[로이슈 진가영 기자] 부동산명의신탁은 소유자가 수탁자의 명의로 소유권을 이전하는 전형적인 방식인 2자간 명의신탁, 신탁자가 일정한 부동산을 취득하는 계약을 체결할 때에 매도인과 매수인(신탁자) 그리고 제3자(수탁자)가 서로 동의를 하여 등기를 신탁자 명의로 하지 않고 수탁자로 하는 3자간 명의신탁 혹은 중간생략 명의신탁, 부동산 매매계약을 할 때 수탁자가 매도인과의 계약당사자가 되고 수탁자의 명의로 등기까지 하는 방식인 계약명의신탁이 있다.

부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률 제4조에서는 원칙적으로 부동산명의신탁약정을 무효로 하고 있으며, 이 약정에 따라서 등기가 이루어진 부동산의 물권변동 역시 무효로 하고 있다.

다만 계약명의신탁에서 계약명의신탁이 있었다는 사실을 매도인이 알지 못했던 경우, 채무변제를 담보하기 위한 양도담보나 가등기담보의 경우, 2인 이상의 자가 위치와 면적을 특정하여 공유하는 구분소유적 공유관계인 경우, 법률에 따라 신탁재산인 사실을 등기한 경우, 조세포탈이나 강제집행면탈 및 법령상 제한의 회피가 목적이 아니면서 종중이 보유한 부동산을 종중외의 명의로 등기한 경우·배우자명의로 한 경우· 종교단체명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산의 물권을 등기한 경우에는 유효한 것으로 보고 있다.

만약 무효인 2자간 명의신탁인 경우라면 신탁자는 명의신탁해지를 원인으로 하는 소유권 이전등기가 아닌 소유권에 기한 방해배제청구 또는 부당이득반환청구를 통해서 수탁자명의의 등기말소를 청구할 수 있다.

3자간 명의신탁의 경우라면 매도인은 수탁자에게 등기말소청구를 할 수 있지만 단, 수탁자와 매도인 사이에서의 매매계약은 유요한 것이기 때문에 신탁자는 매도인에 대한 등기청구권을 보전하기 위해서 매도인이 수탁자에 대하여 가지는 등기말소청구권을 대위행사하는 것이 가능하다. 이때 신탁자는 수탁자에 대하여 부당이득반환청구를 이유로 한 소유권이전등기청구를 할 수 없다.

계약명의신탁에서 매도인이 계약명의신탁 사실을 알고 있었기 때문에 무효로 된다면, 매도인인은 계약명의자인 수탁자에게 계약무효를 원인으로 원상회복의 등기말소청구를 할 수 있고, 수탁자는 매도인에 대하여 매매대금반환청구를 할 수 있다. 신탁자는 수탁자 또는 매도인에게 등기청구를 할 수는 없고, 수탁자에게 지급한 매매대금이 있다면 그에 대해 부당이득반환청구권을 행사하거나 수탁자를 대위해서 매도인에게 매매대금반환청구를 할 수 있다.

부동산명의신탁과 관련해 법무법인 혜안 부동산전문센터에 따르면 “일단 명의신탁이 이루어지면 대외적인 관계에서는 명의자인 수탁자가 소유자로 되기 때문에, 수탁자가 임의로 등기되어 있는 부동산을 다른 사람에게 처분해버린다고 하더라도, 명의신탁 사실을 알았는지 여부와 상관없이, 제3취득자는 유효하게 소유권을 취득할 수 있다.”고 한다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr