[로이슈 최영록 기자] 서울 아파트 청약 판도가 바뀌고 있다. 국민평형으로 불리던 전용 84㎡를 향한 수요가 눈에 띄게 줄어든 반면, 전용 60㎡ 이하 소형 평형으로의 쏠림이 갈수록 짙어지는 모습이다.

부동산R114에 따르면, 지난해 하반기(7~12월) 서울 분양 단지에서 전용 60㎡ 이하 소형 평형의 1순위 청약 경쟁률은 평균 308대 1을 기록하며, 전용 60㎡ 초과 평형(225대 1)을 앞섰다. 이는 같은 해 상반기(1~6월) 소형 경쟁률 85대 1 대비 3배 이상 상승한 수치다.

전체 1순위 청약자 중 소형 평형 지원 비중도 크게 늘었다. 상반기 35%였던 비중은 하반기 68%로 확대되며, 청약자의 절반 이상이 소형에 몰린 것으로 나타났다.

이 같은 흐름은 올해에도 이어지고 있다. 올해 1분기(1~3월) 서울 청약 시장에서 소형 평형의 1순위 경쟁률은 52대 1로, 전용 60㎡ 초과 평형(23대 1) 대비 두 배 이상 높은 수준을 기록했다. 청약자 비중 역시 73%까지 증가하며 소형 중심의 수요 재편이 뚜렷해지는 모습이다.

흐름을 만든 핵심 요인으로는 분양가 상승이 꼽힌다. 공사비와 원자재 가격 인상 여파로 서울 신축 아파트 분양가가 전반적으로 높아지면서, 전용 84㎡ 국민평형의 경우 수요자가 감당해야 할 자금 부담이 크게 확대된 상황이다. 실제 올해 분양한 아파트를 살펴보면 전용 59㎡와 84㎡의 분양가 차이는 3억 원 이상, 많게는 7억 원까지 벌어지는 사례도 나타나고 있다.

여기에 지난해 시행된 주택담보대출 규제도 영향을 더하고 있다. 대출 한도가 제한되면서 서울 신축 아파트 청약 당첨자가 잔금을 치르기 위해 자력으로 마련해야 하는 현금 부담이 크게 늘어난 상황이다. 중도금 대출은 직접적인 규제 대상은 아니지만, 입주 시점에 이를 잔금 대출로 전환하는 과정에서 한도 초과로 대출 실행이 어려워지는 사례가 잇따르고 있다. 업계에서는 이를 사실상 규제 영향권에 포함된 것으로 보고 있다.

다주택자 양도세 중과 종료까지 맞물려 투자·다주택 수요가 이탈하고 실거주 중심으로 시장이 재편되는 가운데, 자금 조달 현실에 맞춰 눈높이를 낮춘 수요자들이 늘고 있다. 이에 따라 소형 평형 선호는 더욱 심화되며 실수요자의 주요 선택지로 자리잡는 모습이다.

일례로 올해 3월 서울 강서구에서 분양한 ‘래미안 엘라비네’는 전용 44㎡와 59㎡B 타입이 각각 140대 1, 229대 1의 경쟁률을 기록한 반면, 이를 초과하는 전용 77㎡ 이상 타입은 한 자릿수에서 두 자릿수 수준에 머물렀다. 같은 달 영등포구에서 분양한 ‘더샵 프리엘라’ 역시 전용 44㎡ 타입이 146대 1, 59㎡ 타입은 평균 192대 1을 기록하며 소형 평형에 수요가 집중된 반면, 전용 84㎡ 타입은 두 자릿수 경쟁률에 그치며 격차를 보였다.

부동산 업계 전문가는 “규제 완화 기대감이 낮고 서울 신축 아파트 가격 상단도 쉽게 낮아지지 않는 상황에서, 실수요자들의 현실적 선택은 당분간 소형 평형으로 수렴할 가능성이 크다”며 “과거에는 전용 84㎡를 선호하던 수요자들까지 최근에는 59㎡, 45㎡ 등으로 눈높이를 낮추는 추세”라고 말했다.

이런 가운데 자이S&D는 4월 마포구 도화동 일원에서 ‘공덕역자이르네’를 분양할 예정이다. 마포로1구역 도시정비형 재개발사업을 통해 조성되며, 지하 4층~지상 20층, 2개 동, 전용면적 48~59㎡ 총 178세대 규모이다. △48㎡ 36세대 △52㎡ 36세대 △59㎡ 106세대 등 전 세대가 소형 평형으로 구성되며, 이 가운데 177세대(보류지 1세대 제외)가 일반분양된다. 단지는 반경 약 500m 이내에 지하철 5·6호선과 경의중앙선, 공항철도가 지나는 공덕역이 위치한 쿼드러플 초역세권 단지다.

DL이앤씨는 4월 동작구 대방동 일원 노량진8재정비촉진구역 주택재개발 정비사업을 통해 ‘아크로 리버스카이’를 분양할 예정이다. 이 단지는 지하 4층~지상 29층, 10개동, 전용면적 36~140㎡ 총 987세대 규모로 이중 285세대가 일반분양에 나선다. 일반분양 물량에는 △36㎡ 43세대 △44㎡ 9세대 △51㎡ 39세대 △59㎡ 16세대 등 소형 타입이 다양하게 구성돼 수요자 선택의 폭을 넓혔다. 단지 중앙에서 직선 거리 600m 내에 지하철 1∙9호선 환승역인 노량진역이 위치해 있다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr