[로이슈 최영록 기자] 다주택자 규제 기조가 이어지며 서울 아파트 시장이 전반적인 조정 국면에 들어선 가운데 매매 시장과 청약 시장 간 온도 차가 뚜렷해지고 있다.

최근 서울 주택 시장은 상승세가 둔화되며 ‘숨 고르기’ 양상이 나타나고 있다. 올해 초 0.2~0.3%대 상승률을 이어가던 아파트 가격은 2월 중순 이후 상승폭이 점차 축소되며, 3월 들어서는 0.05~0.09% 수준까지 낮아지는 등 오름세가 둔화되는 흐름이다.

특히 서울 집값의 바로미터로 꼽히는 주요 핵심지에서도 약세 전환이 감지된다. 3월 넷째 주 기준 △강남구 -0.17% △서초구 -0.09% △송파구 -0.07% △용산구 -0.1% △성동구 -0.03% △강동구 -0.06% △동작구 -0.04% 등 주요 지역에서 하락세가 나타났다.

거래 시장 역시 빠르게 위축되는 모습이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1월 서울 아파트 거래량은 5633건, 2월 5732건으로 비슷한 수준을 유지했지만, 3월에는 2954건으로 절반 가까이 감소했다. 신고가 거래 비중도 1월 31.26%, 2월 33.79%에서 3월 25.66%로 낮아지며 상승 기대감이 다소 약화된 것으로 나타났다.

업계에서는 가격 상승폭 둔화와 거래 위축이 동시에 나타나면서 서울 주택 시장이 단기 조정 국면에 들어선 것으로 보고 있다. 다만 핵심 입지를 중심으로 하락 폭이 제한적인 수준에 머물면서 급격한 하락보다는 관망세 속에서 가격이 버티는 흐름이 이어지고 있다는 분석이다.

이처럼 매매 시장이 숨 고르기에 들어가면서 수요의 이동도 감지된다. 기존 주택 시장에서는 가격 부담과 규제 영향으로 매수 결정이 지연되는 반면, 신규 분양 시장은 분양가 기준이 비교적 명확하고 미래 가치 기대감까지 반영되며 수요를 끌어들이고 있다. 사실상 ‘청약’이 주택 시장 진입의 주요 창구로 기능하는 모습이다.

이 같은 흐름의 배경에는 구조적인 공급 부족이 자리한다. 부동산 빅데이터 플랫폼 부동산지인에 따르면 올해 서울 아파트 수요는 4만8155가구로 집계된 반면, 입주 물량은 1만6093가구에 그친다. 이후에도 상황은 크게 달라지지 않을 전망이다. 2027년 입주 물량은 1만553가구, 2028년은 8055가구 수준에 머물 것으로 예상돼, 연간 4만8000가구 안팎의 수요를 감당하기에는 부족하다는 분석이다.

이 같은 흐름은 청약 시장에서도 확인된다. 지난 3월 서울에서 공급된 주요 단지들은 일제히 높은 경쟁률을 기록하며 매매 시장과는 다른 온도를 나타냈다. ‘더샵 프리엘라’는 1순위 청약에서 평균 89.24대 1로 마감됐고, ‘더샵 신길센트럴시티’도 1순위 평균 31.86대 1의 경쟁률을 기록했다. 여기에 ‘아크로 드 서초’는 특별공급 평균 751.3대 1, 1순위 평균 1099대 1을 기록하며 서울 청약시장의 견조한 수요를 보여줬다.

한 업계 관계자는 “서울은 공급 부족이 구조적으로 이어지는 시장인 만큼 매매 시장이 주춤하더라도 신규 분양 단지에는 수요가 꾸준히 유입되는 흐름이 지속되고 있다”며 “특히 입지와 상품성을 갖춘 단지는 규제 환경에서도 안정적인 청약 성적을 이어갈 가능성이 높다”고 말했다.

이러한 흐름을 고려하면 4월 분양을 앞둔 주요 단지들의 청약 결과에도 관심이 쏠린다. ‘이촌 르엘’, ‘라클라체자이드파인’, ‘오티에르 반포’ 등은 희소성 높은 입지와 브랜드 경쟁력을 갖춘 단지로 평가되는 만큼, 향후 시장 흐름을 가늠할 주요 사례로 거론된다.

롯데건설은 서울시 용산구 이촌동 301-160번지 일원에서 이촌 현대아파트 리모델링 사업을 통해 ‘이촌 르엘’을 선보인다. 단지는 지하 3층~최고 27층, 9개동, 전용 95~198㎡ 750세대 규모로 이 중 전용 100~122㎡ 88세대가 일반에 분양된다. 단지는 지하철 4호선과 경의중앙선이 지나는 이촌역 역세권 단지로 서울 도심 및 주요 업무지구로의 이동이 편리하며, 초·중·고교와 이촌동 학원가가 도보권에 위치해 교육 환경도 뛰어나다.

GS건설·SK에코플랜트는 서울 동작구 노량진동 일원에서 노량진6 재정비촉진구역 재개발사업을 통해 ‘라클라체자이드파인’을 분양 중이다. 단지는 지하 4층~지상 28층, 14개동, 총 1499세대 규모로 조성되며, 이 중 조합원 및 임대물량 등을 제외한 전용면적 59~106㎡ 369세대를 일반분양한다. 수도권 지하철 1·9호선 노량진역과 7호선 장승배기역을 이용해 여의도·용산·서울역·광화문·강남 등 주요 업무 지구로 환승 없이 30분 내 도달 가능하다.

DL이앤씨는 4월 서울시 동작구 대방동 일원 노량진8재정비촉진구역 재개발사업을 통해 ‘아크로 리버스카이’를 분양할 예정이다. 이 단지는 지하 4층~지상 29층, 10개동, 전용면적 36~140㎡ 총 987세대 규모로 이 중 285세대가 일반분양에 나선다. 단지 중앙에서 직선 거리 600m 내에 지하철 1∙9호선 환승역인 노량진역이 위치해 있으며, 노선을 이용하면 서울 3대 업무지구를 10분대에 이동할 수 있다.

자이S&D는 서울시 마포구 도화동 일원에서 ‘공덕역자이르네’를 4월 분양할 예정이다. 마포로1구역 도시정비형 재개발 사업을 통해 조성되며, 지하 4층~지상 20층, 2개동, 전용면적 48~59㎡ 총 178가구 규모다. 단지에서 반경 약 500m 이내에 지하철 5·6호선과 경의중앙선, 공항철도가 지나는 공덕역이 위치한 쿼드러플 역세권 입지를 갖췄다.

포스코이앤씨는 서울시 강남구 잠원동 일원 신반포21차 재건축을 통해 ‘오티에르 반포’를 분양 중이다. 단지는 지하 4층~지상 20층, 2개동, 총 251가구 규모로 조성된다. 이중 일반분양은 전용면적 44~115㎡ 86가구다. 반포역(7호선)과 고속터미널역(9호선), 잠원역(3호선)을 모두 걸어서 이용할 수 있는 트리플 역세권 입지를 갖췄다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr