[로이슈 진가영 기자] 아파트나 빌라 등의 임대차계약에서는 주택임대차보호법 제6조를 근거로 임대인이 임대차계약의 기간이 종료되기 6개월에서 2개월 전까지 임차인에게 갱신거절 의사를 통지하지 않으면 자동적으로 묵시적 갱신이 이뤄진다.

이 경우 임대인 측은 계약 기간 종료를 이유로 들어 임차인을 상대로 주택명도소송(아파트명도, 빌라명도 등)을 제기할 수 없게 되지만, 종종 계약이 갱신되는 과정에서 발생하는 세입자의 차임연체를 원인으로 임대인이 계약해지 및 명도소송을 제기하려는 문의와 상담 사례들이 있다.

기본적으로 민법에 의해 임대인은 임차인이 2기의 차임을 연체하면 임대차계약을 해지하는 것이 가능하고 계약 기간 종료에 따라 임차인에게 퇴거를 요구할 수도 있고, 이에 불응하면 부동산명도소송을 진행할 수도 있다.

그런데 갱신 전부터 임차인이 연체한 차임이 갱신 후에 2기의 연체 차임액에 달했기에 이를 이유로 임대인 측에서 계약을 해지하고 아파트명도, 빌라명도 등 건물명도소송을 제기하려는 것이다.

이에 대해 대법원의 관련 판례에 따르면 아파트임차인이 계약의 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작해 갱신 후에 차임연체액이 2기의 차임액에 달하게 되면 임대인 측에서는 이를 이유로 임대차계약을 적법하게 해지하고 명도소송을 통해 임차인을 퇴거시키는 것이 가능해진다.

법무법인 혜안 명도임대차전담센터의 곽정훈 변호사에 따르면, “차임연체를 이유로 적법하게 계약의 해지가 가능한 상황이더라도 임대인이 당해 임대료를 이의 없이 수령해버리면 그 이후에는 이를 이유로 임대차계약의 해지 또는 계약갱신요구를 거절할 수는 없고, 임대인 측에서 계약을 해지하기 위해서는 새로이 임차인의 귀책 사유로 인한 정당한 계약해지사유가 발생해야 하기 때문에 주의해야 한다.”고 한다.

따라서 임차인이 2기의 차임을 연체하여 계약해지의 정당한 사유가 발생한 상태에서 임대인이 이를 이유로 계약을 해지하고자 한다면 임차인이 차임을 지급하더라도 이를 수령하는 즉시 계약해지 의사는 명확하게 통보해야 할 필요가 있다. 그리고 향후 아파트명도, 빌라명도 등 명도소송을 진행하게 될 경우 객관적인 자료로써 활용될 수 있으니 임차인에게 계약해지를 통보할 때에도 내용증명 등의 방식을 활용하는 것이 바람직할 것이다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr