[로이슈 최영록 기자] 부동산 사업은 시행과 인·허가부터 조합 운영, 시공, 분양에 이르기까지 복잡한 법률적 쟁점과 이해관계가 얽혀 있다. 특히 재개발·재건축 등 도시정비사업은 작은 절차적 하자도 사업 지연과 막대한 손실로 이어질 수 있어 전문적이고 종합적인 법률 대응이 중요하다.

법무법인 윤강 허제량 대표변호사는 50곳 이상의 정비사업 현장에서 쌓아온 경험을 바탕으로 부동산 사업 전반을 아우르는 통합 법률 서비스를 제공하고 있다. 단순한 분쟁 해결을 넘어 사전 예방부터 사업의 성공적인 마무리까지, 현장 중심의 법률 조력을 강조하는 그를 만나 윤강의 경쟁력과 부동산 법률 시장의 주요 현안, 향후 비전에 대해 들어봤다.

◆ 법무법인 윤강의 설립 취지와 차별화된 경쟁력은?

법무법인 윤강은 2018년 5월 “부동산 시행부터 건축까지 한 곳에서”라는 문제의식에서 출발했다. 부동산 사업은 토지 확보부터 분양까지, 그 과정의 분쟁과 형사 리스크까지 하나의 흐름으로 이어지는데 의뢰인은 단계마다 다른 로펌을 찾아야 했다. 이 불편을 없애고 부동산·건설 문제를 원스톱으로 해결하자는 것이 설립 취지다.

윤강이 추구하는 가치는 ‘Real Strong’, 의뢰인에게 진짜 강한 조력자가 되는 것이다. “고객의 성공이 곧 우리의 성공”이라는 문장처럼, 고객이 성공해야 조력자인 우리도 성공한다는 것이 나의 오랜 믿음이다.

경쟁력은 세 가지다. 첫째, 분야별 전문 대표변호사 체제다. 저는 도시정비사업·부동산개발을, 민동환 대표변호사는 건설·하자 분야를, 안세익 대표변호사는 형사·보이스피싱 분야를 이끈다. 사건에 따라 팀을 함께 꾸리므로 공사비 분쟁에 형사 문제가 얽혀도 한 법인 안에서 대응할 수 있다. 둘째, 사건이 아니라 사업을 본다. 소송은 수단일 뿐, 의뢰인에게 중요한 것은 사업이 제때 손해 없이 마무리되는 것이다. 비용·기간·패소 가능성까지 따져 가장 유리한 길을 제시한다. 셋째, 현장에 가는 로펌이다. 변호사가 직접 조합 사무실과 총회, 사업 회의에 참석하고 협력업체 계약 관리까지 함께한다. 신속성·효율성·명확성, 이른바 ‘S.E.C.’ 원칙도 현장에서 바로 쓸 수 있는 답을 주자는 뜻이다.

◆ 부동산 법률 분야에 집중하게 된 계기와 전문성은?

사법연수원 수료 후 첫 직장이 법무법인 산하의 정비사업팀이었다. 처음부터 재개발·재건축 조합 사건을 맡으며 부동산 사건은 법리만으로 끝나지 않는다는 것을 배웠다. 한 사업장에 수백, 수천 명의 재산권이 걸려 있고 조합·시공사·정비업체·행정청의 이해가 맞물려 있어, 조문을 아는 것만큼 사업 구조와 사람 사이의 관계를 이해하는 것이 중요했다. 그 점이 이 분야의 어려움이자 매력이었고, 지금까지 주력하게 된 이유다.

이후 법무법인(유한) 동인을 거쳐 윤강을 설립했고, 지금까지 50곳 이상의 재개발·재건축 현장과 다수의 가로주택정비·소규모재건축 조합을 자문하고 소송을 수행해 왔다. 2020년에는 『빈집 및 소규모주택정비법 해설』을 펴냈다. 실무 기준이 부족했던 시기에 현장의 반복된 질문을 정리한 결과물이다. 한국도시정비협회, 한국부동산원 TF, 수원시 정비사업 TF 등에서 자문위원으로 활동했고, 거래 현장의 언어를 이해하기 위해 공인중개사 자격도 취득했다.

이 경험은 두 가지로 녹아 있다. 하나는 ‘예방형 자문’이다. 분쟁 후 수습보다 정관·동의서·총회 안건·협력업체 계약을 처음부터 제대로 설계하는 것이 훨씬 싸고 확실하다. 다른 하나는 ‘사업 전체를 보는 시각’이다. 최근에는 시행사업, PM 계약 구조, 투자계약까지 자문 범위를 넓히고 있는데, 이 역시 하나의 사업을 처음부터 끝까지 보는 연장선이다.

◆ 도시정비사업 현장의 주요 법적 쟁점과 대응 전략은?

가장 큰 쟁점은 단연 ‘공사비’다. 원자재 가격과 금리가 오르면서 시공사의 증액 요구가 이어지고, 공사 중단이나 시공사 교체까지 거론되는 현장이 적지 않다. 공사비 분쟁은 결국 도급계약서에서 결론이 난다. 물가변동 조정 기준, 설계변경 절차, 공사비 검증 절차가 계약에 얼마나 구체적으로 담겼는지가 조합의 협상력을 좌우한다.

두 번째는 ‘총회와 의사결정 절차’다. 창립총회나 임원 선출, 관리처분계획 의결에 하자가 있으면 수년간 진행한 사업이 소송 한 건으로 멈출 수 있다. 서면결의서 관리, 의사정족수 산정, 안건 사전 통지 같은 기본 절차가 실제로 가장 많이 다퉈진다. 전자적 방식의 총회 운영이 확산되면서 이 부분의 실무 기준도 새로 자리 잡는 중이다.

세 번째는 ‘사업 방식과 권리관계’의 다양화다. 신탁방식 사업시행자 지정, 통합재건축의 단지별 정산, 상가 소유자와의 협의·제척 문제처럼 구조가 복잡해질수록 조합원 사이의 이해 조정이 핵심이 된다. 조합 임원 성과급이나 이사 정족수처럼 대법원 판례가 실무를 바꾸는 영역도 계속 생긴다.

사업 초기 조합과 조합원에게 세 가지를 당부하고 싶다. 첫째, 정관과 동의서를 ‘나중에 고치면 된다’고 생각하면 안 된다. 초기 서류의 흠은 사업 후반에 조합설립인가의 효력을 다투는 소송처럼 치명적으로 돌아온다. 둘째, 협력업체 계약은 법정 절차와 자격을 반드시 확인해야 한다. 등록 요건을 갖추지 않은 업체에 일을 맡기거나 계약 전에 일을 시키는 관행은 행정처분과 형사 문제로 이어진다. 셋째, 모든 결정은 기록으로 남기고 조합원과 공유해야 한다. 투명성은 도덕의 문제이기 이전에 소송을 막는 가장 확실한 수단이다.

◆ 부동산 분쟁의 유형과 효과적인 해결 방안은?

현장에서 자주 접하는 분쟁은 크게 네 갈래다. 매매계약 해제와 계약금 분쟁, 임대차 갱신과 명도 분쟁, 공사대금과 하자 분쟁, 그리고 개발사업 과정의 업무협약·PM계약·투자계약 분쟁이다. 특히 마지막 유형이 최근 크게 늘었다. 부동산 경기가 꺾이면 참여자 사이의 약정·지분·수익 배분 조항이 한꺼번에 다퉈지기 때문이다.

분쟁 초기에 가장 먼저 드리는 말씀은 “증거는 지키고, 말은 아끼시라”는 것이다. 계약서와 부속 합의서, 문자·메신저, 송금 내역을 시간 순서대로 정리하는 것만으로도 소송 준비의 절반은 끝난다. 반대로 감정이 앞서 보낸 메시지 한 줄이 나중에 불리한 자백처럼 쓰이는 경우를 자주 본다.

두 번째는 ‘시간’이다. 하자담보책임기간, 소멸시효, 각종 이의신청 기간처럼 지나면 되돌릴 수 없는 권리가 많다. 상대방 재산이 빠져나갈 우려가 있으면 가압류나 처분금지가처분 같은 보전처분을 가장 먼저 검토해야 한다.

세 번째는 ‘해결 방식의 선택’이다. 모든 분쟁을 판결로 끝낼 필요는 없다. 사건 초기에 비용·기간·회수 가능성을 의뢰인과 함께 따져 내용증명·협상·조정·소송 가운데 실익이 가장 큰 길을 정한다. 하자 분쟁은 소송 전 현장조사와 설계도서 검토로 하자 항목을 얼마나 정확히 찾아내느냐가 결과를 좌우하는데, 이 부분이 건축 기술 전문성을 갖춘 우리 건설팀의 강점이다. 건설팀은 올해 5월 기준, 총 305개 단지의 하자소송을 수행해 왔다.

◆ 민사분쟁을 넘어 형사사건까지, 통합적인 법률 대응의 중요성은?

부동산 분쟁이 형사 문제로 번지는 경우는 흔하다. 계약금만 받고 사업을 진행하지 않는 사기, 조합·회사 자금 집행을 둘러싼 업무상 횡령·배임, 서류 위조, 도시 및 주거환경정비법상 벌칙 조항 위반 등이 대표적이다.

민사와 형사가 얽혀 있을 때 가장 중요한 것은 ‘진술의 일관성’이다. 민사소송 서면의 주장과 수사기관 진술이 어긋나면 양쪽 절차 모두에서 신빙성을 잃는다. 그래서 민사와 형사를 따로 보지 않고, 하나의 사실관계와 하나의 전략 아래 두 절차를 함께 설계한다.

형사고소를 민사의 압박 수단으로 쉽게 쓰면 안 된다. 혐의가 불분명한 고소는 무혐의로 끝날 경우 상대방에게 반격의 명분을 주고, 경우에 따라 무고 문제까지 생긴다. 반대로 형사 리스크가 실제 있는 사안이라면 민사적 합의와 피해 회복이 형사절차에서 갖는 의미까지 고려해 대응 순서를 정해야 한다.

형사사건에서 윤강이 지키는 원칙은 ‘초기 대응’과 ‘사실관계 장악’이다. 첫 조사 단계의 진술이 사건 방향을 결정하는 경우가 많아 가능한 한 수사 초기부터 함께하고, 기록을 직접 분석해 객관적 자료로 다툰다. 형사팀은 기업형사, 조합임원 형사 대응은 물론 보이스피싱 등에서 500건 이상의 경험을 쌓고 다수의 선도적 판결을 받아냈다. 최근에는 조합 임원들에게 문제 발생 후 방어보다 자금 집행·계약 체결 단계에서 형사 리스크를 미리 걸러내는 자문을 더 강조하고 있다.

◆ 기억에 남는 사건과 의뢰인 중심의 문제 해결 방식은?

가장 기억에 남는 사건은 정비사업 관련 행정소송이다. 핵심은 10년 가까이 지난 행정처분 당시의 절차였는데, 그 과정을 보여줄 서류가 어디에도 없었다. 결국 담당 주무관의 양해를 구해 구청 지하 서고를 직접 뒤져 당시 서류를 찾아냈다. 먼지 쌓인 문서철을 넘기던 기억이 지금도 생생하다.

가장 어려웠던 점은 법리보다 사실관계였다. 오래된 행정절차의 흠을 입증하려면 당시 기록이 있어야 하는데, 기록이 없다고 포기하면 의뢰인의 주장은 주장으로만 남는다. 그때 얻은 교훈은 “사건은 결국 사실관계에서 이긴다”는 것이다. 지금도 소속 변호사들에게 판례보다 기록부터 끝까지 읽으라고 당부한다.

또 하나는 사업을 더 진행하기 어려워진 소규모 정비사업 조합의 사건이다. 조합 해산 절차, 수억 원의 매몰비용 처리, 조합장 개인의 보증 책임 문제를 한꺼번에 풀어야 했다. 정비사업 법률가의 역할은 사업을 끝까지 밀어붙이는 것만이 아니라, 멈춰야 할 때 조합원과 임원의 피해를 최소화하는 출구를 설계하는 것까지 포함한다는 것을 다시 느꼈다.

결국 가장 큰 보람은 함께한 현장에 아파트가 준공되고 조합원들이 새 집에 무사히 입주할 때다. 모든 소송과 자문은 그 순간을 위한 수단이라고 생각한다.

◆ 법무법인 윤강의 향후 계획과 의뢰인에게 전하고 싶은 메시지는?

앞으로 강화할 분야는 세 가지다. 첫째, ‘정비사업 자문의 고도화’다. 신탁방식, 모아주택·모아타운, 통합재건축처럼 새 사업 방식이 늘면서 필요한 법률 판단도 정교해지고 있다. 둘째, ‘시행·개발 분야로의 확장’이다. 시행사·투자자·PM사 사이의 사업 구조 설계와 투자계약 자문까지 아우르는 것이 목표다. 셋째, ‘기술과의 결합’이다. 2026년 9월 전자총회 플랫폼 기업 레디포스트와 업무협약을 맺고, 전자투표 기반 조합 운영과 법률 자문을 결합해 총회 분쟁을 줄이는 모델을 만들어 가고 있다.

중장기 목표는 정비사업과 부동산 시행 분야에서 가장 신뢰받는 전문 로펌이 되는 것이다. 규모보다 깊이로 평가받는 로펌, 어려운 사건일수록 먼저 떠오르는 로펌이 되고 싶다.

의뢰인에게 드리고 싶은 조언은 이렇다. 개인 의뢰인에게는 계약서에 서명하기 전 한 번의 상담이 1년짜리 소송을 막는다고 말씀드린다. 기업과 시행사에는 문제가 생긴 뒤가 아니라 사업 구조를 짜는 단계에서 법률가를 테이블에 앉히라고 권한다. 조합에는 속도와 투명성을 함께 지키라고 말씀드리고 싶다. 사업이 늦어질수록 손해는 결국 조합원에게 돌아가고, 조합원의 신뢰는 투명한 정보 공유에서만 생긴다.

이미 분쟁에 직면한 분들에게는 감정보다 기록을, 그리고 시간을 먼저 챙기라고 말씀드린다. 부동산 경기가 어렵지만 정비사업은 관할 관청이 관리하는 공익적 성격의 사업이다. 사업 주체와 시공사, 금융기관, 우리 같은 조력자들이 법을 지키며 한 방향으로 움직인다면 충분히 어려움을 이겨낼 수 있다고 믿는다. 윤강이 그 길에서 가장 든든한 조력자가 되겠다.

최영록 로이슈(lawissue) 기자 rok@lawissue.co.kr