[로이슈 진가영 기자] 코로나19가 여전히 끝날 조짐을 보이고 있지 않아 많은 자영업자들의 시름이 한 가득이다. 중기부가 지난해 이룬 상가임대차 실태 관련 조사 결과에 따르면 서울시 기준 평균 임대료가 144만 3천 원이었고 평균 관리비가 20만 이었다. 이마저도 13.65㎡를 기준으로 한 것이고 이보다 더 큰 규모의 영업을 운영하고 있다면 달마다 임대료와 관리비로 지출되는 금액만 3~4백만 원에 이를 것으로 예측된다.

하지만 코로나19가 창궐은 임대인과 임차인에게 예상못한 변수로 다가왔다. 임대료 및 관리비를 내지 못해 발만 동동 구르고 있는 상황이 이어지고 있는 것. 물론 이러한 시름을 깊이 공감하여 각 지자체는 자영업 즉 소상공인의 경우 긴급재단 구제의 목적으로 지원금을 지급하고 있지만 사실상 턱없이 부족하다고 지적되고 있다.

임차인의 입장에서 월세 연체는 자신의 권리를 보호하지 못하는 지름길이 된다. 특히 작년 상가 임대차법 중에서도 가장 뜨거운 감자로 회자됐던 권리금 역시 보호받지 못할 수 있다. 관련해 최근형 변호사는 “상가임대차보호법은 임대차 기간 종료 6개월 전부터 종료일까지 임차인이 상가권리금을 받고자 하는 데 임대인이 방해하는 경우를 금하고 있다. 그러나 이 방해금지의무는 임차인이 3개월 이상 임대료를 연체한 경우에는 적용되지 않는다”며 “다시 말해 권리금을 방해해도 혹은 재계약을 하지 않아도 임대료가 3기 연체가 된 경우라고 한다면 자신의 권리에 대해 소명할 기회를 잃는 것과 같다”고 지적했다.

가뜩이나 코로나19로 인해 매출이 현저하게 줄어든 임차인들의 입장에서 걱정이 이만저만이 아닐 수 없다. 관련해 최근형 변호사는 “상당수의 사람들이 임대료 연체 시 보증금에서 제하는 방안으로 우회하고 있지만 추후 이로 인해 법적 분쟁이 발생하게 되면 연체 차임, 연체 관리비 등과 같은 채무를 보증금에서 공제한다는 것은 임대인이, 채권 변제 및 소멸 사유에 대한 것은 임차인이 그 입증 책임을 지게 된다”고 설명하며 “단순 구두만으로 보증금에서 임대료를 공제하여 정산하고 있었다면 관련한 영수증이나 확인서 등을 반드시 받아 챙겨 두는 것이 필요하다”고 조언했다.

코로나19 사태가 언제 종식될지 그 끝을 알 수 없는 시점에서 임대인이나 임차인의 양쪽 입장은 참으로 난감하게 됐다. 정부가 월차임을 낮춘 임대인에 대한 세액공제를 해주겠다는 칼을 들었지만 의무가 아닌 자발적 참여를 도모하고 있지만 만약 자발적 참여를 하지 않을 경우 월차임의 지급이 되어야 하는 상황에서 반대로 임대인의 경우에도 착한 임대인 운동에 참여하지 않은 임대인에 대한 사회적 시선이 따가운 상황이 이어지고 있는 것.

그렇다보니 코로나19가 진정되고 나더라도 명도 소송 또는 국가를 상대로 한 소송의 제기가 이어질 것으로 예상된다. 특히 임대료 연체로 인한 명도 소송의 경우 결코 짧은 기간이 소모되는 것이 아니며 이에 따라 경제적 손실도 불가피한바 관련한 문제가 불거지는 것 역시 결코 좋은 현상이라고 할 수 없다며 최근형 변호사는 “임대인과 임차인이 서로 각자의 권익을 지키는 방안으로 최근 차임증감청구권이 활성화 되고 있다”며 “상가건물임대차보호법 제11조와 제10조는 휴업 소상공인을 보호하기 위해 차임증감청구권을 규정하고 임차인의 경제사정이 급격한 변동을 이룰 때 차임의 증감을 청구할 수 있도록 하고 있다. 하지만 이 역시 임대인의 동의가 있어야 가능하지만 실제 이를 통해 임대료를 감면 받은 경우는 극히 드물다. 과연 실효성이 있을 지에 대해서는 의문”이라고 지적했다.

이어 최근형 변호사는 “그러나 코로나19와 같이 국가적 재난 상태에서 임대인이 잠시 기대봄직 한 차임증감청구권은 계약 내용과 별개로 청구가 가능하므로 내용증명을 통해 월세 감액에 대한 청구를 하거나 혹은 임대인과의 원만한 합의를 통해 이행하는 것도 하나의 방법이 될 수 있으며 만약 법적 조치 또는 소송이 불가피하다고 여겨지는 상황에서는 시간을 지체하기보다 변호사 상담 및 조력을 통해 신속한 대처를 하는 것이 문제를 타파해 나갈 수 있는 방안이다”고 조언했다.

한편 인천에 위치한 법률사무소를 운영하는 최근형 변호사는 판사출신변호사로서 풍부한 수임경험과 법률 지식을 토대로 의뢰인들에게 큰 힘이 되어주고 있다. 단순 소송을 목적으로 사건에 임하기보다는 의뢰인이 조금이라도 빨리 밝은 세상으로 나와 적응할 수 있도록 진심을 다하고 있다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr