[로이슈 진가영 기자] 계약만료가 되기 전 상가권리금회수를 할 필요가 있지만, 임대인이 그것을 방해하는 경우 상가권리금손해배상을 청구할 수 있도록 하는 규정이 존재한다.

먼저 임차인은 언제든지 상가권리금회수를 위하여 새로운 세입자를 주선할 수가 있지만, 상가권리금손해배상을 청구하기 위한 임대인의 방해금지의무가 적용되는 기간은 계약만료일로부터 6개월 전부터 그 이후의 기간이므로, 그 기간 동안 방해 행위를 했어야 한다.

위의 기간 동안에 기존의 세입자가 새로운 세입자를 주선하는 방식으로 상가권리금회수를 위한 시도를 함에도, 건물주가 정당한 사유가 없이 권리금수수금지, 자신에게 직접지급요구, 과도한 보증금이나 월세설정, 계약거절 등을 한다면 상가권리금손해배상을 청구할 수 있다.

이러한 방해 행위는 건물주가 해당 건물에서 자신이 직접 영업을 하겠다는 이유로 새로운 세입자와의 계약거절을 하는 경우도 포함되고, 대통령령에 의한 일부 대규모점포를 제외하고는 환산보증금을 초과하는 경우에도 적용된다.

기존의 세입자가 권리금지급을 한 부분이 없다고 하더라도 주선을 하여 회수시도를 할 수 있는 것은 물론이고, 법률규정과 다르게 배상의무를 인정하지 않도록 한다거나 회수기회를 보장하지 않기로 하는 등으로 임차인에게 불리한 특약은 무효에 해당한다.

상가권리금손해배상은 새로운 임차인이 지급하려 했던 권리금액수나 기존 자신이 지급했던 액수 중 낮은 금액을 넘어서 청구할 수 없으며 계약종료 후부터 3년 내에 청구해야 하는데, 모든 경우 상가권리금손해배상이 인정되는 것은 아니며, 임차인이 3기에 달하는 차임연체, 부정이나 거짓으로 임대차, 현저한 의무위반, 고의나 과실로 건물파손을 한 이유 등으로 해지가 된 경우, 안전사고의 우려, 건물의 철거나 재건축이 되는 때에는 인정되지 않는다.

또한 임대인이 건물을 영리목적으로 1년 6개월 이상 사용하지 않을 것이라면 위의 방해 행위가 있더라도 상가권리금손해배상을 청구할 수 없는데, 만약 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는다는 이유로 회수를 하지 못하도록 해놓고, 그 안에 영리목적으로 직접사용이나 임대차계약을 맺는다면, 손해배상을 청구할 수 있을 것이고 영리목적이라 함은 부동산임대업도 포함이 된다.

추가로 법무법인 혜안 명도임대차전담센터에 따르면, “임대인이 자신의 건물에 업종변경을 원하는 탓에 새롭게 주선하는 자와의 계약거절을 하는 경우 정당한 사유가 인정되느냐의 문제가 있는데, 업종변경이 된 것에 맞추어 새로운 자를 주선하였음에도 방해행위를 한다면 배상을 요구할 수 있다.”고 한다.

마지막으로 반드시 사업자등록이 되는 경우 해당 조항들이 적용되며, 건물이 경매에 붙여지는 경우 대항력이 유지되는 상태여야 실질적으로 상가권리금반환을 받기 위한 손해배상청구를 하는 것이 가능하다는 점에 유의해야 한다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr