[로이슈 최영록 기자] 서울 서남권 정비사업의 핵심 축으로 꼽히는 노량진 뉴타운이 본격적인 분양 초입 단계에 들어서면서, 초기 분양 단지를 바라보는 시장의 시선이 다시 모이고 있다. 대규모 뉴타운 개발이 단계적으로 진행되는 구조상, 첫 분양 단지가 향후 시세 형성의 출발점이자 기준점 역할을 할 가능성이 크다는 점에서다.

뉴타운·재개발 사업은 시간이 지날수록 불확실성이 해소되고, 개발 기대감이 분양가와 매매가에 순차적으로 반영되는 특징을 보인다. 이 과정에서 사업 초기에 공급되는 단지는 교통·인프라 확충, 주거 환경 개선, 브랜드 타운 형성 등 미래 가치가 아직 충분히 가격에 녹아들기 전이라는 점에서 상대적인 가격 메리트를 갖는 경우가 많다. 실제 서울 주요 뉴타운 사업지에서도 이러한 흐름은 반복적으로 확인돼 왔다.

대표적인 사례로는 흑석뉴타운이 꼽힌다. 흑석뉴타운 초기 분양 단지로 공급된 ‘흑석한강센트레빌’은 분양 당시 주변 기존 아파트 대비 높은 가격이라는 평가를 받았지만, 입주 이후 신축 프리미엄과 뉴타운 개발 효과가 본격 반영되며 시세가 크게 상승했다. 전용면적 84㎡ 기준 실거래가가 분양가 대비 15억원 이상 오른 거래가 이어지면서, 이후 흑석뉴타운 후속 분양 단지들의 분양가와 매매가 수준을 가늠하는 가격 기준점 역할을 했다는 평가다.

실제 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 올해 2월 ‘흑석한강센트레빌’ 전용면적 84㎡A 타입은 24억7,000만원에 거래됐다. 약 6억원인 분양가와 비교하면 18억원 이상 상승한 수준으로, 개발 초기 공급 단지가 시간이 흐르며 얼마나 큰 가격 격차를 만들어냈는지를 보여주는 대목이다.

마포구의 아현뉴타운 역시 개발 초입 공급 효과가 뚜렷하게 나타난 지역으로 꼽힌다. ‘아현역푸르지오’, ‘공덕자이’ 등 초기에 공급된 단지들은 입주 이후 신축 아파트를 중심으로 형성된 가격 흐름을 주도하며 마포 일대 주거 가치 상승을 이끌었다. 이 과정에서 초기 공급 단지가 만들어낸 가격 수준은 이후 정비사업 구역의 분양가 책정에도 영향을 미쳤고, 사업이 완성 단계에 접어들면서 초기 진입 수요자들은 자산 가치 상승을 체감했다는 평가가 나온다.

성동구 성수전략정비구역 인근 역시 초기 공급 단지가 지역 시세를 선도한 사례로 자주 언급된다. 성수 일대는 개발 기대감이 본격화되기 전 공급된 초기 신축 단지들이 이후 서울 동북권 대표 주거지로 부상하는 과정에서 높은 프리미엄을 형성했고, 이는 후속 정비사업 구역의 가격 기대치를 끌어올리는 기준선으로 작용했다.

이처럼 서울 주요 뉴타운 사업지에서 공통적으로 나타난 흐름은 초기 분양 단지가 단순한 ‘첫 공급’을 넘어 지역 전체의 가격 구조를 결정짓는 역할을 했다는 점이다. 분양가와 상품성, 브랜드 수준이 이후 공급 단지의 가격 설정에 직접적인 영향을 미치면서, 초기 진입 여부에 따라 체감 자산 가치의 차이가 발생하는 구조가 형성됐다.

노량진 뉴타운이 주목받는 이유 역시 이러한 맥락에서다. 노량진 일대는 이미 교통 접근성과 생활 인프라 측면에서 검증된 입지로 평가받는 지역이다. 여기에 재개발을 통한 대규모 신축 아파트 공급과 주거 환경 재편이 더해질 경우, 지역 전반의 주거 가치가 한 단계 도약할 가능성이 크다는 전망이 나온다. 동작구라는 입지적 상징성 역시 이러한 기대를 뒷받침하는 요소다.

부동산 시장에서는 재개발 사업을 두고 “기다릴수록 안전해지지만, 동시에 비싸진다”는 말이 반복돼 왔다. 불확실성이 해소되는 순간, 그 가치는 고스란히 가격에 반영되기 때문이다. 노량진 뉴타운 초기 분양은 모든 미래 가치가 숫자로 환산되기 전 접근할 수 있는 시점이라는 점에서, 실거주와 투자 관점 모두에서 의미 있는 선택지가 될 수 있다는 평가다.

한 업계 관계자는 “초기 분양 단지는 뉴타운 전체의 가격 기준을 형성하는 출발점”이라며 “초기 분양 여부가 장기적인 체감 가치 차이를 만들 가능성이 크다”고 말했다.

이런 가운데 최근 노량진 뉴타운에서 분양을 앞둔 단지들이 있어 시장의 이목을 집중시키고 있다.

GS건설·SK에코플랜트는 3월, 서울 동작구 노량진동 일원에서 ‘라클라체자이드파인’을 분양할 예정이다. 이 단지는 지하 4층~지상 28층, 14개동, 전용면적 59~106㎡(일반 분양), 총 1,499세대(일반 분양 369세대) 규모다. ‘라클라체자이드파인’은 전체 약 9천 세대 규모로 조성되는 노량진 뉴타운에서 처음으로 공급되는 분양 단지로, 우수한 입지환경이 강점으로 꼽힌다. 도보권에 1·9호선 노량진역을 비롯해 7호선 장승배기역이 있어 교통이 편리하고 인근에 영화초, 숭의여중·고, 성남고, 영등포고 등 초·중·고교가 고르게 밀집해 있어 자녀를 둔 수요자들이 안심하고 거주할 수 있는 학군 환경을 갖췄다.

DL이앤씨는 4월, 서울 동작구 대방동 일원에서 ‘아크로 리버스카이’를 분양할 예정이다. 단지는 총 987세대 규모로, 이 중 289세대가 일반분양 물량이다. 노량진 뉴타운 내 초기 분양 단지로 공급되는 만큼 노량진역 이용이 편리하며, 단지 인근에 초·중·고교가 위치한 학세권 입지도 갖췄다. 여기에 DL이앤씨의 하이엔드 주거 브랜드 ‘아크로’가 적용돼 상품성 측면에서도 차별화를 꾀했다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr