[ 법에서 찾는 솔로몬의 지혜 ]

[ Q ] 아파트의 장기수선충당금은 누가 부담해야 하며, 재건축이 되면 이 돈은 어떻게 처리가 되는지 알려주세요.



< 법률 Tip >

오늘은 장기수선충당금에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

공동주택 즉 아파트를 건설 공급하는 사업주체나 리모델링을 하는 자는 사용승인을 받기 전에 주택법 제47조에서 정하는 장기수선계획을 세워야 하고 사용승인을 받은 후에는 공동주택의 관리주체가 장기수선계획을 인계받습니다.

이렇게 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설을 교체하고 보수하려면 당연히 비용이 들기 마련인데요. 이 때 사용하기 위하여 적립하는 것이 바로 장기수선충당금입니다.

주택법 제51조 제1항은 주택의 소유자를 장기수선충당금의 부담주체로 정하고 있습니다. 그런데 임대차나 전세 등으로 인해 아파트의 소유자와 실제 사용자가 달라지는 경우가 발생하였고, 관행상 실제 주택을 사용하는 임차인이나 전세권자가 소유자를 대신하여 장기수선충당금을 납부하고 임대차가 종료되는 시점에 정산을 해 왔습니다.

하지만 이러한 정산 방식은 많은 분쟁을 야기하였고 그리하여 최근 주택법 시행령의 개정을 통해 제66조 제5항에서 공동주택 사용자가 소유자를 대신하여 장기수선충당금을 납부한 경우에는 소유자에게 납부금액의 지급을 청구할 수 있다는 규정을 신설하여 그간의 관행을 명문의 법령으로 신설하였습니다.

한편, 아파트 재건축 시 장기수선충당금 적립액이 누구에게 귀속되어야 할지도 실무상 많이 문제가 되고 있습니다. 재건축이 될 아파트라면 장기간 동안 적립된 충당금이 많을 것이고 이를 두고 분쟁이 생길 수 밖에 없습니다. 이 경우 우선 공동주택 관리규약에 장기수선충당금의 귀속에 관한 규정이 있으면 그에 따릅니다. 규정이 없는 경우 국토해양부 질의회신 사례 중 장기수선충당금을 재건축조합으로 인계한 예가 있었으며,

공동주택 재건축시 장기수선충당금의 귀속문제에 대하여 우리 고등법원은 “장기수선충당금의 납부의무자인 공동주택 전유부분 소유자와 징수․관리주체인 관리단(입주자대표회의)은 법정 위탁관계에 있고, 공동주택 멸실 또는 철거와 같이 그 징수․적립의 목적이 소멸하는 때에는 위탁관계 역시 종료하여 수탁자인 관리단은 위탁자인 전유부분 소유자에게 장기수선충당금을 반환할 의무가 있다. 공동주택 전유부분의 소유권이 이전되는 경우에는 장기수선충당금에 관한 위탁자 지위 역시 새로운 소유자에게 이전되므로, 장기수선충당금은 공동주택 멸실․철거시의 전유부분 소유자(재건축조합)에게 반횐되어야 한다.”(서울고등법원 2015. 6. 26. 선고 2014나19440 판결)라고 판단한 바가 있습니다.

〈자료제공: 법무법인 삼화 박관우 변호사 & 로티즌(www.lawtizen.co.kr) / 법률상담은 070-8690-2324(무료)〉