[로이슈 최영록 기자] 서울 용산정비창 전면1구역 시공자 선정을 둘러싸고 HDC현대산업개발(이하 HDC현산)의 ‘효력 없는 입찰제안서’ 홍보 전략이 도마 위에 오르고 있다. 입찰제안서와 공사계약서(안) 간의 내용이 상충하는 데다, 입찰제안서를 눈속임하며 불리할 땐 공사계약서(안)으로 문제없다는 식의 홍보를 해 신뢰를 잃고 있다는 지적이다.

HDC현산은 입찰제안서상 불리한 조항은 공사계약서(안)에 들어간 문구를 근거로 “문제가 없다”는 입장을 반복하고 있다. 하지만 조합의 입찰지침을 무시하거나, 과거 자사 수주 사례와도 전혀 다른 방식으로 문서를 구성한 정황까지 드러나면서 “기본도 안 지킨 채 말장난 하고 있다”는 비판이 커지고 있다.

◆ 지장물 철거·폐기물 처리비 ‘제외’ 명시…입찰지침 위반

우선 HDC현산의 입찰제안서 기타조건에는 눈에 잘 띠지 않을 정도의 작은 글씨로 “지상 및 지하 지장물 철거 및 이설, 오염토, 생활쓰레기, 지중매립 폐기물, 정화조 오폐수 등 처리비용은 제외이며(후략)”라는 문구가 적혀있다.

이는 조합이 입찰지침에서 명시한 공사비 포함 항목과 정면으로 충돌하는 대목이다.

조합의 입찰안내서 중 ‘Ⅳ.입찰제안서 작성기준 - 14.공사비 포함항목’에 따르면 지장물 철거 및 폐기물 처리비는 반드시 공사비에 포함해 제시하도록 정하고 있다. 조합 분담금에 직접적인 영향을 주는 항목인 만큼 단순 실수가 아닌 중대한 입찰지침 위반으로 볼 수 있는 것이다.

이에 대해 HDC현산 측은 “공사계약서(안)에 포함했으니 문제없다”는 입장이다. 그러나 입찰제안서는 시공자가 조합에 처음 제시하는 ‘공식 제안’인 동시에 조합원들이 판단하는 기준의 출발점인 점을 감안하면, 입찰지침 위반과 함께 이를 경시하는 행위는 신뢰 자체를 무너뜨리는 결과를 초래할 수밖에 없다.

◆ “포스코이앤씨와 동일한 분양수입금 내 기성불?” 논란

HDC현산은 이번 입찰제안서에서 공사비 지급 방식은 ‘기성불’이라고 명시했다. 이는 그동안 전국 주요 입찰에서 보였던 지급 방식과 비교해도 정반대의 제안이다.

HDC현산이 과거 광주 학동철거 붕괴사고와 화정아이파크 붕괴사고로 영업력이 하락했던 2022년~2023년을 제외하고 입찰 참여사업장에서 제시한 공사비 지급방식을 살펴보면, 조합에 유리한 방식인 ‘분양불’ 또는 ‘분양수입금 내 기성불’이라는 문구를 명확히 기재해 제안해왔다. 다시 말해 HDC현산 스스로도 공사비 지급방식이 얼마나 중요한지 인지하고 있다는 방증이다.

그런데 유독 용산에서는 ‘기성불’이라는 최악의 조건을 적어놓고, 조합원 반발이 커지자 뒤늦게 공사계약서(안)을 꺼내면서 “분양대금 입금일 기준일자로 기성불이라 괜찮다”며 말을 바꾸고 있다.

그러나 이마저도 말이 안되는 궤변이라는 지적이 나온다. ‘분양대금 입금일 기준 기성률에 따라 지급’이란 문구는 ‘지급일자’에 관한 내용이지, ‘지급재원을 충당하는 방식’에 관한 사항이 아니라는 이유에서다.

결국 분양대금이 없을 경우 조합이 대출을 받거나 조합원 개인이 돈을 내야 하는 게 HDC현산 ‘기성불’ 조건이다. 조합임원 설명회 당시 이를 분양수입금 내 기성불이라고 설명을 듣던 임원진 사이에서 “본인들이 발언을 하면서도 인지부조화가 있다”는 반응을 보였다는 후문이다.

최근 한남4구역 재개발사업 시공자 입찰에 참여한 삼성물산과 현대건설의 입찰제안서를 보더라도 용산정비창에 포스코이앤씨가 제시한 공사비 지급조건인 ‘분양수입금 내 기성불’로 제안했기 때문에 이번 HDC현산이 제안한 기성불 조건에 대해서는 부정적인 의견이 나오고 있는 것이다.

◆ 확정공사비, 평당가, 유예조건 등도 불리할 땐 ‘입찰제안서 기준’

이와 반대로 HDC현산은 공사계약서(안)의 독소조항에 대해서는 ‘입찰제안서가 기준’이라는 이중적인 모습을 보이고 있다.

HDC현산은 입찰제안서에서 ‘확정공사비’를 강조했지만, 공사계약서(안) 제29조에는 “자재 가격이 실착공일 기준 15% 이상 증감 시 계약금액을 조정할 수 있다”는 조항이 포함돼 있다. 물가 하락 가능성이 극히 낮은 현실에서 이는 사실상 물가 상승 조항을 포함해 입찰제안서와 상충되는 부분이다.

또 ‘평당공사비 858만원’을 경쟁사 대비 유리하다고 내세우지만, 이는 지하면적을 확대해 인위적으로 단가를 낮춘 ‘평단가 착시’라는 지적이 제기된다. 공사계약서(안)에도 “지하층은 별도 단가를 적용한다”고 명시돼 있음에도, 이와 정반대로 입찰제안서에 기재돼 있는 평당가를 적극 홍보하고 있다.

‘준공 후 2개월 공사비 납부 유예’ 역시 입주지정기간 내 기본 조건임에도 이를 특혜처럼 포장해 홍보하고 있다. 반면 포스코이앤씨는 3개월 유예를 공사계약서에 명시한 상태로, 오히려 더 긴 기간을 보장하고 있다.

결국 HDC현산의 입찰제안서 사업조건에서 경쟁사 대비 유리해 보이는 조건들은 ‘입찰제안서가 기준’이라며, 정작 사업 조건의 실체인 공사계약서(안)의 독소조항을 숨기는 이중적인 홍보전략을 쓰고 있다.

◆ 도장도 없는 공사계약서(안)…“효력도 없는데 들이밀기?”

HDC현산이 강조하는 ‘공사계약서(안)’은 법적 효력이 없는 초안 문서다. 조합과의 서명이나 날인이 없는 상태에서, 해당 문서는 단지 후보 시공자가 일방적으로 작성해 제출한 참고자료에 불과하다는 얘기다.

그럼에도 HDC현산은 “계약서에 있으니 문제 없다”는 주장을 반복하며, 입찰제안서의 불리한 내용을 공사계약서(안)으로 덮으려는 태도를 보이고 있다.

입찰제안서는 조합과의 첫 공식 약속이며, 입찰지침에서도 이를 기준으로 판단하라고 명시돼 있다. 반면 공사계약서(안)는 추후 협의 가능한 문서일 뿐인데, 이를 마치 확정된 계약인 양 내세우는 것은 신뢰를 하락시키는 무책임한 행동이라는 지적이 커지고 있다.

◆ “제안서는 계약 내용”이라더니, 막상 입찰제안서 입찰조건은 무시

HDC현산이 제출한 공사계약서(안) 마지막에는 “수급인이 입찰 시 제출한 사업제안서 내용 일체는 당 계약의 내용으로 포함되며(후략)”라는 공사계약 특별조건이 명시돼 있다. 이는 입찰제안서가 가장 우선순위에 있는 효력을 가진다고 HDC현산 스스로 인정한 조항이다.

그럼에도 HDC현산은 입찰제안서의 불리한 조건이 지적될 때마다 “계약서에는 다르게 돼 있다”며 말을 바꿨다. 기성불 조건 역시 입찰제안서에 명확히 적어놓고도, 계약서 문구를 근거로 “분양대금 기준이라 문제 없다”는 식의 억지 해명을 반복하고 있다.

결국 자신이 명시한 계약 조건조차 부정하며 상황에 따라 유리한 쪽만 골라 해석하는 태도는 조합에 대한 기만행위라는 비판을 피하기 어려워 보인다.

나아가 이러한 홍보 방식은 입찰 전반에 대한 진정성 자체를 의심케 하고 있다.

입찰제안서에 책임감을 갖고 작성했다면, 계약서와 상충되는 내용이 없어야 하는 게 정상이다. 그러나 HDC현산은 주요 항목마다 입찰제안서와 계약서의 내용이 엇갈리는 상황을 방치했거나, 이를 조율하지 않은 채 입찰에 나섰다. 또 상황에 따라 자신들에게 유리한 쪽만 선택해 해명에 나서는 태도를 보이고 있다.

이는 단순한 준비 부족이 아니라 입찰의 기본 정신과 조합과의 신뢰를 저버린 행위로, 시공자 자격 자체에 대한 문제로 이어질 수 있다는 지적이 나온다. 대다수 사업조건이 경쟁사보다 쳐지는 상황에서 불리한 입찰제안서 내용은 숨기고, 공사계약서(안)을 근거로 해명하며 일관성 없이 오락가락하는 모습으로 조합원들의 신뢰를 잃게 만들고 있다.

한 도시정비업계 관계자는 “불리한 제안서를 계약서로 덮으려 한 이러한 방식은, 결국 HDC현산이 이번 사업을 어떻게 보고 있는지를 여실히 드러내고 있는 것”이라고 비판했다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr