[로이슈 진가영 기자] 일반 분양 아파트와 달리 최근 준공이 많이 나고 있는 재개발아파트, 재건축 아파트의 하자 분쟁은 시작점부터 판도가 완전히 다르다. 조합원이 스스로 시행자(사업주체)인 동시에 수분양자라는 이중적 지위를 갖다 보니, 하자가 발생하면 시공사와의 도급 관계는 물론 조합과 입주자대표회의, 조합원과 일반분양자 간의 복잡한 셈법이 얽혀 법적 갈등이 훨씬 더 첨예해진다.

단순히 시공사만을 상대로 한 일반적인 하자 소송과 달리, 재정비 사업 아파트에서만 터져 나오는 독특한 하자 합의와 소송의 핵심 쟁점들을 짚어본다.

일반적으로 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권은 아파트 개별 구분소유자에게 귀속된다. 따라서 입주자대표회의가 소송을 제기하려면 구분소유자들로부터 하자 손해배상 채권을 적법하게 양도받아야 한다. 또한 하자담보책임기간은 엄격한 제척기간이므로 단순한 보수 요청만으로는 시효가 중단되지 않는다.

제척기간 내에 적법한 채권양도와 양도통지가 완료되었는지가 승패를 가르는 결정적 변수가 된다. 그러나, 조합에서 시공사에게 손해배상을 청구하는 경우는 판이하게 대등한 계약 주체로서 손해배상을 청구하는 형태가 된다.

하자를 판가름하는 기준 도면은 원고가 누구냐에 따라 달라진다. 조합이 시공사를 상대로 청구할 때는 공사 도급계약에 기초하므로 원칙적으로 착공도면이 기준이 된다. 반면 입주자가 청구하는 경우에는 분양계약의 바탕이 되는 준공도면을 기준으로 판단한다. 청구 주체에 따라 판정 기준이 달라지므로, 도급계약상 청구와 분양담보책임 청구를 구분하여 전략적으로 대응해야 한다.

소송 대신 정산금이나 합의금으로 타결할 때도 주의가 필요하다. 조합이 입주자대표회의와 하자 정산 합의를 맺을 때, 조합원에게 예산 외의 부담을 지우는 계약이라면 총회 의결을 거쳐야 한다. 절차 누락 시 합의가 무효가 되어 추가분담금 분쟁으로 번질 수 있다. 아울러 하자 문제가 정리되기 전 조합이 조기 해산·청산하면 책임 주체가 사라질 수 있으므로 속도 조절이 필요하다.

아파트 하자는 입주민의 안전 및 자산 가치와 직결되는 사안이다. 조합과 입주자대표회의는 정밀한 감정을 통해 하자의 성격을 파악하고 법적 조치를 이행해야 한다. 아파트하자합의를 진행하다가 결렬이 된 이후 제척기간이 도과하지 않도록 아파트하자소송을 나중에 제기할 수도 있지만, 아파트하자소송을 제기하면서 합의를 병행하는 전략도 있다.

심각한 아파트하자를 발생해놓고서도 책임을 회피하려는 시공사에 맞서 대응하는 다양한 전략이 있으므로 아파트입주자대표회의나 조합, 그리고 하자법률대리인이 머리를 맞대고 적극 활용하는 지혜가 요구된다.

도움말 법무법인 화담 건설전문변호사 박영준(아파트하자담당변호사)

진가영 로이슈(lawissue) 기자 jky197@lawissue.co.kr