[ 로이슈 전문가 기고 = 법에서 찾는 솔로몬의 지혜 ]
[ Q ] 부동산 중개업자가 부담하는 중개대상 물건에 대한 확인 설명의무는 부동산 계약 체결 이후에도 지속되는 건가요?



< 법률 Tip >

중개의뢰인을 위하여 부동산중개업자가 해야 하는 거래대상 부동산에 대한 확인 설명의무가 계약체결 이후에도 지속되는지에 관하여 많은 논란이 있었는데, 2007년에 나온 대법원 판례에 따라 그 논란의 상당 부분이 해결 된 듯 보입니다.

크게는 중개업자의 확인 설명의무가 원칙적으로는 계약체결 시까지만 한정된다는 학설 및 하급심 판결들과 그 이후에도 지속된다던 학설 및 하급심 판결들이 대립하고 있었는데요, 이런 논란 끝에 2007. 2. 8. 선고된 대법원 2005다55008 판결을 통해 그 동안 지속되어 오던 이론적인 논란에 종지부를 찍은 것이지요.
위 대법원 판결은, “--구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것) 제19조 제1항에 정한 “중개행위”에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선·중개하려는 의사를 갖고 있었느냐 하는 중개업자의 주관적 의사를 기준으로 판단할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다. 따라서 임대차계약을 알선한 중개업자가 계약 체결 후에도 보증금의 지급, 목적물의 인도, 확정일자의 취득 등과 같은 거래당사자의 계약상 의무의 실현에 관여함으로써 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선할 것이 예정되어 있는 때에는 그러한 중개업자의 행위는 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위로서 중개행위의 범주에 포함된다--“고 하여, 계약체결 이후에도 중개업자의 확인설명의무가 지속되는지 여부를 일률적으로 판단하지 않고, 구체적인 계약마다 개별적으로 판단해야 하는 것으로 결론을 내리고 있습니다.

요지는, “상황마다 다르다”가 답인 듯 합니다. 대법원 판례 중 상당 부분이 그러하듯, 하나의 선만 긋기보다는 사안별 구체적 타당성을 중시하는 태도를 보여주고 있다고 하겠습니다.

이 후 관련 하급심 판결들도 중개업자의 확인 및 설명의무와 관련하여 개별적 사안을 구체적으로 탐구하는 태도로 변경하였습니다. 결국, 중개업자의 확인 및 설명의무가 문제가 되었을 때 중요한 것은 구체적인 사실 확정과 그에 따른 충실한 법리의 적용이 되겠습니다.

위에서 살펴본 바와 같이 부동산중개업자의 확인 및 설명의무의 범위는 일반적으로 생각하는 것 보다 엄중하므로 부동산중개업자로서는 구체적인 계약 사안별로 중개대상물의 확인 및 설명의무를 충실히 하여 손해배상 의무를 부담하는 일이 없도록 하여야 할 것이며, 매수인 또는 임차인 등의 부동산 계약자로서는 혹시라도 부동산중개업자를 잘못 만나 손해를 본 경우에는 사후적으로라도 손해배상청구를 통해 그 권리를 찾아야 할 것입니다.

〈자료제공: 법무법인 삼화 박관우 변호사 & 로티즌(www.lawtizen.co.kr) / 법률상담은 070-8690-2324(무료)〉