[로이슈 진가영 기자] 카페, 식당 등을 운영할 목적으로 상가임대차계약을 체결할 때 꼭 확인해야 할 것 중 하나가 ‘업종제한약정’이다.

‘업종제한약정’이란 건축회사가 상가를 분양할 때 각 점포별로 업종을 정하여 분양한다거나 (‘분양계약에 의한 업종제한약정’), 관리단 규약으로 특정 점포 외에는 동일한 업종으로 영업을 하지 못하게 하는 것(‘관리단규약에 의한 업종제한’) 등을 말한다.

즉, 상가건물을 분양할 때 “103호는 카페, 104호는 식당”이라고 업종을 정한다든가, 상가건물의 관리단 규약으로 “입점사업자가 기존 업종과 중복되는 경우 승인을 받고 입점한다”고 규정하는 경우 업종제한약정이라고 볼 수 있다.
업종제한약정의 효력이 약정 당사자에만 한정되는 것이 아니라는 점에 주의를 요한다.

‘분양계약에 의한 업종제한’의 경우 ‘수분양자’뿐만 아니라 수분양자의 지위를 ‘양수한 자’ 또는 그 점포의 ‘임차인’ 역시 약정의 효력이 미친다는 점을 유의해야 한다.

‘관리단 규약에 의한 업종제한’의 경우 마찬가지로 해당 상가 건물의 일부분을 소유한 구분소유자뿐만 아니라 그로부터의 매수인, 임차인 등에도 효력이 미친다.

이러한 업종제한을 위반한 사실을 모르고 임대차계약을 체결한 경우는 어떻게 될까.
기존에 같은 업종의 영업을 하고 있던 수분양자 혹은 임차인 등은 신규 임차인에게 ‘영업금지청구’를 하거나 ‘손해배상청구’를 할 수 있다.

오랜 기간 동안 꿈꿔왔던 내 사업장의 꿈이 한순간에 수포로 돌아갈 위험이 발생하게 되는 것이다.

법무법인 청출의 박종한 변호사는 “카페, 식당, 약국 등의 신규 입점으로 인해 업종제한 약정의 유무, 효력과 관련한 분쟁이 종종 발생한다.”면서 “신규 입점을 계획할 때는 사전에 이러한 약정이 존재하는지 여부를 면밀히 검토해야 한다. 특히 관리단 규약의 경우 실질적으로 관리단 규약에 해당하나 다른 명칭으로 규약이 존재할 가능성이 있기 때문에 그 유효성에 대해 반드시 전문가의 검토를 받는 것이 필요하다.”고 말했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr