[로이슈 최영록 기자] 다주택자 규제 기조가 이어지면서 주택 시장 내 자산 보유 전략이 ‘선택과 집중’ 형태로 재편되는 흐름이 뚜렷해지고 있다. 시장 전반적으로 관망세가 이어지는 가운데서도 입지에 따라 가격 흐름이 엇갈리며, 핵심 지역을 중심으로 한 ‘똘똘한 한 채’ 선호가 한층 강화되는 모습이다.

국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과, 정책 변화에도 불구하고 서울 핵심 지역에서는 신고가 거래 비중이 높은 수준을 유지하고 있는 것으로 나타났다. 정부가 지난 1월 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침을 재확인하며 시장에 규제 신호를 보낸 가운데, 같은 달 주요 선호 지역에서는 이미 높은 신고가 거래 비중이 확인됐다.

1월 기준 성동구는 73.02%로 가장 높은 비중을 기록했으며, △용산구 60% △서초구 65.77% △마포구 61.25% △강남구 54.9% 등 강남3구와 마·용·성을 포함한 핵심 지역 전반에서 절반 이상이 신고가 거래로 집계됐다.

이 같은 흐름은 규제 기조가 재확인된 이후에도 이어졌다. 2월 기준 용산구는 전체 77건의 거래 중 52건이 신고가로 거래되며 67.53%를 기록했고, 성동구 역시 66.96%로 높은 수준을 유지했다. 이밖에도 △서초구 65.35% △송파구 57.09% △마포구 56.74% △강남구 51.82% 등 주요 지역 전반에서 신고가 거래 비중이 여전히 절반 이상을 차지했다.

시장 전반적으로 가격 조정 흐름이 이어지고 있음에도 불구하고, 실거래를 들여다보면 핵심 입지에서는 신고가 거래가 꾸준히 발생하고 있는 셈이다. 이는 매수세가 위축된 상황에서도 입지와 상품성을 고려한 ‘선별적 구매’가 이어지며, 수요가 핵심 지역으로 집중되고 있다는 점을 보여준다.

반면 서울 외곽 지역은 다른 흐름을 보이고 있다. 같은 기간 거래량은 일부 증가했지만, 신고가 거래 비중은 한 자릿수에 머물렀다. 2월 기준 △노원구 7.9% △도봉구 5.21% △강북구 9.21%로, 핵심 지역과의 격차가 크게 벌어진 모습이다.

이 같은 흐름은 정책 환경 변화와도 맞물려 있다는 분석이다. 정부는 오는 5월 9일 종료 예정인 다주택자 양도소득세 중과 유예를 예정대로 마무리할 방침을 재확인한 바 있다. 이에 따라 시장에서는 다주택자의 자산 재편 움직임이 이어지며, 상대적으로 가치가 낮은 자산은 정리하고 핵심 입지 중심으로 보유를 집중하는 흐름이 강화될 가능성이 제기된다.

한 업계 관계자는 “최근 시장은 가격 방향성보다 ‘어디를 사느냐’가 더 중요해진 국면”이라며 “금리와 규제 등 변수 속에서도 한강변과 주요 도심 접근성을 갖춘 지역은 풍부한 실수요를 바탕으로 가격 방어력이 유지되는 특징을 보이고 있다”고 말했다.

또 다른 관계자는 “거래가 줄어든 상황에서도 신고가 거래 비중이 높다는 것은 매수세가 사라진 것이 아니라, 입지에 따라 선별적으로 움직이고 있다는 의미”라며 “향후에도 핵심 지역 중심의 양극화 흐름은 이어질 가능성이 높다”고 예상했다.

이처럼 시장 전반의 변동성과는 별개로 입지에 따른 가격 격차는 더욱 확대되는 양상이다. 이러한 흐름 속에서 한강변과 도심 접근성을 동시에 갖춘 핵심 입지 신규 공급 단지에 대한 관심도 이어지고 있다.

이러한 가운데 올해 리모델링을 통해 공급되는 신규 아파트도 잇따르고 있어 눈길을 끈다. 롯데건설은 3월 서울시 용산구 이촌동 301-160번지 일원에서 이촌 현대아파트 리모델링 사업을 통해 ‘이촌 르엘’을 선보일 예정이다. 단지는 지하 3층~최고 27층, 9개동, 전용 95~198㎡ 750세대 규모로 이 중 전용 100~122㎡ 88세대가 일반에 분양된다. 단지는 지하철 4호선과 경의중앙선이 지나는 이촌역 역세권 단지로 서울 도심 및 주요 업무지구로의 이동이 편리하며, 초·중·고교와 이촌동 학원가가 도보권에 위치해 교육 환경도 뛰어나다.

자이S&D는 4월 서울 마포구 도화동 일원에서 ‘공덕역자이르네’를 분양할 예정이다. 단지는 마포로1구역 도시정비형 재개발 정비사업을 통해 조성되며, 지하 4층~지상 20층, 2개동, 전용면적 48~59㎡ 총 178세대 규모로 공급된다. 단지는 도보 약 5분 거리에 지하철 5·6호선과 경의중앙선, 공항철도가 지나는 공덕역이 위치한 쿼드러플 초역세권 단지다.

포스코이앤씨도 3월 서울 서초구 잠원동 일원에서 신반포21차 아파트 재건축사업을 통해 ‘오티에르 반포’를 분양할 예정이다. 단지는 지하 4층~지상 20층, 2개동, 전용면적 44~170㎡ 총 251세대 규모로 조성되며 이 중 86세대를 일반 분양할 계획이다. 지하철 7호선 반포역과 3호선 잠원역·고속터미널역 사이의 핵심 입지로, 원촌초, 서일중·세화여중·반포고·서초고·영동고 등이 인근에 있다.

DL이앤씨는 서울 서초구 서초동 일원에서 ‘아크로 드 서초’를 분양 중이다. 서초신동아1·2차 아파트 재건축사업을 통해 조성되는 이 단지는 지하 4층~지상 39층, 16개 동, 전용면적 59~170㎡ 총 1161세대 규모로 조성된다. 이 중 전용면적 59㎡ 56세대가 일반분양 물량이다. 오는 31일 특별공급을 시작으로 청약일정에 들어갈 계획이다. 지하철 2호선과 신분당선이 지나는 강남역이 가까워 이용이 편리하다. 여기에 서이초, 서운중, 서울교대부속초 등 학세권 입지에다, 교육1번지라 불리는 대치동 학원가도 가까워 교육 인프라 역시 좋다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr