[로이슈 진가영 기자] 상가 등의 부동산은 경기변동과 밀접한 관계가 있기 때문에 상권의 변화, 경제요인이 변동하는 경우 법률적인 문제가 발생될 수 있다.

경기가 위축되면 점포의 매출이 하락하게 되고, 이는 임차료 연체의 상황으로 이어질 수 있기 때문에 법적인 문제로 임대인과 임차인이 충돌하게 된다면 그에 부합하는 대응방안을 마련해야 할 필요가 있는 것이다.

상가임대차보호법에서는 3기에 달하는 임차료가 연체되는 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있다.

만일 임차인에게 특별한 사정이 존재하여 임대인에게 양해를 구하고, 임대인이 이를 받아들이게 되면 더 이상의 분쟁은 일어나지 않을 것이나, 임대인이 계약해지 통보를 하고 법적인 절차를 진행할 것임을 예고하게 되면 상황은 더욱 심각해질 수 있다.

임대인 측에서 행할 수 있는 대표적인 법적절차는 상가명도소송이다. 명도소송은 부동산 점유자의 점유상태를 법적으로 배제시키기 위해 진행하는 소송이다. 점유자에게 적법한 권리가 존재하지 않음에도 무단으로 점유상태를 지속하는 경우, 법원의 명령을 통해 점유배제를 실현시킬 수 있게 되는 것이다.

다만, 정당한 권한을 행사함에 있어서도 주의해야 할 몇 가지 내용들이 있음에 유의해야 한다.

법무법인 남헌의 안상일 변호사는 "임차인이 3기에 달하는 임료를 연체하여 계약해지를 위한 권리가 인정된다고 하여도 그 점유를 배제함에 있어 신체에 물리적 위력을 행사하게 되면 형사처벌의 대상이 될 수 있으므로 적법한 권원을 확보한 이후 명도절차를 진행해야 한다"는 점을 강조하였다.

따라서 임차인이 상가의 명도를 거부하는 경우, 내용증명을 발송하여 자진 이행을 위한 상당한 기간을 부여하는 것이 바람직하다.

하지만 일정 기간이 경과하여도 임차인이 명도를 진행하지 않을 때에는 상가명도소송을 제기해야 할 필요가 있다. 특히 안상일 변호사는 "명도소송을 제기할 때는 점유이전금지 가처분 신청을 선행하여 제3자에게 점유가 이전되는 것을 차단해야만 실효적인 결과를 얻을 수 있다"고 설명한다.

명도소송은 대부분 사실관계가 명확하기 때문에 인용판결을 받아 적법한 권원을 행사할 수 있음에도 소송 진행 중 점유자가 변경되는 경우, 소의 상대방이 변동되기 때문에 별도의 명도소송절차를 추가적으로 진행해야 하는 어려움이 따르기 때문이다.

또한 임대인의 경우에 있어서도 명도소송 절차를 적법하게 종결하기 위해서는 목적물 반환과 동시에 보증금반환 의무를 이행해야 한다는 점을 기억해야 한다. 임차인의 귀책사유를 원인으로 계약이 해지되었다고 해도 임차인이 보증금을 반환받지 못하여 점유를 이어온 것이라면 불법점유로 인정되지 않기 때문이다.

판례 또한 이러한 경우는 불법점유에 해당되지 않으므로 손해배상의 책임 또한 없는 것이라고 판시한 바 있다. 따라서 실효적인 상가명도소송의 절차와 이에 대한 대응을 준비하기 위해서는 임대인과 임차인 모두 관련 법령의 내용을 충분히 검토한 후 그에 부합하는 절차를 진행해야 할 것이다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr