[ 로이슈 전문가 기고 = 법에서 찾는 솔로몬의 지혜 ]
[ Q ] 부동산 중개업자가 매도인으로부터 일정금액 이상을 받아주면, 나머지는 중개수수료로 한다는 조건으로 중개위임을 받아서, 높은 금액으로 매수인에게 매도를 하는 경우, 문제가 없나요?



< 법률 Tip >

부동산을 매수하기 위해 중개업자의 도움을 받는 분들이 많습니다. 이 때 부동산 중개업자가 자신이 처분을 중개한 부동산권리에 대하여 법정수수료를 넘은 금액을 수수료로 요구하는 경우가 있지요.

특히, 매도인이 중개인에게 일정한 금액을 의뢰하면서 그 금액보다 높은 금액에서 계약이 체결되면 부동산중개업자의 중개수수료에 보충하도록 하는 경우가 있는데, 이로 인해 매수인으로부터 중개인이 사기죄로 고소를 당하면서 손해배상청구를 받는 경우가 많이 있습니다. 이와 관련하여 살펴볼 2개의 판례가 있습니다.
첫째로, 대법원 1991.12.24. 선고 91다25963 판결[손해배상(기)]입니다.

이 사안은 합계 금 2천만원에 매도의뢰 받은 부동산을 합계 금 3천8백만원에 원고에게 매도하는 매매계약을 체결하고 그 차액의 많은 부분을 중개료 또는 경비명목과는 관계없이 나누어 가진 경우입니다.

법원은 “부동산중개업법 제15조 제1호가 중개업자 등에게 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 기타의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 못하도록 금지하고 있고 같은 법 제38조 제2항은 이를 위반한 자를 처벌하도록 규정하고 있는 점에 비추어 위 A나 피고가 위와 같이 서로 짜고 매도의뢰가액에 비하여 무척 높은 가액으로 원고에게 이 사건 각 부동산을 매도하고 그 차액을 취득한 행위는 바로 민사상의 불법행위를 구성하는 것이라고 보지 않을 수 없다”라고 판시하였습니다.

둘째로, 대법원 2015. 5. 28.선고 2014도8540 [사기] 판결입니다.

중개인이 독서실 양도인으로부터 권리금으로 3천만 원을 받을 수 있도록 해달라는 요구를 받았음에도 그 양수인인 피해자에게 4천만 원을 요구한다고 속이고 피해자로부터 4천만 원을 교부받아 3천만 원을 제외한 1천만 원을 편취하였다고 검찰이 기소하였던 사례입니다.
대법원은 “양도인이 최종적으로 받기를 원한 권리금의 액수가 3천만 원이라거나 양도인이 3천만 원보다 권리금이 높게 정해지는 경우 그 차액은 피고인에게 중개수수료로 귀속시키기로 한 사정 등은 위 독서실 양도ㆍ양수로 인한 법률관계에 영향을 미치거나 양수인의 권리 실현에 장애가 되는 사유로서 양도ㆍ양수계약의 당사자가 상대방에게 신의성실의 원칙상 고지하여야 할 범위에 포함된다고 보기 어렵고, 그 경우 양도인과 양수인 쌍방을 위한 중개인인 피고인 또한 이러한 사항을 양수인에게 고지하여야 한다고 보기 어렵다.”고 판시하였습니다.

결국, 차액의 규모와 매도인과 중개업자가 얼마 이상의 가격으로 물건을 팔게 되면 그 차액을 중개업자가 가지기로 한 합의의 명확성 정도 등에 따라 유죄와 무죄가 결정된다 하겠습니다. 하지만, 어떤 경우에도 중개업자는 법정보수 이상의 금액을 보수로 취한 경우 이는 반환해야 할 의무가 있습니다.

부동산 거래실무상 중개업자는 정보의 격차를 이용하여 매도인 또는 매수인측의 손해를 유발하는 행동을 할 수 있습니다. 부동산 중개업자가 선의로 또는 관행상 해 온 행위라 할지라도 경우에 따라서는 민, 형사상 문제로 비화될 수도 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

〈자료제공: 법무법인 삼화 박관우 변호사 & 로티즌(www.lawtizen.co.kr) / 법률상담은 070-8690-2324(무료)〉