온다.

여기에 양사가 용산을 바라보는 태도가 다른 이유도 한 몫 하는 것으로 보인다. 포스코이앤씨는 이번 용산정비창 전면1구역을 준비하며 향후 용산국제업무지구, 용산공원, 노들섬, 용산전자상가개발 등 용산의 비전을 바라보고 본사 조직을 이전을 한다는 계획을 세웠다.

반면 HDC현산은 그동안 터전으로 자리잡은 용산을 버리고 광운대 역세권개발을 추진하며 본사를 이동한다는 공식입장을 내놨다.

결국 용산정비창 전면1구역을 바라보는 양사의 태도와 회사 규모에서 차이 나는 극명한 사업조건이 향후 어떤 결과로 이어질지 귀추가 주목되고 있다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr