[로이슈 진가영 기자] 정상적인 임대차계약해지에도 불구하고 다양한 이유로 보증금반환이 지체되는 사례들이 흔데 이, 경우 보증금을 돌려받으려면 원칙적으로 소송을 제기해 법원의 판결이나 판결과 동일한 결정 조정 등으로 집행권원을 취득한 뒤 건물과 토지에 경매에 부쳐서 낙찰자가 지급하는 경락대금을 통해 회수하는 방법이 있으나 일반인의 경우 직접 소송과 경매를 진행한다는 것은 현실적으로 쉽지는 않다.

만약 건물에 경매에 부쳐진다면 보증금을 안전하게 지키는 관건은 대항력과 우선변제권의 유지에 있는데 계약한 주택에 임차인이 이사 또는 짐을 옮겨 놓는 방식 등으로 '점유' 한 뒤 전입신고를 하게 되면 그다음 날로부터 대항력이 발생한다 여기에 추가적으로 전입신고를 하는 주민센터에서 '임대차계약서상' 확정일자도 취득한다면 우선변제권이 발생한다.

'점유'와 '전입신고'는 대항력 및 우선변제권의 '취득'을 위한 요건이자 이를 '유지'하기 위한 요건이기 때문에 보증금을 반환받지 못한 상황에서 건물을 비워주고 이사를 하거나 전입신고를 타지의 주소로 옮긴다면 그날로부터 상실하게 되니 주의가 필요하다.

만약 타인에 의해 집이 경매되거나 또는 경매를 통해 보증금을 반환받으려 할 때 경락대금에 대해 배당을 요구하는 자들이 많으면 많을수록 자신이 받을 수 있는 몫도 그만큼 부족해지기 때문에 보증금에 상응하는 금액을 온전히 회수하는 데 불리해질 수밖에 없다.

그러므로 이사하거나 전입신고를 타지의 주소로 옮기더라도 계속 대항력과 우선변제권이 유지될 수 있도록 임차권등기명령신청을 활용하는 것이 좋다.

임차권등기명령신청 후 법원의 인용 결정이 있으면 법원은 등기소에 촉탁해 해당 사실은 등기가 이뤄지고 이후 해당 건물에 임차인으로 들어가려는 자를 비롯해 누구든 부동산등기부등본을 발급해 관련 내역을 확인하는 것이 가능해진다.

결국 임차권등기명령을 신청한 세입자가 무사히 보증금을 반환받고 해당 임차권등기를 말소하지 않는 이상 새롭게 임대차 계약을 맺고 임차인으로 들어오려는 누구도 우선변제권을 취득할수 없도록 제약을 받게 되는 것이다.

따라서 이러한 위험성을 떠안으며 계약을 맺고 들어오려는 세입자는 상식적으로 없기 때문에 임대인 측으로서는 다음 세입자를 구하는데 어려움을 겪을 수밖에 없다.

이로 인해 임차권등기명령신청 사실을 인지하거나 법원으로부터 결정문을 송달받은 임대인이 이의제기 기간 중 자금을 마련해 임차인에게 보증금을 반환해주는 경우도 있고 실제로 보증금이 반환받는다면 이후에는 등기부상 임차권등기가 이뤄지기 전에 임대인의 이의신청이나 세입자의 해제신청을 통해 절차가 정리될 수 있어서 효과적인 압박수단으로 활용 가능한 것이다.

다만 법무법인혜안 명도임대차전담센터의 부동산전문 김현익변호사는 “임차권등기명령신청은 임대차계약이 종료된 경우에만 신청이 가능하기 때문에 계약의 해지를 명확하게 해둘 필요가 있는데 단순히 계약 기간이 만료되었다고 해서 해지가 되는 게 아니라서 계약 만료일 6개월에서 2개월 전의 기간 중 계약갱신거절 및 해지 의사를 통지하는 것에 신경써야 한다”고 전했다.

만약 임대인이나 임차인 중 누구도 해지 의사를 통지하지 않아 '묵시적 갱신'이 이뤄졌다면 이후에는 해지를 통고한 뒤 3개월이 경과해야 계약이 정상적으로 해지될 수 있으니 곤란해지지 않도록 주의가 필요한 부분이다.

아울러 임차권등기명령은 법원의 결정이 내려진 후 임대인에게 고지된 시점에 효력이 발생하기 때문에 확실하게 임대인에게 고지되었거나 등기가 이뤄진 이후 시점에 이사 또는 전입신고를 옮겨야 한다는 점에 유의해야 한다.

물론 임대인 측에서 고의로 송달받지 않더라도 공시송달을 통해 송달된 것으로 할 수도 있는데 이 경우 공시 기간인 2주일 정도의 기간이 더 소요될 수 있으니 이러한 법률적 내용을 두루 파악한 뒤 임차권등기명령을 잘 활용한다면 보증금반환 분쟁으로 인한 갈등과 고충을 크게 덜 수 있을 것이다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr