[로이슈 진가영 기자] 부동산 거래가 활발해지는 요즘, 임대차 계약 종료 후에도 임차인이 퇴거하지 않아 소유권자의 권리가 침해되는 사례가 늘고 있다. 이런 상황에서 활용되는 법적 절차가 바로 ‘명도소송’이다. 명도소송은 부동산을 정당하게 점유할 권리가 있는 사람이 그 부동산을 점유하고 있는 상대방을 상대로 점유를 회복하기 위해 제기하는 민사소송이다. 단순히 점유자에게 퇴거를 요구하는 것이 아니라 법원의 판결을 통해 실질적인 권리 회복을 도모하는 과정이다.

명도소송은 보통 임대차 계약이 끝났음에도 불구하고 임차인이 이사를 가지 않거나, 불법 점유자가 부동산을 점거하고 있을 때 제기된다. 최근에는 상가나 주택뿐 아니라 토지 분쟁에서도 빈번하게 발생하고 있다. 이 과정에서 가장 중요한 것은 계약 만료 또는 해지의 정당성을 입증하는 것이다. 즉, 임대차 기간이 만료되었거나 정당한 사유에 따라 계약이 해지되었음을 명확히 해야 한다.

이처럼 법적 절차가 필요할 때 ‘점유이전금지가처분’ 제도를 함께 고려하는 것이 좋다. 점유이전금지가처분은 소송이 진행되는 동안 상대방이 해당 부동산의 점유를 제3자에게 넘기지 못하도록 하는 법적 조치다. 이를 통해 소유자는 소송 결과가 나오기 전 불필요한 분쟁 확산을 예방할 수 있다. 실제로 실무에서는 명도소송을 제기하기 전 또는 동시에 점유이전금지가처분을 신청하여 향후 집행 절차를 원활히 준비하는 경우가 많다.

명도소송의 절차는 비교적 명확하지만, 그 결과는 증거 확보와 법리 해석에 따라 달라질 수 있다. 먼저 소송 제기 전 상대방에게 계약 만료 통지를 내용증명으로 발송하는 것이 중요하다. 계약해지에 대한 의사표시가 추후 소송 과정의 핵심 증거로 작용하기 때문이다. 이후 소장을 제출하고 법원의 판결을 받은 뒤, 최종적으로 집행관을 통한 강제집행 절차로 이어진다. 이 과정이 완결되면 비로소 점유 회복이 실현된다.

하지만 실제 현장에서는 단순히 법정 절차만으로 끝나지 않는다. 불법 점유자가 재차 거부하거나 부동산 내 비품, 짐 문제 등으로 갈등이 이어지는 사례가 많다. 특히 상가임대차보호법의 적용 대상인지, 혹은 임차인의 보호 범위에 해당하는지에 따라 결과가 다르게 나올 수 있어 전문적인 법적 해석이 필요하다.

이러한 명도소송 과정에서는 감정적인 대응보다 철저한 법리적 접근이 요구된다. 명도소송은 점유 문제뿐 아니라 계약관계, 손해배상, 권리금 등 다양한 요소가 얽혀 있기 때문에, 초기 대응이 승패를 좌우한다고 해도 과언이 아니다. 따라서 소송 전 단계에서 현실적인 전략을 세우고, 필요 시 증거 수집과 사실관계를 면밀히 검토하는 것이 중요하다.

로엘법무법인 정태근 부동산전문변호사는 “명도소송은 단순한 퇴거 요구가 아니라 권리 회복을 위한 법적 절차로 접근해야 한다”며 “점유이전금지가처분 등 사전 조치를 함께 고려하면 소송 결과에 큰 영향을 미칠 수 있다”고 말했다.

진가영 로이슈(lawissue) 기자 news@lawissue.co.kr