후분양 아파트는 공정률이 60% 이상 진행된 상태에서 분양이 분양이 시작돼 수요자들이 구입을 결정하기 때문에 입주 시기가 빠른 것이 강점이다. 일반적으로 계약 후, 입주까지 소요되는 기간이 약 6개월에서 1년 정도다. 최근과 같이 사전 청약 물량이 늘어나고 있는 상황에서는 몇 년 후가 아닌 당장 입주를 기대할 수 있다는 점에서도 후분양은 상당히 매력적이다.
◆ 입주까지 10년 걸리는 사전청약…당첨도 하늘에 별따기
내달 하남 교산을 포함해 수도권 공공 택지 4곳에서 3차 사전 청약이 시작될 예정이다. 또 정부는 약 6,000가구 규모의 수도권 민간 분양 아파트 사전 청약 계획도 발표한다.
국토교통부는 지난 18일 3차 사전청약모집공고를 발표했다. 이번 공급 물량은 ▲하남 교산 1056가구 ▲과천 주암 1535가구 ▲시흥 하중 751가구 ▲양주 회천 825가구 등 총 4167가구 규모다. 특히 과천 주암에서는 전용면적 84㎡ 물량이 포함됐다. 이 주택형의 분양가는 8억8460만원이다. 대출금지선인 9억원에 육박한 가격이지만, 주변 시세에 비하면 저렴하다는 평가다.
국토교통부에 따르면 현재 3기 신도시 가운데 하남 교산과 인천 계양만 토지보상이 완료됐다. 남양주 왕숙이나 고양 창릉, 부천 대장은 감정평가가 진행 중으로 보상은 아직 시작하지 못한 상태다.
여기에 토지 보상이 늦어지면 전매 제한과 의무 거주 기간이 적용되는 기간이 길어질 수도 있다. 이들 규제가 사전 청약에 당첨되는 시점이 아닌 본분양의 당첨자발표일부터 적용된다.
실제로 지난 2010년 사전청약을 받은 ▲시흥은계지구 ‘은계파크자이’ ▲하남감일지구 ‘스윗시티 3·4단지’ 등의 경우 토지 보상이 예상보다 늦어졌고, 이들 단지 당첨자들은 입주 때까지 약 10년이라는 긴 시간동안 무주택 세대 조건을 유지해야 했다.
게다가 사전청약 당첨도 하늘의 별따기 수준으로 어려운 일이다. 지난 25일 LH가 2차 사전청약 일반공급 당첨선을 집계한 자료에 따르면 평균 1770만원 수준인 것으로 확인됐다. 이는 공공분양에서 납입액을 인정해주는 한도가 한달에 10만원인 점을 고려하면 14.75년 간 부어야 당첨될 수 있다는 의미다. 또 최고 납입액을 기록한 남양주왕숙2의 경우 당첨선이 3380만원이었는데, 이는 월 10만원씩 28.16년을 부어야 한다는 얘기다. 이번에 사전청약 물량으로 나온 하남 교산과 과천 주암의 경우 더 인기가 많을 것이라는 점을 감안할 때 당첨선이 어느 선을 기록할지 가늠할 수 없는 상황이다.
후분양 아파트는 아파트 공사가 공정률 60%(골조 완성 단계) 이상 시점에 분양을 진행하기 때문에 입주가 빠르다는 장점 외에도 갭투자나 분양권 투기 등을 방지하는 효과도 있다. 또한 직접 시공 현장을 살펴볼 수 있으므로 주택 품질을 꼼꼼히 따져 하자와 부실 시공에 대한 위험도 줄일 수 있다. 여기에 선분양제에 비해 재산권 행사를 빠르게 할 수 있어 환금성이 높다. 또 만약의 상황에서 사업 시행자나 시공사의 부도로 손해를 보는 것도 막을 수 있다.
금융비용도 차이가 발생한다. 선분양은 아파트 중도금 이자 비용을 장기간 소비자가 부담하는 경우가 대부분인 데 반해 후분양 아파트는 중도금 비용이 감소하는 만큼 소비자가 내는 중도금 이자 부담도 줄어든다.
하지만 일정 부분(공정률 60% 이상) 공사가 진행된 다음 분양이 진행되기 때문에 일부 선택옵션 등 소비자의 선택이 제한될 수밖에 없는 단점은 감수해야 한다.
부동산 전문가는 “일반적으로 물건을 살 때 다 만들어진 물건을 보고 사는 것이 당연한 것처럼 아파트 분양에서도 점차 아파트를 다 지어 놓고 분양하는 후분양제가 일반화될 것으로 보인다”며 “현재 공급 물량에 대한 부담 때문에 사전청약이 이어지고 있지만 빠른 입주의 장점을 갖춘 후분양 아파트의 인기는 계속될 것”이라고 전망했다.
실제로 후분양 아파트의 인기는 최근 뜨거운 상황이다. 2022년 8월 입주를 앞둔 후분양 단지 '운정신도시 푸르지오 파르세나'는 높은 경쟁률로 청약 마감에 성공했다.
한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 2일 1순위 청약에 총 753가구(특별공급 제외) 모집에 2만7,413건이 접수되며 평균 36.41대 1의 경쟁률로 전 타입이 마감됐다. 최고 경쟁률은 전용면적 84㎡D타입(기타경기 지역)에서 나왔다. 이 타입은 86가구(특별공급 제외) 모집에 해당지역 1867건으로 71.81대 1, 기타경기 2799건으로 272.94대 1, 기타지역 2286건으로 160.67대 1의 경쟁률을 각각 기록했다.
이어 25일 청약접수를 받은 후분양 단지 금강주택의 ‘GTX 운정역 금강펜테리움 센트럴파크’도 많은 관심을 받았다. 청약홈에 따르면 GTX 운정역 금강펜테리움은 전날 진행된 1순위 청약접수 결과 334가구 모집(특별공급 제외)에 총 2만6611건의 청약통장이 접수돼 평균 79.67대 1의 경쟁률로 전 타입의 1순위 청약을 마감했다. 최고 경쟁률은 84㎡A타입 기타경기 모집이 274.51대 1을 기록했다.
이러한 결과는 어느 정도 예상됐다는 게 업계의 평가다. 후분양 아파트로 빠르게 입주가 가능한 데다, 분양가 상한제가 적용돼 주변 시세 대비 합리적인 분양가로 분양 전부터 높은 관심이 이어졌기 때문이다.
이어지는 관심은 최근 모델하우스를 오픈하고 본격 분양을 시작한 후분양 단지인 금성백조의 ‘탕정역 예미지’가 주목받고 있다. 내년 11월 입주 예정으로 입주도 빠르고 최근 개통한 수도권 전철 1호선 탕정역이 도보거리에 위치해 수혜가 기대되는 만큼 역대급 청약 흥행이 이어질지 귀추가 주목된다.
최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr
