< 법률 Tip >
사업자인 매도인이 오피스텔, 상가 등 사업에 사용된 부동산을 매도하는 경우, 건물 분에 대하여 부가가치세가 발생하므로 매매대금을 산정할 때, 부가세를 포함해서 받고 세금계산서를 발급해야 한다는 점에 대하여는 부동산을 업으로 하는 분들은 대부분 알고 계십니다.
그리고, 사업양도의 경우로서 사업장 별로 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 경우에는 재화의 공급으로 보지 않아, 부가세 납부의무가 없다는 것도 부동산 업계에서는 보편적인 상식이어서, 임대사업자 사이에 상가건물을 매매할 경우에는 부가가치세 면세혜택을 받기 위해 포괄양수도 계약을 하는 방식으로 거래가 이루어지곤 합니다.
우선 양도인과 양수인이 모두 과세사업자여야 합니다. 양도인과 양수인 중 1인이 면세사업자인 경우는 포괄양수도 계약을 하더라도 부가가치세가 부과됩니다.
최근 창원지방법원 판례에서는 매수인이 면세사업자인 점을 간과하고 포괄양수도 계약을 체결한 후 매도인에게 부가가치세가 부과되자 매도인이 매수인에게 납부한 부가가치세를 반환하라는 청구를 한 사례가 있었습니다. 당시 이들은 포괄양수도 계약에 따른 면세를 기대하고 매매계약서에 별도로 부가가치세에 대한 부분을 합의하지 않았습니다. 이에 대해 재판부는 매수인이 부가가치세를 부담한다는 거래관행을 인정할 수 없기 때문에 별도의 약정이 없었다면 매도인이 납부하는 것이 타당하다고 보아 원고의 청구를 기각하였습니다.
당시 재판부는 구 부가가치세법 제15조(현행 제31조)에서 “매도인이 매수인으로부터 부가가치세를 징수해야 한다”고 규정하고 있으나 이는 최종소비자가 부가가치세를 내야한다는 취지에 불과하고 이 조항을 근거로 매도인이 이미 납부한 부가가치세를 매수인에게 반환청구 할 근거는 될 수 없다고 판단하였습니다.
그리고 당연한 조건이지만, 포괄양수도의 요건으로 반드시 사업전체를 양도 양수 하여야 하고, 일부 양도 양수는 해당하지 않습니다. 또한 임차인이나 직원 등의 조건을 그대로 유지하여 사업의 동일성이 지켜져야 하고 업종도 동일하여야 합니다. 마지막으로 양도인은 부가가치세 확정 신고 시에, 양수인은 사업자등록 시에 포괄 양수도계약서 사본을 제출하여야 합니다.
