[로이슈 전용모 기자] 법정 월차임 전환율 하향 조정(법정 월차임 전환율 現4%→ 2.5%) 등 주택임대차보호법 시행령 개정이 추진된다.

주택임대차보호법 시행령 하위규정은 8월말 입법예고에 착수, 10월 중 시행을 목표로 조속한 입법절차를 진행할 예정이다.

지난 7월 31일 개정 주택임대차보호법이 시행됨으로써 전월세 시장에 계약갱신청구권 및 전월세 상한제가 도입됐다.

계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 연장됐다.

계약 갱신시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한되어 임차인들이 임대료 급등으로 인한 걱정에서 어느 정도 벗어나게 되는 효과를 기대할 수 있게 됐다.

앞으로 계약갱신청구권과 전월세 상한제가 정착되면 전월세 시장은 이전보다 안정될 것이며, 임차인이 보다 안심하고 거주할 수 있는 주거문화가 조성될 것으로 기대된다.

정부는 개정 주택임대차보호법이 실제 전월세 시장에서 실효성 있게 작동할 수 있도록 전월세 전환율 하향 조정, 허위 갱신거절 방지방안 등을 추진하고 있다.

◇ 법정 월차임 전환율 現4%→ 2.5%로 하향 조정

법정 월차임 전환율은 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우에 적용되는 산정율로, 임대차 계약기간 내 또는 계약갱신 시 적용된다.

최근 저금리 기조에도 불구하고 법정 월차임 전환율은 '기준금리 + 3.5%'로 고정되어 있어, 1년 만기 정기예금 등의 타 원금보장 투자상품의 수익률(1% 중후반)에 비해 과대평가되어 있는 측면이 있다.

또한 시중 전세대출 금리(2%대)와 비교해도 월차임 전환율이 과도하게 높아, 임차인이 전세로 거주하는 경우보다 월세로 거주하는 경우의 주거비 부담이 커지게 되는 결과가 초래된다.

※ CASE 분석

‣ (가정) 법정 전환율 4% / 전세대출 금리 2.5%(시중) 1.5%(기금평균)

‣ (시뮬레이션) 현금 1억원이 있는 임차인이 3억 전세 거주시 주거비 부담

① 전세거주 시 : 2억원 x 2.5%(시중) = 월40만원 / 2억원 x 1.5%(기금) = 월25만원

② 월세거주 시 : 현재 법정 전환율 4% 적용시 월67만원

특히, 이번 주택임대차보호법 개정으로 계약갱신청구권이 도입됨에 따라 계약갱신 시 임대인과 인차인 간 합의로 전세→ 월세 전환사례가 있을 수 있어 임차인의 주거비 부담완화 차원에서 법정 월차임 전환율을 하향 조정할 필요가 있다.

다만, 주택을 임대하는 경우 임대인이 부담하는 유지보수 비용, 임대료 체납리스크, 임대용 주택 매입을 위한 주담대 금리 등 임대인의 기회비용도 균형감 있게 고려할 필요가 있다.

이에 현재 '기준금리 + 3.5%'로 되어 있는 법정 월차임 전환율 산정공식을 '기준금리 + 2%'로 조정하여 법정 월차임 전환율을 2.5% 수준으로 운영한다.

◇ 분쟁조정위원회 現 6개소→ 18개소로 확대

지난 주택임대차보호법 개정 시 임대인과 임차인 간 갈등을 신속히 해결하기 위해 분쟁조정위원회 운영기관으로 법률구조공단 외에 LH와 한국감정원을 신규로 추가했다.

이번 시행령 개정을 통해 LH와 한국감정원이 운영하는 분쟁조정위원회 12곳의 위치 및 관할 범위를 신규로 추가한다.

* ‘20년도 설치계획 : 인천·청주·창원(LH), 서울 북부·전주·춘천(한국감정원)

‘21년도 설치계획 : 제주·성남·울산(LH), 고양·세종(대전)·포항(한국감정원)

향후 지역별 분쟁조정 수요 및 운영현황을 고려하여 분쟁조정委 설치 지역 및 관할을 추가할 예정이다.

* 인구 50만 이상 도시에 최소 1곳 이상의 분쟁조정위 운영목표(약 40여 곳 운영목표)

◇허위의 갱신거절 방지를 위한 '임대차 정보열람권' 확대

계약갱신청구권 도입과 함께 임대인이 직접거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절하고, 제3자에게 임대하는 것을 막기 위한 법정 손해배상책임제도를 도입했다.

* 임대인이 실제 거주를 사유로 갱신 거절하였음에도 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 임차인에게 손해배상책임 부담(주임법 제6조의3제5항)

제도의 실효성 확보를 위해 임대인의 직접 거주를 이유로 갱신거절 당한 임차인이 임대인의 실제 거주 여부(제3자에게 임대되었는지 여부)를 확인할 수 있도록 제도적 뒷받침이 필요하다.

이에 시행령 개정을 통해 임차인이 퇴거한 이후에도 해당 주택의 임대차정보 현황을 열람할 수 있는 방안도 추진한다.

* (현행) 현 임차인‧임대인, 해당 주택의 소유자, 근저당권자, 우선변제권을 승계한 금융기관 등(개정) 임대인의 실제 거주를 사유로 계약갱신이 거절된 임차인 포함

아직은 계약갱신청구권, 전월세 상한제 등의 제도도입 초기로 개정 주택임대차보호법의 효과에 의문을 제기하는 목소리도 많다.

그러나 정부는 제도가 시장에 안착되어 임차인의 주거기간이 늘어나고 임대인과 임차인이 동등한 지위에서 임대료 협상을 진행하는 등 임차인의 주거권이 향상되는 효과가 나타나기 시작하면 전월세 시장은 예전보다 더욱 안정화될 것이라고 내다봤다.

전용모 로이슈(lawissue) 기자 sisalaw@lawissue.co.kr