[로이슈 전용모 기자] 부산지법 형사11단독 정순열 부장판사는 2025년 2월 28일 대규모 갭투자로 공인중개사들과 공모해 148명의 임차인들에게 165억 원의 재산상 피해를 줘 사기 혐의로 기소된 피고인 A(60대·여)에게 징역 15년을 선고했다.

A씨와 함께 사기, 공인중개사법위반 혐의로 기소된 피고인 B씨(부동산중개보조원)에게 징역 5년(일부 사기죄 무죄), 공인중개사법위반 피고인 C씨(공인중개사)씨에게 징역 6월에 집행유예 1년, 사기 혐의로 기소된 피고인 D씨(공인중개사)에게는 징역 2년(6월, 1년6월)을 각 선고했다. 이 사건과 관련한 각 배상명령신청은 2025. 2. 28. 별도의 결정으로 각하했다.

피고인 A는 자기 자본을 거의 투자하지 않고 임대차보증금반환 채무를 부담하거나 담보대출을 승계하는 등의 방법으로 대금을 지급하는 소위 '갭투자' 방법으로 빌라 등 호실을 매수해 임대사업을 영위하고자, 총 12동의 빌라 등 건물, 합계 194개 호실을 매매 가액 313억 3870만9000원에 매수하면서 담보 대출 및 임대차보증금반환 채무를 승계하거나 담보 대출을 받거나 향후 확보될 임대차보증금으로 잔금을 지급하기로 하고 17억 2395만 원(전체 매매 가액 대비 약 5.50%)만 지급해 소유권을 취득했다.

매수 과정에서 합계 184억 4620만 원 상당의 대출을 받거나 대출을 승계하면서 그 금액을 담보하는 근저당권을 설정해 위 건물들의 잔존 담보가치가 128억 9250만9000원 정도에 불과했다. 소위 '돌려막기'식으로 후속 임차인을 구해 선순위 임차인에 대한 임대차보증금을 반환하는 방안 외에 방법이 없었다. 또 다수 임차인에 대한 고액의 임대차보증금을 반환할 수 있는 특별한 관리 계획이나 보증보험 가입 등 방지대책을 세우지 않았기때문에 임대차보증금을 반환할 경제적 능력이 없었다.

피고인 A는 피고인 B, 피고인 D에게 통상의 중개수수료를 초과한 건당 200만 원을 지급했고 피고인 B, D는 임차인들과 임대차계약을 체결하면서 '임대차기간 종료 후 임대차보증금을 문제 없이 반환받을 수 있다'고 믿도록 기망했다.

공모자들은 임대인인 피고인 A가 보유한 건물에 대한 담보 채무 현황을 제대로 설명하지 않고 “임대인이 건물을 많이 가진 재력가이니 보증금반환에 문제 없다거나 임대인은 현금 흐름이 좋아 전세금 반환에 문제가 없다”라는 취지로 거짓말하고 보증금 명목을 송금 받아 이를 편취했다.

피고인 C는 중개보조원인 피고인 B로 하여금 C의 성명 또는 상호를 사용해 중개업무를 하게 했고 B로 하여금 유사명칭을 사용하게 했다. 피고인 B는 이를 사용했다.

2019. 3.경부터 2023. 12.경까지 이 사건 각 범행은, 임대차보증금 반환 능력이 없음에도, 자기자본을 거의 투자하지 않고 부동산담보대출금과 임대차보증금으로 주택을 대규모로 취득하는 이른바 ‘대규모 갭투자’ 방식에 의한 소위 ‘전세사기’ 범행을 저지른 것이다. 전세사기 피해자들은 주로 직장인, 취업준비생, 신혼부부들로서 부동산 거래 경험이 많지 않은 사회초년생들이다.

피해자는 148명이고 총 피해규모도 165억 4721만 원에 달한다. 피해가 회복되지 않고 있다.

재판부는 피고인 A에게 "피해자들의 전 재산이자 삶의 기반을 뿌리 채 흔드는 매우 중대한 범죄이다. 피해가 회복되지 않고 있고 피해자들이 피고인에 대한 엄벌을 거듭 탄원하고 있다. 중대범죄를 저지른 피고인을 응징하고 이러한 유형의 전세가기 범죄의 재발을 철저히 방지하기 위해서라도 피고인을 엄벌에 처할 필요가 있다"고 지적했다.

다만 피고인 A는 아무런 전과도 없는 초범이고 미필적 고의 하에 이 사건 범행을 저지른 것으로 보이는 점, 일부 피해자들은 주택임대차보호법 및 동법 시행령 상의 최우선변제권 등으로 인해 그 피해를 일부나마 회복할 것으로 보이는 점 등을 참작했다.

재판부는 피고인 B에게는 "중개보조원임에도 공동 피고인 A의 다세대주택과 다가구주택의 임대차계약 또는 갱신을 중개하면서 A의 전세사기 범행에 공모, 가담했다. 피고인의 범행으로 인한 피해자의 수가 110명이 넘고 총 피해금액도 거액이다. 고액인 수수료(건당 200만 원)을 받기 위해 적극적으로 피해자들을 기망해 비난가능성도 크다"고 했다.

피고인 C에게는 "이 사건 각 범행은 공인중개사라는 전문자격 제도의 취지를 형해화하고 무자격 중개행위로 거래당사자들일 피해를 입을 위험을 발생시킬 수 있다는 점에서 죄질이 좋지 않은 점, 피고인은 변명하면서 자신의 형사책임을 회피하려 할 뿐 반성하지 않고 있는 점 등 불리한 정상, 피고인에게 동종 전과가 없는 점 등 유리한 정상을 참작했다"고 판시했다.

피고인 D에게는 "피고인은 공인중개사의 지위에서 공동피고인 A의 다세대주택과 다가구주택의 임대차를 중개하면서 A의 전세사기 범행에 공모, 가담했다. 피고인이 가담한 범행의 피해자가 19명이고 피해액도 비교적 거액이다. 피해가 회복되지 않고 있고 피해자들이 엄벌을 거듭 탄원하고 있다. 범행 중 일부는 피고인이 별건 사기죄 등으로 재판받는 중 또는 별건 사기죄 등으로 인한 징역형의 집행유예 기간 중 저질러진 것이다"고 양형이유를 설명했다.

[피고인 A, 피고인 B의 공동범행] 피해자 1명 피해금액 174,965,000원, 피해자 2명 피해금액 325,000,000원, 피해자 15명 피해금액 1,378,000,000원, 피해자 9명 피해금액 1,247,500,000원, 피해자 30명 피해금액 4,105,000,000원, 피해자 1명 피해금액 85,000,000원, 피해자 3명 피해금액 138,000,000원, 피해자 2명 피해금액 150,000,000원, 피해자 8명 피해금액 870,000,000원, 피해자 23명 피해금액 2,938,000,000원, 피해자 25명 피해금액 3,267,750,000원 <119명 14,679,215,000원>

[피고인 A, 피고인 D의 공동범행] 피해자 5명 피해금액 260,000,000원, 피해자 7명 피해금액 385,000,000원, 피해자 6명 피해금액 395,000,000원, 피해자 1명 피해금액 35,000,000원 <19명 1,075,000,000원>

[피고인 A] 피해자 4명 피해금액 173,000,000원, 피해자 2명 피해금액 110,000,000원, 피해자 1명 80,000,000원, 피해자 2명 피해금액 280,000,000원, 피해자 1명 피해금액 150,000,000원 <10명 793,000,000원>

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr