법률적 쟁점은 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 당사자의 의사 해석이 문제 되는 경우, 계약 해석의 방법과 민법 제536조 제2항에서 정한 ‘선이행의무를 지고 있는 당사자가 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 경우’의 의미 및 상대방의 채무가 아직 이행기에 이르지 않았지만 이행기에 이행될 것인지 여부가 현저히 불확실하게 된 경우도 이에 해당하는지 여부다.
아울러 甲이 乙로부터 아파트를 매수하기로 하는 계약을 체결했고, 위 아파트에 거주 중인 임차인 丙이 임대차계약기간 만료 후 계약갱신요구권을 행사하지 않고 아파트를 인도할 것이라고 하였는데, 잔금 지급일 직전 계약갱신요구권을 행사해 위 아파트에 2년 더 거주하겠다고 통보한 경우, 甲이 잔금 지급의 선이행의무를 거절할 수 있는지 여부다.
법원의 판단은 반적으로 계약을 해석할 때에는 형식적인 문구에만 얽매여서는 안 되고 쌍방당사자의 진정한 의사가 무엇인가를 탐구해야 한다.
이외함께 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 당사자의 의사 해석이 문제 되는 경우에는 계약의 형식과 내용, 계약이 체결된 동기와 경위, 계약으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사, 거래 관행 등을 종합적으로 고려해 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다.
상대방의 채무가 아직 이행기에 이르지 않았지만 이행기에 이행될 것인지 여부가 현저히 불확실하게 된 경우에는 선이행채무를 지고 있는 당사자라도 상대방의 이행이 확실하게 될 때까지 선이행의무의 이행을 거절할 수 있다.
위 매매계약에서 ‘매도인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력한다.’는 내용과 특약사항으로 실제명도일을 정하고 있다.
이에 매매계약 체결 당시 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문에 따른 갱신요구권을 행사하지 않겠다고 한 丙이 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사하였고, 이에 따라 乙의 현실인도의무 이행이 곤란할 현저한 사정변경이 생겼다고 볼 수 있다.
따라서 당초 계약 내용에 따라 甲이 선이행의무를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 되었다고 볼 여지가 있다고 대법원은 판시했다.
