역세권 청년주택, 청년에게는 고임대료, 기업 등 사업자에게는 특혜

기사입력:2019-10-17 07:25:48
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[로이슈 편도욱 기자]


민주평화당 정동영 대표가 올해 입주자를 모집한 구의동과 충정로3가 청년주택의 임대료와 개발이득을 분석한 결과, 박원순 서울시장이 청년들의 주거안정을 내세우며 추진하고 있는 역세권 청년주택이 주변시세에 비해 고임대료인 것으로 나타났다. 또한 사업을 추진하는 기업 등 개발업자에게는 막대한 개발이득을 보장해주고 개발사업을 통해 오히려 주변 시세를 자극할 수 있는 매우 잘못된 방식으로 평가된다.

정동영 대표는 “청년들의 주거안정은 국가의 미래, 도시의 미래를 위해 공공이 책임져야 하는 당연한 의무이다. 민간에게 특혜를 제공하고 오히려 청년들의 주거 환경을 해치고 거품을 키우는 정책을 즉각 중단하라”고 촉구했다.

서울시는 역세권 청년주택 1차 모집의 최고 경쟁률이 140:1이라며 자화자찬 했지만 유형별 청약 경쟁률을 살펴보면 사실은 조금 다르다. 역세권 청년주택은 공공임대와 공공지원 민간임대로 나뉘는데, 서대문구 민간임대 중 신혼부부 공급은 최대 0.7:1, 최소 0.1:1을 기록했다. 구의동의 경우에도 청년을 대상으로 한 16, 26형은 100:1을 넘었지만, 역시 신혼부부 32형은 0.9:1을 기록했다.

공공임대의 경우 서울시가 매입해서 임대하는 형식이니 만큼 임대료가 저렴하다. 충정로 청년주택의 경우 17형은 보증금 1,900만원, 임대료 8만원, 35 신혼부부형은 보증금 4,100만원, 임대료 16만원이다. 문제는 이러한 공공임대주택은 극소수에 불과하고 대다수는 민간임대주택이다. 구의동은 공공임대 18호, 민간임대 66호이며, 충정로는 각각 49호, 450호이다. 두 곳 평균 공공임대는 11%, 민간임대는 89%로 민간임대주택 물량이 압도적으로 많다.

특히 민간임대주택의 경우 임대료가 주변시세에 비해 비싼 것으로 나타났다. 지하철역에서 500m이내라는 이유로 가장 비싼 주변시세를 적용한 결과로 추정된다. 주변 지역과의 임대료 비교를 위해 청년임대주택을 서울시 8월 평균 전월세전환율(5.2%)로 전세가로 환산한 결과 전용면적 기준 평당 전세가격이 구의동은 2,500만원, 충정로는 2,300만원에 으로 나타났다.

구의동 청년 16형이 1억 5,000만원, 신혼부부 32형이 2억원이며, 충정로는 청년 16이 1억 1,500만원, 신혼부부 35는 2억 4,000만원이다. 주변시세는 이보다 비슷하거나 오히려 낮다. 청년주택과 바로 마주보고 있는 34형 오피스텔의 전세가는 1억 8,000만원이다. 강변역 한정거장인 구의역에서 300m 떨어진 14형 원룸는 전세가격이 9,500만원이다. 이뿐만 아니라 구의역 주변 33형 도시형 생활주택은 전세가격이 1억 7,000만원-1억 8,000만원에 매물이 형성돼 있다.

충정로도 마찬가지이다. 충정로역에서 30m떨어진 30형 오피스텔은 전세2억, 100m떨어진 38형 투룸 빌라는 전세가 2억 1,000만원이다. 앞서 예로 든 매물은 모두 완공 10년이내 매물들이다. 바로 옆 2008년 완공된 33평(84형) 아파트의 전세가는 4억 5,000만원이다. 사업자가 어떠한 기준에서 주변 시세를 산출하고 임대료를 책정했는지 알 수 없지만 민간임대의 경우 주변시세의 75%~90%로 공급하겠다는 서울시의 애초 설명과는 전혀 동떨어진 결과이다.

주변 매물과 비교를 넘어 해당 주택이 위치한 지역 전체와 비교하면 역세권 청년주택이 역세권이라는 미명으로 얼마나 비싼지 알 수 있다. 광진구 아파트 평균 전세가는 평당 2,100만원, 서대문구는 1,550만원으로(KB부동산, 전용면적 기준), 청년주택이 지역 평균보다 높을 뿐만 아니라 서울 아파트 전세 상위 20% 이내에 드는 유형도 있다. KB부동산 기준 아파트 평당 전세가격 5분위(상위 20%)는 2,600만원, 4분위는 2,000만원이다.

충정로의 신혼부부 39형은 평당 2,240만원, 구의동 청년16형은 평당 3,100만원으로 상위 20% 수준으로 나타났다. 올해 공급된 청년주택 중 평당 가격이 가장 낮았던 유형은 구의동의 신혼부부32형으로 평당 2,080만원에 달한다.

이와 반대로 사업자들은 토지가격 상승과 주변 집값 상승 등으로 큰 수익을 거둬갈 것으로 예상된다. 충정로는 애초 3종 주거지역이었으나 준주거지역으로 용도가 변경되었고, 구의동은 2종에서 준주거로 변경됐다. 용도변경이 되면 허용 용적률이 상승하고 땅값이 수배가 상승한다.

서울시는 사업자 수익 확보를 위해 8년 후 분양전환을 사실상 인정했다.(별첨 서울시 자료 참고) 만약 현재가격을 기준으로 8년 후 분양전환 한다고 가정할시 약 1,060억원의 분양매출을 올릴 것으로 예상된다. 이도 현재기준으로 앞으로 주변 시세가 상승할 경우 몇백억원이 증가할 수 있다. 더군다나 소형 청년주택에 대해 취득세와 재산세 등을 면제해주고 10년 임대 시 그 기간 중 발생한 소득에 대해 양도소득세를 100% 감면해준다. 분양 시에도 소득세를 70%까지 공제해준다.

정동영 대표는 “서울시장은 청년들의 주거안정을 외치고 있지만 실상 청년주택은 미개발지 개발로 주변 시세를 높여 청년들의 주거안정을 더욱 해치는 주택”이라며 “사업자에게 특혜를 주며 임대주택을 얻을 것이 아니라 공공이 직접 공영개발을 통해 공공의 의무를 다해야 한다.”고 강조했다.

편도욱 로이슈 기자 toy1000@hanmail.net

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