대법원은, 원고는 피고의 이 사건 아파트에 대한 현실인도의무보다 먼저 이행할 잔금 지급의무를 부담한다. 그런데 기록에 의하면 이 사건 매매계약 체결 당시 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문에 따른 갱신요구권을 행사하지 않겠다고 한 이 사건 아파트의 임차인이 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사했음을 알 수 있다. 이에 따라 피고의 현실인도의무의 이행이 곤란할 현저한 사정변경이 생겼다고 볼 수 있고, 이로 말미암아 당초의 계약 내용에 따른 원고의 선이행의무를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 되었다고 볼 여지가 있다.
이와 같은 사정변경은 피고의 해제권 행사시까지 해소되지 않았다. 따라서 원고의 잔금 지급의무의 이행거절이 정당한 것은 아닌지, 그 결과 원고의 위 의무 불이행을 이유로 한 피고의 해제권 행사에 문제는 없는지 심리할 필요가 있다.
그런데도 원심은 피고의 현실인도의무가 인정되지 않는다고 보아 원고의 잔금 지급의무 이행거절이 부당하고, 나아가 피고의 계약 해제 항변이 유효하다고 판단했다. 원심의 이러한 판단에는 처분문서의 해석, 매매계약에서 매도인의 인도의무, 민법 제536조 제2항에서 정한 이른바 ‘불안의 항변권’에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 원고의 상고이유 주장은 이유 있다고 판단했다.
원고는 임차인 C의 피고에 대한 계약갱신요구권 행사를 빌미삼아 임차인 문제가 해결되지 않아 이 사건 아파트를 인도 받을 수 없다면 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공받더라도 잔금을 지급할 의사가 없음을 명백히 했고, 이에 피고 계속하여 원고에게 잔금을 지급하고 소유권이전등기에 필요한 서류를 수령하라고만 통보하다가 2021. 5. 3. 원고의 수령거절을 이유로 소유권이전등기에 필요한 서류를 공탁하고, 2021. 5. 10. 원고에게 원고의 잔금지급채무 불이행을 이유로 이 사건 매매계약이 해제되었다고 통보했다고 항변했다.
1심(인천지방법원 2022. 1. 12. 선고 2021가단225691 판결)은 원고의 청구를 일부 인용해 "피고는 원고로부터 잔금 190,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2021. 1. 13. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라."고 판결을 선고했다.
원고의 나머지 청구는 기각했다.
피고가 이 사건 아파트의 인도의무를 이행제공하지 아니한 채 C이 이 사건 임대차계약 갱신요구권을 행사하는 상태 그대로 소유권이전등기에 필요한 서류만을 공탁한 것으로는 원고가 잔금지급의무의 이행지체에 빠진다고 할 수 없고, 원고가 2021. 12. 6. 이 사건 아파트를 실제로 인도받을 수 있는지 확인하여 줄 것을 요구하며 소유권이전등기에 필요한 서류를 수령하지 아니한 것이 수령지체나 이행거절에 해당한다고 보기도 어려우므로, 피고의 위 해제항변은 원고의 채무불이행 사실을 인정할 수 없어 나아가 살필 필요 없이 받아들이지 않는다고 판단했다.
다만, 원고는 2021. 12. 6.부터 이 사건 아파트에 거주하기 위하여 그 전에 살던 집을 매도했는데, 피고가 2021. 12. 6.까지 이 사건 아파트를 실제 인도할 의무를 이행하지 아니함에 따라 원고가 이 사건 임대차계약이 갱신되어 유지되는 2년 동안 다른 곳으로 이사하여 거주할 수밖에 없어 그 이사비 1,440,000원, 공인중개사비 652,500원, 2년 동안의 월세 40,200,000원 합계 42,292,500원의 손해를 입었다는 원고의 재항변 주장은 받아들이지 않았다.
원고는 제1심에서 소유권이전등기청구를 했다가 당심(항소심)에 이르러 부대항소와 부대항소취지 변경신청을 하면서 손해배상청구 및 구상금청구를 추가하는 방법으로 청구취지를 확장했다.
원심(인천지방법원 2023. 7. 14. 선고 2022나53870 판결)은 제1심 판결은 이와 일부 결론을 달리해 부당하므로 피고의 항소를 받아들여 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각했다. 또 이 법원에서 확장한 원고의 청구도 기각했다.
이 사건 매매계약의 해제 의사표시가 담긴 이 사건 답변서가 2021. 5. 24. 원고에게 송달된 사실은 기록상 명백하고, 그로부터 상당한 기간이 경과하도록 원고가 잔금지급의무를 이행하지 않으며 자신의 손해만을 주장하고 있으므로, 이 사건 매매계약은 적법하게 해제되었다고 보는 것이 타당하다고 판단했다.
그런데 당시 이미 원고와 피고 사이에 이 사건 매매계약이 체결된 상태였는데, 임대인인 피고는 실제 거주하려는 사유를 들어 임차인인 C을 상대로 갱신을 거절할 수 없었던 반면, 매수인인 원고는 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마쳐 임대인의 지위를 승계한 다음 갱신거절 기간(임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지) 내에 원고가 위 아파트에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 C의 계약갱신 요구를 거절할 수 있었다고 봤다. 그렇다면 피고의 항변은 이유 있고, 결국 이 사건 매매계약이 유효함을 전제로 한 원고의 청구는 이유 없다.
원고는 피고에게 2022. 1. 20. 이 사건 매매계약에 따른 잔금지급의무의 이행을 제공하고, 2022. 3. 3. 변제공탁을 하여 위 의무를 이행했는데, 피고는 이 사건 아파트를 2021. 12. 6.까지 원고에게 거주할 수 있는 상태로 인도할 의무를 불이행했으므로, 피고는 원고에게 위 채무불이행으로 인한 손해를 배상할 의무가 있다고 주장했다.
이에 대해 원심은 이 사건 매매계약은 이미 원고의 잔금지급의무 불이행을 이유로 해제되어 그 효력을 상실했으므로 원고의 위 주장은 이유 없다고 했다. 또 효력을 상실한 상태에서 원고가 변제자대위에 의하여 주택도시보증공사의 피고에 대한 구상채권(피고가 임대차보증금 5억 원을 지급하지 못해 임차인 C가 주택보증공사로부터 보증금 지급받아)을 대위취득했다고 볼 수 없다며 이 부분 원고의 주장역시 배척했다.
-원고는 2021. 1. 7. 피고로부터 ‘이 사건 아파트’를 11억 원에 매수하기로 하는 가계약을 체결하고, 계약금으로 피고에게 2021. 1. 7. 5,000만 원, 2021. 1. 9. 6,000만 원을 각 지급했다.
원고와 피고는 2021. 1. 13. 이 사건 아파트에 관하여 매매대금을 11억 원으로 하는 본계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결했다.
이 사건 매매계약에 의하면, 원고는 이 사건 아파트의 매매대금 11억 원 중 5억 원은 이 사건 아파트에 관한 임차인 C에 대한 임대차보증금 반환채무를 인수하고, 계약금 1억1000만 원은 계약 시, 중도금 중 2억5000만 원은 2021. 1. 22., 5,000만 원은 2021. 4. 5., 잔금 1억9000만 원은 2021. 4. 22. 각 지급하며, 2021. 4. 22. 잔금 지급과 동시에 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 이전받고 이 사건 부동산을 인도받기로 했다.
한편 이 사건 매매계약 체결 무렵 이 사건 아파트에는 임차인인 C는 2018 9. 27. 피고와 사이에 임대차보증금을 5억 원, 임대차기간을 2021. 10. 19.까지로 한 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고 거주 중이었다.
원고와 피고의 대리인, 원고와 피고의 매매계약 체결을 중개한 공인중개사는 이 사건 매매계약 체결 당시 C과 통화해 C이 임대차계약기간 만료 후 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권을 행사하지 아니하고 2021. 12. 6.까지 이 사건 아파트를 인도할 것임을 확인받고 이를 중개대상물 확인·설명서에 기재하였으며, 이에 따라 이 사건 매매계약 특약사항에 ‘임대차보증금 500,000,000원은 원고에게 승계 조건이며 임대 만기는 2021. 10. 19., 실제 명도는 2021. 12. 6.로 한다’는 내용을 명시했다.
하지만 이 사건 아파트의 임차인 C는 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사했다.
전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr
