[로이슈 최영록 기자] 앞으로 윤석열 정부가 출범하면 부동산 정책은 시장 중심의 대대적인 개편이 이뤄질 전망이다. 그동안 윤석열 대통령 당선인은 현 정부의 부동산 정책은 ‘실패’로 규정하며 완화정책을 펼치겠다고 공언한 바 있다. 윤 당선인의 부동산 정책은 크게 ▲주택공급 ▲재개발·재건축 활성화 ▲대출·세제 완화 등으로 압축된다. 이를 통해 집값 급등과 다층 규제로 혼란스러운 부동산 시장을 안정세로 되돌리겠다는 복안이다.

◆ 공급 늘려 안정화…청년층에게도 청약당첨 기회를

윤 당선인은 앞으로 재임하는 5년간 전국에 ‘주택 250만호 이상’을 공급하겠다고 공약했다. 최근 10년간 연평균 48만호의 주택공급이 이뤄진 점을 감안하면 목표를 충분히 달성할 것으로 전문가들은 예측하고 있다.

이 중 절반이 넘는 142만호(수도권 74만호)는 신도시를 비롯한 공공택지 개발을 통해 공급할 계획이다. 이어 윤 당선인은 재개발·재건축사업에서 두 번째로 많은 47만호(수도권 30만5000호)를 공급할 예정인데, ▲정밀안전진단 기준 합리화 ▲재건축 완화 ▲신속통합 인허가 등을 추진함으로써 공약을 이행한다는 방침이다.

나머지는 ▲도심·역세권 복합개발로 20만호(수도권 13만호) ▲국공유지 및 차량기지 복합개발 18만호(수도권 14만호) ▲소규모 정비사업 10만호(수도권 6만5000호) ▲매입약정 민간개발을 포함한 기타 방법 13만호(수도권 12만호) 등을 통해 공급한다는 구상이다.

청년층의 ‘내 집 마련’을 위한 정책도 담았다. ‘청년원가주택’으로 30만호를 공급하고, 청년과 신혼부부를 위한 반값 주택인 ‘역세권 첫 집’으로 20만호를 공급한다.

청년원가주택은 분양가의 20%를 내고 나머지 80%는 장기원리금 상환 방식으로 매입하는 형태의 주택으로, 5년 이상 거주한 후 집을 매각하면 국가가 이를 사주면서 매매차익의 최대 70%를 되돌려준다.

여기에 청약제도를 손봐 청년층에게 청약 기회를 넓혀줄 예정이다. 현재의 청약제도로는 상대적으로 청약 가점이 낮은 청년층이 청약에 당첨되기란 불가능에 가까운 게 사실이다. 이에 윤 당선인은 추첨제 물량을 확대하는 방안을 추진한다.

◆ 안전진단기준 문턱 낮춰…재건축 초과이익환수 부담율 줄여

윤 당선인은 재건축을 옭아매고 있던 각종 규제들을 풀어 활성화에 방점을 찍고 관련 제도들을 개선해 나갈 방침이다.

우선 재건축 가능여부를 결정짓는 안전진단 기준의 문턱을 낮추는 방안이 거론된다. 안전진단 항목 중 50%를 차지하는 구조안전성의 비중을 30%로 내리고, 주거환경 비중을 현행 15%에서 30%로 높인다. 또 기본적으로 지은 지 30년 이상된 노후 공동주택의 경우에는 정밀안전진단이 면제된다. 그만큼 노후 공동주택들의 재건축 추진이 보다 수월해지는 것이다.

특히 재건축 추진에 있어 최대 걸림돌로 작용하던 ‘재건축 초과이익환수제도’도 손질한다. 현재 부담금 부과 기준 금액에 따라 최대 50%까지 내도록 하고 있는 것에서 금액 상향, 부과율 인하 등을 통해 부담금을 낮추는 방안이 유력하다.

더욱이 윤 당선인은 분당·일산·평촌·산본·중동 등 1기 신도시의 리모델링·재건축 활성화를 위해 ‘1기 신도시 재정비사업 촉진 특별법’을 제정하겠다고 공약했다. 1기 신도시의 경우 이미 높은 용적률과 고밀화돼 있는 탓에 기존과 동일한 원칙을 적용한다는 것은 비현실적이라며 이같이 약속한 것이다.

이밖에 분양가 상한제도 완화한다. 토지비용과 건축비 산정을 현실화하고, 이주비·명도소송비 등 정비사업의 특성을 반영해 관련 악재를 현실화한다는 계획을 내세웠다.

◆ 주택 첫 구매시 LTV 80%까지…다주택자, 양도세 2년간 배제

윤 당선인은 부동산 대출 규제 완화 공약도 내세웠다. 그중에서도 핵심은 주택담보인정비율(LTV) 규제 개편이다. 청년·신혼부부 등 생애 최초 주택구입자에 한해 LTV 상한을 80%로 높이고, 최초 구매가 아니더라도 지역과 관계없이 LTV 상한을 70%로 단일화한다. 다만 LTV 규제 개편이 실효성을 내려면 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 함께 손질해야 한다는 전문가들의 조언이 받아들여질 지는 아직 미지수다.

부동산 세제 정상화도 약속했다. 올해 주택 공시가격을 2년 전인 2020년 수준으로 환원하고, 종합부동산세와 재산세를 통합해 세부담을 완화할 계획이다.

아울러 양도소득세를 개편한다. 윤 당선인은 다주택자의 매물이 시장에 풀리도록 유도하기 위한 방편으로 다주택자 중과세율 적용을 최대 2년간 배제한다. 또 현재 1~3%인 1주택자에 대한 취득세율을 단일화 또는 세율 적용 구간을 단순화한다.

생애 최초 주택구입자의 경우 취득세 면제나 1% 단일세율을 적용해 주택 구입 부담을 최소화할 계획이다. 윤 당선인은 새 정부 출범과 동시에 TF팀을 가동, 종합적인 개편 방안 마련에 나설 방침이다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr