[로이슈 최영록 기자] 문재인 정부는 출범 이후 3년간 ‘집값안정’이라는 숙제를 풀기 위해 총 23번의 부동산대책을 내놨다. 하지만 정부의 의지와는 달리 오히려 집값 상승세를 부추기는 도화선이 됐고, 급기야 전세시장으로 옮겨 붙어 전세난을 불러일으켰다는 게 시장의 평가다. 이러한 시장혼란을 참다못한 국민들은 ‘집값을 원상회복시켜 달라’는 청원까지 냈다. 정부가 지금껏 내놓은 규제 일변도의 정책에 대해 시장에서는 이미 실패로 결론내린 상황이다. 그럼에도 정부는 또다시 24번째 대책을 내놓을 모양새다.
◆ 투기과열지구 확대에 LTV·DTI 강화 등 해볼 것 다해봐

현 정부는 지난 2017년 6월 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안’, 이른바 6·19대책을 시작으로 ‘집값 잡기’에 나섰다. 당시 대책에는 조정대상지역 추가지정, 조정대상지역 내 청약 및 LTV(주택담보대출비율)·DTI(총부채상환비율) 대출 규제 강화, 전매제한 강화 등이 포함됐다. 이를 통해 조정대상지역을 기존 37개 지역에 3곳을 추가 지정했고, LTV 60%, DTI 50%로 각각 10%씨가 강화했다. 재건축사업에도 규제 칼날을 댔는데 재건축 조합원의 주택공급수를 1인당 기존 3채에서 1채로 묶었다. 이를 통해 투기 세력을 걸러내겠다는 의지다.

이후 정부는 8·2대책을 발표하면서 서울 전역을 비롯해 과천시·세종시를 투기과열지구로, 서울 강남4구와 세종시 등 11곳을 투기지역으로 지정하는 등 규제지역을 확대했다. 이를 통해 투기과열지구 내에서의 LTV·DTI를 40%로 조정했고, 투기지역 내 주택담보대출도 세대당 1건으로 제한했다. 게다가 재개발·재건축 조합원 지위양도 및 입주권 전매를 금지하는 등 도시정비사업 관련 규제도 빼먹지 않았다. 또 그 후속조치인 9·5대책을 통해 투기과열지구로 성남시 분당구, 대구시 수성구를 포함시켰다.

이후에도 ▲신 DTI 및 DSR(총부채원리금상환비율) 조기 도입, 부동산 임대업자 규제 강화 등을 담은 ‘10·24 가계부채 종합대책’ ▲청년, 신혼부부, 고령자, 저소득 생애 주기별, 계층별 주거지원 방안을 담은 ‘11·29 주거복지 로드맵’ ▲양도소득세, 종합부동산세 등 세제혜택을 통한 임대주택 등록 활성화를 담은 ‘12·13 임대주택 등록 활성화’ 등의 부동산대책을 연이어 추가했다.

이듬해인 2018년에는 각종 규제에도 주택가격 상승과 투기수요가 여전하자 정부는 종합부동산세를 올리는 것을 골자로 한 9·13대책을 내놨다. 이를 통해 종부세 과표를 3억원에서 6억원 구간을 신설했고, 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자에게는 세율을 최고 3.2%로 인상했다. 또 세부담 상한율도 300%까지 올렸고, 2주택 이상 보유자에게는 추가 주택담보대출을 금지했다.
2019년에는 더욱 강도 높은 규제로 시장을 옥좼다. 지난해 9·13대책을 내놓은 지 1년도 채 되지 않아 8·12대책을 발표하면서 ‘분양가상한제’를 부활시켰다. 이에 따라 서울 전역과 과천, 분당 등 31곳에서 민간택지 분양가상한제를 적용받게 됐다. 또 재개발·재건축 등 도시정비사업의 분양가상한제 적용 시점도 기존 ‘관리처분인가 신청’에서 ‘최초 입주자모집 승인신청일’로 강화됐다. 또 10·1대책에서는 1주택자도 집값이 9억원을 넘으면 전세보증금 대출을 제한하고, 투기지역·투기과열지구의 개임사업자와 법인의 LTV를 40%로 제한했다.

그럼에도 아파트 가격이 상승세를 멈추지 않자 정부는 12·16대책을 내놨다. 주요 내용으로는 9억원 초과 주택 LTV 강화(9억원 이하 40%, 9억원 초과 20%, 15억원 이상 담보대출 금지), DSR 한도 하향조정, 규제지역 내 주택처분, 전입기간 단축(2년→1년) 등이 대표적이다. 특히 12·16대책은 그동안 정부가 내놓은 대책 중에서도 역대급 초강력 규제로 평가된다.

올해에도 정부는 총 4번의 대책을 추가했다. 그 중에서도 6·17대책을 통해 갭투자 차단을 위해 주택담보대출을 받을 경우 6개월 내 종전 주택 처분 및 전입의무 조건을 달았고, 재건축 조합원 분양신청시 2년 의무거주 요건을 추가하는 등 규제강도를 높였다. 이후 7·10대책으로는 다주택자, 단기간 거래 등의 세제강화 방안을 담아 발표했다.

◆ ‘폭등한 집값 되돌려달라’ 호소하는 국민청원까지 나와

지난 12일 청와대 국민청원 게시판에는 ‘문제인 정부가 폭등시킨 집값을 원상회복시켜라’라는 제목의 청원글이 올라왔다. 해당 청원글은 하루 만에 3600여명이 동의하는 등 큰 반응을 불러 모았다.
청원인은 “문재인 정부에서 집값이 폭등한 것은 정부가 기획하고 집행한 집값 정책의 결과다”며 “청와대와 민주당은 투기꾼의 과욕과 조작 때문에 집값이 폭등했다고 주장하나, 이는 국민을 호도하는 것”이라고 비판했다.

그러면서 “정부에서 모든 국민은 투기꾼이 됐다”며 “살림 걱정에 십원 한푼까지 아껴쓰던 가정주부도, 직장과 일에 몰두해야 할 20~30대 젊은 세대도 부동산 카페 회원이 되고, 투기가 불붙는 지역을 찾아다니는 투기꾼이 됐다”고 지적했다.

이어 “부동산 과다 보유로 이해충돌 논란에 휩싸인 박선호 차관, 국장급 이상 주택정책을 실질적으로 주도한 책임자들 역시 즉각 파면하라”며 “무주택 국민의 고통을 조금이라도 덜어줄 마음이 있다면 올해 초 대통령의 약속대로 집값을 임기 초로 원상복구하라”고 촉구했다.

이처럼 ‘폭등한 집값을 되돌려달라’며 호소한 해당 청원글은 보름 정도 지난 26일 현재 1만1641명이 참여한 상태다.

◆ 당정, 이르면 이번주 전세대책으로 ‘세제카드’ 꺼낼 듯

이런 가운데 당정은 조만간 24번째 부동산대책을 내놓을 예정이다. 이번에는 연일 상승세를 보이고 있는 전셋값을 안정시키기 위해 정부가 ‘세제’ 카드를 꺼내들 것이라는 전망이 우세하다.

지난 25일 정부관계부처 등에 따르면 더불어민주당과 기획재정부, 국토교통부 등은 조만간 전셋값 안정을 위한 대책을 내놓을 예정이다. 현재 정부는 발표 여부나 시기 등은 확정된 바 없다고 밝힌 바 있지만 당정 협의를 거쳐 이르면 이번주, 늦어도 다음주에는 관련 대책을 내놓을 가능성이 높다.

한국감정원 등에 따르면 서울의 전셋값은 지난 7월말 임대차3법이 개정된 이후 69주째 오르고 있다. 전국 전셋값도 주간 상승률이 0/21%로 2015년 4월(0.23%) 이후 5년 6개월 만에 최대폭으로 벌어진 상황이다.

그렇다보니 정부가 당장에 꺼낼 수 있는 카드는 바로 ‘세제’다. 국토부 김현미 장관은 지난 23일 국회 국토교통위원회 국정감사에서 “세액공제 등을 통해 세입자의 부담을 덜어주는 방안에 대해 공감한다”며 “이 문제에 대해서는 재정 당국과 협의가 필요한 사안인 만큼 협의하도록 하겠다”고 말했다.

현행 세법에서는 연간 총급여 7000만원 이하인 무주택가구가 기준시가 3억원을 넘지 않는 주택에 거주 중일 때 750만원 한도 내에서 월세 세액공제 혜택을 주고 있다. 따라서 이번 대책을 통해 세액공제 대상을 넓히거나 한도를 높이는 등의 방식을 적용할 것으로 예상된다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr