[로이슈 최영록 기자] 정부가 주택 시장 안정을 위해 고강도 규제 카드를 속속 꺼내 들고 있지만, 시장에서는 오히려 이를 ‘옥석(玉石) 가리기’의 기회로 삼는 역발상 투자가 주목받고 있다. 특히 투기과열지구 등 강력한 규제로 묶인 지역들이 사실상 정부가 미래 가치를 공인해 준 ‘블루칩’ 투자처라는 인식이 확산되면서 실수요자와 투자자들의 관심이 집중되는 현상도 예고된다.

전문가들은 불확실성이 커진 시장일수록 입지가 검증된 ‘똘똘한 한 채’로의 쏠림이 가속화될 것이라며, 정부의 규제 지도가 곧 '유망 투자 지도'가 되는 역설적인 상황이 펼쳐지고 있다고 분석한다.

◆ ‘규제’라는 이름의 보증수표…아무 곳이나 지정되지 않아

정부가 특정 지역을 투기과열지구로 지정하는 데에는 명확한 기준이 있다. 주택 가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 곳이다. 이는 바꿔 말하면 해당 지역이 교통·교육·환경 등 뛰어난 정주 여건을 바탕으로 주택 수요가 끊이지 않는 '핵심 입지'임을 방증하는 것이다.

부동산 전문가는 “정부의 규제는 단기 투기 수요를 억제하기 위한 조치일 뿐, 지역이 가진 본질적인 가치를 훼손하지 않는다”며 “오히려 ‘이곳은 앞으로도 가치가 오를 가능성이 높은 곳이니 예의주시하라’는 강력한 시그널로 해석하는 투자자들이 늘고 있다”고 말했다.

실제로 과거 강남, 판교 등 주요 지역들 역시 강력한 규제 속에서도 꾸준히 가치가 상승하며 이러한 공식을 증명해왔다. 예컨대 주택 대출을 줄이는 6·27 대책 이후에도 강남3구는 신고가를 속출하며 꾸준한 가격 상승을 해왔다.

실제로 KB부동산에 따르면 6·27대책이 발표된 6월 대비 9월 강남3구(강남·서초·송파) 아파트값 상승률은 각각 3.5%, 2.8%, 5.3%로 전국(0.3%)은 물론 서울(2.7%) 상승률을 상회했다.

성남 분당과 용인 수지, 과천 등 수도권 주요 상급지 역시 비슷한 흐름을 보이며 ‘규제는 곧 가치 인증’이라는 인식을 시장에 각인시켰다. 3개 지역은 경기 남부 3대장으로 꼽히며 올해 경기도 아파트 ‘톱3’에 오른 곳이다. 한국부동산원에 따르면 올해 들어 10월까지 과천은 14.0%, 분당은 11.5%, 수지는 4.5% 뛰었다.

◆ ‘공급 절벽’ 현실화…신규 분양 아파트 몸값은 더 오를 것

시장의 우려는 중장기적인 신축 공급 가뭄으로 향하고 있다. 도심 공급 핵심 축인 재건축·재개발 사업이 이번 규제로 사실상 멈춰 설 위기에 처했기 때문이다.

실제로 강남·서초 등 규제가 유지되는 지역에서는 건설사들이 사업성 악화로 공급을 지연하거나 포기하는 사례가 속출하고 있다.

신규 공급 대부분을 차지하는 재건축·재개발 사업 역시 추진 동력을 크게 상실할 전망이다. 조합원 지위 양도 제한과 재당첨 제한, 다물권자 현금청산 등 규제로 인한 조합 내 갈등이 심화되면서 사업이 무산되거나 지연되는 사례도 늘어날 전망이다. 특히, 정비사업이 활발하게 추진 중인 서울과 분당 등 신규 아파트 공급에도 영향을 줄 것으로 예상된다.

◆ 공급 줄고 전세 가격도 급등 예고, 신축 분양이 최선책

전세가격 급등 가능성도 높다. 이번 토지거래허가구역 지정으로 매수자는 2년간 실거주 의무가 부과되고 ‘전세 끼고 매수(갭투자)’가 금지되면서 신규 전세공급이 사실상 막히게 된다.

KB부동산에 따르면 올 9월 기준 전국 아파트 전세가격지수는 전월 대비 0.14%, 서울은 0.40%(8월 0.2%)로 상승폭이 확대됐다. 9월 기준 서울 전세수급지수도 154.2로 5주 연속 수요 초과 상태를 나타냈다.

6·27 대책 이후 부동산 중개업체 집토스에 따르면 서울 신규 전세계약이 전년 대비 30% 이상 감소하는 등 매물 부족 현상이 심화되고 있어, 허가구역 확대로 전세 품귀, 전세가 상승, 매매수요 증가 등의 흐름이 이어질 가능성이 높다.

◆ 용인 수지구 내 신규 브랜드 아파트 공급은 오히려 기대감 높아

이러한 흐름 속에서 용인 수지구 내 신규 분양 아파트는 오히려 관심이 늘어나고 있다. 투기과열지구로 묶이며 시장의 높은 관심을 재확인한 이곳은 신분당선 라인을 따라 형성된 우수한 판교, 강남 접근성과 명문 학군, 탄탄한 편의시설을 갖춰 전통적인 주거 선호 지역으로 꼽힌다.

실제로 분양을 앞둔 GS건설이 시공하고 위본이 시행하는 ‘수지자이 에디시온’에는 규제 발표 이후 오히려 문의 전화가 늘어나는 현상이 나타났다.

지역 내 부동산 관계자는 “분당과 수지 일대 심각한 공급 가뭄이 확실시되는 상황에서 ‘지금이 마지막 기회’라고 판단한 현명한 실수요자들의 구체적인 상담이 오히려 증가했다”고 전했다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr