[로이슈 전용모 기자] 대법원 제2부(주심 대법관 오경미)는 토지를 매수한 피고들이 양도소득세를 부담하기로 한 사안에서 '자경농지세액감면'대상이 된다는 전제 하에 원고에게 부과되는 양도소득세만을 피고들이 부담한다고 판단한 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원(인천지법)에 환송했다(대법원 2025. 4. 15.선고 2024다322785 판결).

원고는 충북 진천군 답 4,664㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)의 소유자이었다.

원고와 피고들은 2021. 10. 7. 원고가 피고들에게 이 사건 토지를 9억 4000만 원에 매도하는 계약서를 작성했고, 2021. 12. 22. 마찬가지로 원고가 피고들에게 이 사건 토지를 9억 4000만 원에 매도하는 계약서를 작성했다(위 각 계약서를 통틀어 ‘이 사건 각 계약서’라 하고, 이에 따른 원고와 피고들 사이의 매매계약을 ‘이 사건 매매계약’이라 한다).

이 사건 각 계약서의 특약사항에는 ‘양도(소득)세는 매수인이 부담하기로 한다’라는 내용이 포함되어 있다.

피고들은 원고에게 이 사건 매매계약에 따른 매매대금으로 2021. 10. 7. 2억 원, 2022. 3. 2. 7억 4000만 원을 지급했고, 2022. 3. 3. 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.

피고 B는 2022. 3. 2. 원고에게 잔금 7억 4000만 원을 지급하면서 ‘이 사건 토지에 대하여 2022. 3. 2.자로 잔금을 지급하고 소유권이전서류에 대한 모든 서류 일체를 교부한 후 매도인 A(원고)의 양도세 신고 및 납부는 매수인 B, C(피고들)이 부담하기로 하였습니다. 위 양도소득세에 대한 납부는 2회에 걸쳐 납부하기로 하였으며 만일 이를 위반할 시 매수인 B, C에게 있으므로 모든 일체의 책임을 지겠음을 이에 확약합니다’라는 내용의 확인서(이하 ‘이 사건 확인서’라 한다)를 작성·교부했다.

피고들은 세무법인 E를 통해 2022. 4. 13. 이 사건 토지가 조세특례제한법 제69조 제1항이 규정하는 '자경농지세액감면' 대상임을 전제로, 원고의 양도소득세 90,138,886원, 양도소득분 지방소득세 9,012,880원 합계 99,151,766원(= 90,138,886원 + 9,012,880원)을 신고하고, 2022. 5. 17. 원고의 배우자 F의 계좌에 50,000,000원, 원고의 자녀 G의 계좌에 49,153,000원을 각 입금함으로써 이를 지급했다.

-이 사건 특례조항에 따른 '자경농지세액감면'대상이 되기 위해서는 양도인(원고)이 농지소재지 등 조세특례제한법 시행령 제66조 제1항이 정한 지역에서 8년 동안 거주해야 한다.

부평세무서장은 2022. 9. 27.경 원고에게 이 사건 토지가 '자경농지세액감면' 대상에 해당하지 않는다는 이유로 결정 양도소득세액과 앞서 본 신고 양도소득세액의 차액 및 가산세 합계 175,257,665원을 추가 납부하여야 한다는 취지의 세무조사 결과를 통지했고, 2022. 12. 1.경 원고에게 위 금액에서 10원 미만을 버린 175,257,660원을 납부·고지했다.

원고는 2022. 11. 25. 피고들에게 위와 같이 통지된 175,257,665원의 지급을 청구하는 내용증명우편을 발송했고 위 우편은 그 무렵 피고들에게 도달했다. 그러나 피고들은 이에 응하지 않았다.

원고는 2022. 12. 29. 추가 양도소득세 및 가산세 175,257,660원을 납부했고, 2023. 2. 28. 추가 양도소득분 지방소득세 및 가산금 합계 17,978,400원을 납부했다.

원고는 피고들을 상대로 그 지급을 구하는 약정금 청구 소송을 제기했다.

이 사건 각 계약서에는 피고들이 원고의 양도소득세를 부담하겠다는 내용만이 기재되어 있을 뿐이고 이 사건 토지가 자경농지세액감면 대상임을 조건으로 한다는 내용은 포함되어 있지 않다.

-1심(2023가단200238)인 인천지법 양승우 판사는 2023년 8월 10일, 원고의 청구를 받아들여 '피고들은 공동하여 원고에게 193,236,060원(=175,257,660원 + 17,978,400원) 및 이에 대하여 원고가 피고들에게 그 지급을 청구한 내용증명우편이 피고들에게 도달한 날 및 원고의 양도소득세 등 납부일 이후로서 원고가 구하는 2023. 3. 1.부터 2023. 3. 17.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다'고 판결을 선고했다.

피고들은 항소했다.

원심(2023나71776)인 인천지법 제2민사부(재판장 차승환 부장판사)는 2024년 11월 22일 피고들의 항소를 받아들여 1심판결을 취소하고 원고들의 피고들에 대한 청구는 이유 없이 기각했다.

이 사건 특례조항에 따른 감면대상이 된다는 전제 하에 원고에게 부과되는 양도소득세만을 피고들이 부담한다는 의미라고 판단했다.

원고가 감면대상에 해당하는 경우, 양도소득세 납부 명목으로 피고들이 원고에게 지급해야 하는 금원은 9,900만 원 가량인 반면, 감면대상에 해당되지 않는 경우에는 그 금액이 2억 9000만 원 가량이다.

이 사건 매매대금이 9억 4000만 원인 점을 고려하면, 피고들이 원고가 감면대상에 해당되지 않을 경우 부과되는 양도소득세까지도 부담할 의사로 이 사건 특약사항을 정하거나 확인서를 작성했다고 인정하기는 어렵다. 더욱이 감면대상 해당 여부와 무관하게 피고들이 양도소득세 전액을 부담한다고 볼 경우 피고들은 거액의 약정금채무를 부담하게 되는바 그 문언을 더욱 신중히 해석할 필요가 있다.

원고는 대법원에 상고했다.

대법원은 원심의 판단이 수긍하기 어렵다고 판단했다.

이 사건 매매계약서나 확인서에 피고들이 부담하기로 한 양도소득세가, 원고가 이 사건 특례조항에 따른 감면대상에 해당되는 전제 하에 원고에게 부과되는 양도소득세라는 내용은 없다.

원심은 이 사건 매매 당시 원고와 피고들 사이에 양도소득세 규모에 관하여 사전 논의가 있었을 것으로 보이고, 원고가 피고들에게 농지원부를 교부하고 공인회계사가 원고를 대리하여 위 농지원부를 첨부하여 이 사건 특례조항에 따라 감면한 양도소득세를 신고했으며, 피고들이 원고의 이 사건 특례조항상 요건 미충족 사실을 알았다고 단정할 수 없고, 이 사건 매매대금 규모에 비추어 원고가 이 사건 특례조항에 따른 감면대상이 아닌 경우에도 피고들이 양도소득세를 모두 부담할 의사로 이 사건 특약사항을 정했다고 인정하기 어렵다는 사정을 들었다.

그러나 대법원은 이 사건 특약사항을 문언상의 객관적 의미와 달리 원고가 이 사건 특례조항상 감면대상에 해당한다는 전제 하에 부과되는 양도소득세만을 피고들이 부담하기로 한 것으로 해석해야 할 특별한 사정이 있다고 보기 어렵다고 했다.

이 사건 특례조항에 따른 감면대상이 되기 위해서는 양도인이 농지소재지 등 조세특례제한법 시행령 제66조 제1항이 정한 지역에서 8년 동안 거주했어야 한다. 피고들은 이 사건 매매계약 협상 과정에서 세무법인 E 소속 공인회계사의 조언을 받았으므로 이 사건 특례조항의 요건에 대해서 알 수 있었을 것으로 보인다.

피고들은 이 사건 토지의 매도를 제안하기 위해 이 사건 토지의 부동산등기부상 원고의 주소로 원고를 찾아가기도 했는데, 위 등기부에는 원고가 2016. 5. 19. 서울에서 충북 진천군으로 주소를 이전한 내용이 기재되어 있으므로, 원고가 이 사건 특례조항 중 8년 거주요건을 충족하지 못했다는 점을 알 수 있었다.

피고들이 이 사건 매매계약 체결 당시나 이 사건 확인서 작성 당시까지 원고로부터 교부받은 농지원부와 농업경영체 증명서 이외에 원고에게 이 사건 특례조항상 감면대상에 해당된다는 점을 증빙할 만한 자료의 제공을 요구하거나 이 사건 특례조항의 요건을 모두 충족한다는 확인을 명시적으로 요구했다고 볼 만한 정황을 찾을 수 없다.

따라서 이 사건 특약사항은 원고가 이 사건 특례조항에 따른 감면대상에 해당되는지 여부와 관계없이 이 사건 매매로 인하여 원고에게 부과되는 양도소득세 전부를 피고들이 부담한다는 내용이라고 해석함이 타당하다. 이와 달리 원심의 판단에는 처분문서의 해석 등에 관한 법리를 오해하여 판결에

영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 원고의 상고이유 주장은 이유 있다고 수긍했다.

◇계약당사자 사이에 어떠한 계약 내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에는 서면에 사용된 문구에 구애받는 것은 아니지만 어디까지나 당사자 내심에 있는 의사가 어떠한지와 관계없이 서면의 기재 내용에 따라 당사자가 표시행위에 부여한 의미를 합리적으로 해석하여야 한다. 이 경우 문언의 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다(대법원 2019. 9. 10. 선고 2016다237691 판결). 특히 문언의 객관적 의미와 달리 해석함으로써 당사자 사이의 법률관계에 중대한 영향을 초래하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 한다(대법원 2014. 11. 27. 선고 2012다21621 판결, 대법원 2023. 3. 16. 선고 2022다286007 판결 참조)

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr